多城房贷利率下调，调控放松了吗？

最近几个城市房贷利率下调，成为了大家关注的焦点。

厦门有银行首套房贷利率已由上浮5-20%下调至基准利率，下调幅度最高达20%，部分银行的二套房贷利率也下调了10%-15%。

杭州已经有好几家银行下调了房贷利率，首套房贷利率较基准上浮10%，而之前都是上浮15%-20%。

11月14日《南京晨报》报道了南京有几家银行有的首套房贷款利率从上浮25%下调到基准上浮20%。

多城房贷利率下调，调控放松了吗？

相比之下，四大一线城市房贷利率相对已经较低了。

北京，大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准上浮20%。深圳目前只有少数几家商业银行下降到上浮10%，四大行依然是15%。广州四大行首套也执行上浮10%。最低的是上海，首套房主流在95折。上海的房贷利率全国最低，不愧是全国金融中心，竞争激烈，银行资金充足。

这一轮，房地产热门城市部分银行下调房贷利率，下调幅度普遍在5个百分点。

今天列举的这几个城市大都是房贷利率调整比较早的热点一二线城市，因为这些城市市场化程度较高，其他城市反应较为滞后，但都会轮到，只是迟早的事。

有的人认为房贷利率下调，是国家放松楼市调控的信号。我们分析一下，看看这种观点是否靠谱？

多城房贷利率下调，调控放松了吗？

第一，房贷利率并不是楼市调控措施的核心。

利率市场化我们已经推行了好多年，央行最早放开的就是银行贷款利率，允许商业银行自主确定贷款利率，当然也包括房贷利率。

这一轮楼市调控，高层控的最紧的是首付比例，这涉及到杠杆，还有限购、限售、限贷（认房认贷），这些才是楼市调控措施中威力最大的。对炒房的来说，购房资格才是最重要的，上浮几个点的房贷利率对他们影响不大。

第二，房贷利率还没有全面松动。

据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，保持连续22个月上涨。

前面说过了，目前下调房贷利率的仅仅是部分热点城市，而且在这些城市中，也不是所有银行都下调房贷利率。所以现在断定房贷利率全面松动，还为时尚早。

第三，下调房贷利率是银行的市场行为。

这句话的意思是，在房贷利率方面，银行更关注的是市场供需，而不是为了迎合楼市调控。

去年底今年初，住建部表达了对刚需人群的态度：2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。但是，银行不会做亏本生意，房贷利率照样升上去，为什么？

今年年初国家大搞金融去杠杆，资管新规一出来，银行赚钱的路子被堵死一半，整个金融市场哀嚎满天。我们回想一下，当时国债利率和银行间拆借利率不停攀升，这两种利率就是银行的成本利率。

我查了一下当时的数据，2018年3月15日，6个月的上海银行间拆放利率达到了4.7588%，今年1月15日，中国十年期国债收益率飙升至4.057%。而现行的贷款基准利率是4.9%，如果银行不上浮房贷利率就没钱赚，银行可不是菩萨。

那现在部分银行为什么又下调房贷利率呢？

从银行资金供给来看，经过几次降准，银行的资金比较充裕，贷款额度不紧张了。本来国家为了支持小微企业进行定向降准，没想到很多企业不想贷款，这就有点尴尬了。所以现在银行留给房贷的额度就多了，而且房贷审批速度也加快。

多城房贷利率下调，调控放松了吗？

从资金需求面看，经过严格调控，热点城市的调控效果取得了一定成绩，炒房者也渐渐远离市场，这部分投机需求被抑制。

但是调控这种“化疗手段”，也误伤到了刚需。刚需是对房贷利率比较敏感的，房贷利率上升也会抑制刚需的购房意愿。关键是这一轮的房贷利率上浮幅度大，节奏快，让很多刚需措手不及，稍微犹豫一下，就失去了上车机会。

未来放贷利率怎么走，我觉得房贷利率已筑顶下行，未来趋势一定是下降的。根据华融证券的报告，近期贷款加权平均利率也已边际向下，而银行间市场利率一般领先房贷利率7个月。也就是说，现在银行资金成本下来了，未来房贷利率也会跟着下调。

随着经济下行压力增大，适度鼓励刚需买房，可能会成为下步经济托底的措施之一，当然不是重新鼓励炒房。在这种背景下，银行对首套刚需的利率肯定会下调。

最后给刚需一个建议，如果买房不着急，而且所在城市的贷款利率还很高的话，完全可以等利率下调再买，这个时间点可能马上就到了。