文 | 布拉格向北
图 | Pinterest, 每日图纸
-01- 通州新城的独特是国家战略略决定的
“通州新城”在2010年提出，是国家⼗⼆五期间“首都战略”的重要项目。
新城概念在中国并不陌生，全国各地都冒出各种各样的新城概念：科技城、生态城、港区、⽂化城，国家战略发展区、产业升级开拓区......
每个特⼤城市都有个重量级的新城在建设，比如成都天府空港新城。2010年以后，连一些地级市也提出新城建设目标。
解读2016年北京总规，不难发现在规划界，通州新城是和雄安新区分量相当的国家级项目。理由有⼆：
1. 这座新城举国之⼒，没有退路。
北京要治大都市病，解决通达和疏导问题，选择了通州。
2016版北京总规给城市副中⼼定位的主导功能是行政办公、商务服务、文化旅游。通过市级党政机关及市属行政、事业单位搬迁到通州区，带动其他相关功能迁移。北京政府搬了，大楼、学校、医院都选建在通州。也就没有半途⽽废的可能。
从北京市的角度，北京作为中国真正的金融中⼼、科创中心、教育中心、医疗中⼼，也有能⼒造城，就像当年上海倾城之⼒打造浦东一样。
2. 都市圈是有边界的，⽽通州在北京都市圈化的红利区。
从城市发展的历史来看，国家经过四⼗年的经济高速发展，城市群骨架格局已经形成。⼤北京⾃己，它与天津、河北的关系，也日渐定型，不再有大的变化了。
就像很多美国著名的大都市一样，地标建筑、城市景观结构、功能分布格局，都是在快速发展阶段确定的。美国城市化高速发展是在八⼗年前，所以这些⼤城市基本上也是八十年前的模样。
纽约，纽约
通州的突出意义，在政府要搬迁这一点上突显出来。
通州没限购之前与周边其他⼏个区没什么两样，可是当政府要搬到这里以后，不仅房价上升，⽽且房⼦发放的速度也明显降下来了了。这是政府在有意干预，防⽌房价升的太快造成打算落地的⼯薪阶层因为负担不起房⼦打退堂⿎。
总之，北京市领导班子搬到通州，通州成为北京市副中⼼的事实已成定局。
-02- 通州哪个板块升值潜力最大?
北京城市副中⼼的空间结构为“一带 一轴 多组团”，其中“多组团”指12个“⺠生共享组团”，意图形成职住平衡的城市社区。
通州升值潜⼒的热点，是在靠近商务核⼼区的北运河西侧，还是靠近政务区的河东侧?五河交汇处的三⾓地尖顶，两边都靠，会是最具潜⼒的地⽅吗?
这需要看两个因素：
⼀是看两个板块之间和河的空间关系，从⼈的尺度，两边往来的连接性的通达感觉;
再者是六环的隔离程度，政务教育板块和这⾥的空间连续性关系。很多城市，隔一条⼩小河，隔⼀个交通枢纽，就是两个世界。
城市绿⼼也不错。城市绿⼼附近，是最适合居住的地方。将来要看这里公共设施、⽣态环境建造的标准能否跟得上房地产开发的速度。
中国的很多新城都是规划好看，公建缓慢，买房者迟不能迁入就是因为家庭生活各⽅⾯的标准配套跟不上，只能通勤。如果通州规划建设能打破这一魔咒，除了硬件，还能把⺠生相关的各个环节做到位，还是很不错的。
保加利亚
-03- 雄安与通州，如何分盘?
