关注麓园云玺有段时间了，因为刚从福田到龙岗上班，也看过很多新盘，还有一个名额，想买个环境好，适合居住楼盘。今天特地去看了下，写一篇调查麓园云玺的文章，习惯坐车去考察，检验下交通是否便利，由于换乘太多，叫助理开车过去，周边已经很熟悉，主要看下项目。真的值得买吗？关于梧桐对麓园云玺分析及建议如下：
【1】麓园云玺交通
地铁16号线还在建设中，预计2022年底运营，距离项目最近的回龙埔站500米；开车上武深高速转水官高速可到深圳各地；门口公交麓园云玺总站有3条路线；可见周边道路发达，但目前公共交通配套较弱，自驾出行多对车位需求较高，以项目配置的车位比1:0.8来看不是很充足，好在地铁16号线未来可缓解车位需求。
【2】麓园云玺学校
项目自带品牌幼儿园，现场销售说学区暂定教育局划分！项目一期确定为招商依山郡小学、龙岗初级中学；二期小学不明确，中学暂定为龙岗高级中学。先不说暂定学校多么地牛，现看已确定的学校如何。据梧桐多年对学位房研究，依山郡小学创办于2009年，按省一级标准配置，硬件先进，水平还未能达到；龙岗初级中学为省一级学校，在龙岗公办学校排第一，但放在全深圳只能算上游。深圳改革开放发展40年，教育十分薄弱，所以重视教育的朋友要慎重，毕竟教育不是小事，关系到家业长青。
【3】麓园云玺商业
项目自带4500平社区商业已入驻华润万家，能满足生活所需；大型商城近的有天安数码城1.1km，远的有天虹商场2.2km、世贸百货3.1km。毕竟不在中心区域，在麓园云玺居家有车会方便一些。
【4】麓园云玺环境
依附麓山郊野公园而建，售楼处宣传是半山美宅，小区绿化做得也不错，环境确实可以；第一感觉还是偏，一条大路（盐龙大道）分两边。
【5】麓园云玺楼盘分布？
项目分三期开发共12栋高层，现在加推二期，一期也有少量货源，三期将有41套别墅，视野很开阔，住在这有居高临下的感觉。居家的话靠盐龙大道朝向不建议买，来往车辆带来很大噪音。
【6】麓园云玺户型有哪些？
在卖户型就三种，以住家户型为主，89㎡3房2卫，108㎡4房2卫，145㎡4+1房2卫精装修和毛坯交房，个人推荐选择精装修，价格相差不大；户型都还不错，买小户型，个人推荐8栋05户型7楼以上的，不靠马路看山景视野很开阔。
【7】麓园云玺价格对比周边是否合理？
梧桐实地看过周边的新房及二手房，项目附近又一城单价4.6万，爱联地铁站-琳珠华庭4.5万，南联地铁站-远洋新天地二期单价4.3万，同是山景美宅里城玺樾山单价5.2万，而麓园云玺单价4万，这样看价格上稍占优势，售楼处销售说主要是地铁未通。对比下周边二手房，招商依山郡单价4.2万，壹锦园5.1万，万科翰邻城5.1万，说实在的麓园云玺为什么定价比周边低，一是ZF新房限价，二是学区暂未确定！买房这么大的事，学校还不确定上哪所，你有小孩要上学，到底要不要买？
【8】麓园云玺销售模式是：代理销售
销售手段很。。。反正就是围攻销售来营造气氛，周一到周五售楼处都不见人，周末人气爆满。一共1618套房子，先拿200多套出来买，估计很快就会被他们卖掉，但是销售氛围好不是大家买房的核心原因。
【9】麓园云玺未来增值空间如何？
说实话增值潜力还是有一些，现在深圳东进战略投了1.4万亿，把龙岗中心城打造成深圳东部中心，此盘多少会享受一些红利；再加上地铁16号线2022年底通车，涨个5千到1万不是问题。除了在建地铁16号线外，从交通上看未来3-5年都不会有太大变化，而旧改项目主要集中在爱联、盛平以及五联等区域，尤其是爱联，后期规模效应将会非常明显，加上后期商业聚集，但离麓园云玺还是有点远。
【10】麓园云玺折扣问题：这个楼盘跟其他楼盘不一样，急着回笼资金，折扣还挺大的，找不同的人折扣不同，比如自己去、跟中介去、找自己成交过的朋友去、找开发商内部关系去拿内部员工价、结果都不一样。千万别自己去！为啥呢？自己去就相当于上了主动送上门，最多给你意思一下折扣，今年1月份我一个朋友去买一期的时候一个折扣都没拿到，现场销售说没有折扣，都是按备案价格卖的，后来又来找到梧桐，费了半天劲还是拿到了内部员工折扣。跟中介去好歹还算个团购、估计能拿到一些折扣。不过跟中介去关键要找懂里面套路，最好找个老练点的，不要找刚毕业的小白，啥都不懂，一脸蒙逼自然啥都不会争取到。不过最好跟自己身边买过这个楼盘的朋友一起去，这叫老带新，你和你朋友都有优惠，说不一定遇到良心朋友，他还会把开发商给到他的那部分优惠给你。没朋友买该楼盘的就找开发商里面高管，去拿内部员工价【拿内部员工价也可以联系梧桐，绝对比任何渠道都低】找梧桐的优惠规则：
（1）假如你要买房，你可以自己去开发商把房子户型，楼层，房号谈好最终优惠后。来找梧桐，除去开发商给你的所有折扣后，比如现场折扣、准时签约折扣等。不要下定金，过来找梧桐，梧桐可以按开发商内部员工价操作，优惠绝对让你惊喜，不要优惠也可以兑换成现金【适合推荐自己朋友要买某楼盘推荐给梧桐，直接给现金】
（2）若不想来回跑的，一次性想搞定，也可以直接联系梧桐带你去看房，车接车送一次性搞定所有优惠。【因有关系，深圳所有新楼盘均可操作，诚信经营，非诚勿扰，可直接打电hua：186——1761——8472同微xin。梧桐专注深圳楼市分析5年，专业创造价值。
【综上所述】给这个楼盘打6分吧，麓园云玺买来自住且在附近上班方便的，可以考虑这个楼盘；如果买来投资和在其他区域上班，建议不要买这个盘，这个盘增值特点并不是很明显，如果资金预算很有限，可以买该楼盘最小面积，或者罗湖去看看二手房。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在现在这种市场环境中，购买房子一定要擦亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于近两年房子应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？建议看看梧桐朋友圈最新论述文章：2019年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】
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