房屋都是预售的，钱到哪里去了？

我在《交楼保卫战已成为目前房企的核心任务，因为失败后果谁也承担不起》一文中，谈到保交楼失败，可能会给房企带来的三大后果：

1、房企信用可能会破产；

2、房企可能会面临巨额索赔；

3、若购房人强制停贷后，房企则需对银行承担按揭贷款提前还贷的连带责任。

该文一发出后，引起了很多人的讨论。其中，有一个友友提了一个大家都很关心的问题：房屋都是预售的，钱到哪里去了？

因为，银行贷款（含前端融资和开发贷资金），加上预售商品房资金，是完全能够覆盖商品房开发建设资金的，并且在这种预售情况下，此前10年甚至20年房地产行业都没有发生过资金紧张情形。

因此，问题就来了：既然还是在实施预售制度，那么，为什么房地产行业现在普遍资金紧张呢？钱到哪儿去呢？

我个人认为，除了房企资金挪用外，还可以从以下几个方面进行分析：

首先，在高杠杆高周转模式下，导致房地产行业资金需求量巨大。 这种巨大的资金需求，需要房地产行业不断的进行借新债还旧债，以及商品房快速销售去化，否则，这种高杠杆高周转模式就难以为继，房企只能眼睁睁看着自己处于失血状态而无能为力。

大家都知道，房地产行业是一个资金密集型行业，资金对于房地产行业来说就像人体的血液一样重要，缺血或者失血过多，都会导致房地产行业休克或者死亡。

高杠杆高周转在2020年前十年，甚至20年，都没有出现过什么问题。因此，房地产行业对于高杠杆高周转，曾经都认为是正常的，并且还将高杠杆刚周转视为房地产行业制胜的葵花宝典，甚至很多的房企老板，他的董事长身份或者董事会主席的身份的主要职责，就是融资。

而时间来到了2020年以后，特别是房地产行业的“三条红线”出台后，这种高杠杆和高周转模式就玩不转了。因为，行业环境完全变了：

1、触碰“三条红线”的房企，其有息负债规模就不得增加，意味着这个房企将不能从金融市场融到任何资金。

前面说过，房地产行业是资金密集型企业，特别是高周转高杠杆房企，其资金需求量更大。而触碰“三条红线”的房企，往往都是高杠杆高周转房企。

这就导致了高杠杆高周转房企出现了如下现状：一边是巨额的资金需求，一般又是金融机构停贷。

2、高杠杆高周转房企在这种入不敷出的现状下，项目停工，甚至烂尾就不可避免了。而这种结果就加剧了房企的生存危机：销售去化和销售回款急剧恶化，自我造血功能也基本丧失了。

在金融机构对触碰“三条红线”的房企停贷后，房企对于经营性回款是寄予很大希望的。他们希望能够通过销售回款自我造血，让项目正常开发经营下去，但是，这仅仅只是他们的希望。

房企为了快速回笼资金，他们倾向于将房价一降到底进行促销，不惜在备案价的基础上进行七折六折甚至五折销售。他们所不知道的是，这种低价倾销，正是销售预期转弱的罪魁祸首！

因此，在金融机构停贷，销售去化和销售回款急剧恶化的情形下，昔日高杠杆高周转的房企只能眼睁睁看着自己处于失血状态而无能为力。

其次，在房地产行业金融机构停贷，以及销售去化和销售回款急剧恶化的情形下，很多房企因债务违约触发了借款协议的交叉违约条款，导致银行等债权人纷纷要求房企提前还贷，这可能是压死骆驼的最后一根稻草！

在2022年7月份发生“强制停贷事件”后，很多友友都认为，房屋是预售的，项目停工烂尾，一定是开发商把预售资金挪用了。

这种说法只说对了一部分，但不完全对。

确实，很多项目停工烂尾，可能是因为房企预售资金挪用引起的，但是，房企因为债务逾期触发交叉违约，银行等债权人要求房企提前还贷，也是一个重要的原因。

在同样实行预售制度的香港，她的预售资金监管是信托给第三方律师事务所监管的。因此，这种监管机制就保证了监管的独立性，确保监管资金专款专用。

但是，在我国就出现了一个与此不同的监管机制：银行既是房企的贷款机构，又是房企的预售资金监管机构。当房企触发交叉违约，银行要求房企提前还贷，这种监管机制就为房企划拨监管账户资金用于提前还贷提供了便利性。

这样就导致房企预售监管账户就更没有资金用于项目开发建设了。

最后，除了上述两个原因导致房企没有资金用于开发建设项目外，还跟房企自身的经营有关。一个典型的例子是，当房子卖散后，一栋楼即使只卖了三四套房，仍需要开发建设的话，这就无异于让房企雪上加霜了。

房子卖散，这是很多房企在房屋销售时，非常顾忌的。

因为这样一来，虽然一栋房子卖了三四套，但是为了保交付，这栋房子仍然需要按期开发建设。这对于房企的资金使用效应来说，是非常低的，也是导致房企资金紧张的一大原因。

因此，对于这种卖散的房子，很多聪明的房企都会退房，也要停工，因为，卖出去的几套房子，用于支付开发建设房子的资金利息都不够。

友友对此怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。