雄安+通州，承担着全⾯疏解当前北京市内的非首都功能。
把雄安比作皇后，通州就是宠妃。
雄安是中央⾸长执笔的国家级千年大计，拿走重要资源有国务院出台政策保驾护航，⽽而通州新城更多体现的是北京市的疏解意愿。
2019 年年初连续三发，北京分盘的局⾯面已经启动:
• 北京市委市政府正式摘牌，3万⼈随之转到通州城市副中心，随后还将带走 40 万常住人⼝东迁，以及市中⼼心区⼤量学校、医疗资源;
• 北京市建委联合东西城区政府，出台《核⼼区直管公房平房申请式腾退通知》，将城市中⼼高达数十万的老北京正式请出北京城，自此买房需要东西城户口。
• 《支持雄安新区全⾯改⾰深化的意见》下发后，30 多家央企总部将迁⾄雄安。推动雄安新区进入实质性发展阶段。
我分析雄安与通州各⾃会拿走哪些北京的资源：
行政资源
• 雄安——京央企总部（共96家，已经有 40 家明确要搬迁到雄安，备注：这是近期雄安新区财）政的主要来源。
• 通州——北京市委市政府（已启动）
商业+科技
• 雄安——雄安中关村科技园将取代海淀中关村科技园，成为高端科技产业创新中心
• 通州——生态科技、生物制药，中⼩企业创新研发中心，配合⼤北京地区的⼈力资源
民生——医院
• 雄安——11 家三甲医院整体搬，部分联合办医。顶级医院⾯面向全国医患市场，有研发性质
• 通州——3家三甲医院有意向在通州设置分院，调动北京市内医⽣资源，主要面向本地。
温哥华南溪
蒙特利尔
-04- 参考国际其他城市圈，提醒关注通州新城规划的⼏个关键点
1. 人才引进政策公平+可持续：
近几年中国大城市拼抢人才，给人才落户提供各种优惠政策。这些政策的核心目的就是创造有利的个人发展土壤，只有一家人能够在一座城市幸福生活，才能真正的吸引和留住人才。
参考国外的成功经验，我们看到很多需要改进调整的地方：
比如，对城市双职工家庭而言，“孩子交给谁来带”这个问题就存在很大争议。对大多数普通家庭来说，由家庭独自承担这一切，负荷过重。
育儿折射出形形色色的价值观，然而无论是“减负”还是“跨地区幼托”，都像是童话般的希望，实操起来困难重重。
真正的平等很难，但是拥有与其他⼈平等的机会至关重要。 比如城市是否为打工者留留出在本地安家的出路，包括子女教育，女性就业，老⼈就医?
服务业是否有福利、社会形象等⽅方⾯面的保障，让庞大的就业大军可以安枕⽆忧，而不至于出现北京市⾥过年“请保姆难“、“⽤⼯荒“?
目前政策导向是通州社保不限购。愿这项政策能缓解家庭立足新城的隐痛。
2. 政策与空间双管齐下，才能实现人民安居乐业：
⼤北京都市圈行政壁垒被打破，首都区、北京区、雄安区、滨海新区，四⼤核⼼区格局初现。
北京12区规划落地，东西城合并，亦庄经济开发区扩容，新机场临空经济区启动
--最近公众号“奴隶社会“有一个提法说：最终优秀人才愿意留下来，有个隐形条件，就是儿童友好，女性友好。
儿童友好，女性友好，做到这些很不简单，包括硬件和软件。我们国家这些年硬件设施开始与国际接轨，比如给儿童和看护者的安全的游乐场、学习和休闲设施，在京深沪这些⼤大城市的重点地区，设施的配额和建设水平不低；但是软件还没有跟上，对这些场地器材的管理理维护，报修渠道不够通畅，导致一旦损坏，就被晾置一边无法使⽤用。 儿童友好社区建设可以参考国外成功经验。发达国家过去⼏十年，都在做这样的转变。有很多例子可以参考。
我们的城市规划目前还缺乏这⽅面的意识，主要靠政府来推。所有事都由政府推，很难把市场上已经有的服务项目纳入。
很多新区、新城建设，都在等政府拨款，⼀一旦建成也经常是按照千⼈指标配比来，跟不上社区需求的发展。
雄安和通州，都要想办法在政策和空间上找到彼此对话协作的口径，很多不该单纯由政府承担的服务可以考虑从民间采购。
参考
亲戚买房，《通州，中国最后一座新城！》
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