塞北剑豪对京郊楼市15年变动趋势的成功预测

                      预测的价值效应

——塞北剑豪谈京郊房地产价格变动趋势

      一，对京郊房地产价位阶段性预见

        2006年夏季，北京科技职业学院新进一批青年骨干教师。一天，在校车上有几位老师好像是预约了一样，同时坐在塞北剑豪先生的周围聊天，他们突然问到道：王老师您说北京的房价什么时候能够处于偏端价位点上？他告诉她们"现在就是处于低端线上。"  一位女老师说：我们刚毕业需要攒几年钱的，您说下一期的价格点位吧！他脱口而出道：当在2010年下半年和2011年上半年房价会走低一些，可能处于当时的低端线上，你们攒几年再让父母支持一下仅能交个首付，以后用工资还贷是没有问题的。结果，到了2009年房价突然走低，原因是美国次贷危机爆发影响到我国大城市的房价处于低潮期。这时塞北剑豪先生就和那些老师说："对不起，因为世界突发性房地产危机，促使我的预测提前一年到来。她们都说：那就算很准了，次贷危机谁也估计不到啊！又有一位老师问：您说下一个低价位周期应该是你一年呢？塞北剑豪先生略一思索后告诉她们说：应该在2016——2017年吧，这个事就悄悄的过去了。2017年北京周边房地产受国家宏观调控的影响突发强烈地震，价格普遍跌落，致使很多炒房着招架不住了，同时还4/5所甚至7/8楼房的贷款感到压力山大。2016年下半年有一位异性朋友向其咨询哪年的房价能够开始上升？塞北剑豪先生告诉她说：当在2020年下半年至2023年这个阶段北京周边的房价会持续上升，最高点基本与2015年的价位持平或者还会略高一些。待到2017年下半年她给他发短信说：大哥，我听北京的一位房地产资深专家预测：2019年初京郊房地产价格会大幅度上升，塞北剑豪先生直接了当的说："那是不可能的事情。" 实践发展历程证明：前面的两个阶段低价位预测都验证了塞北剑豪先生的判断是正确的，第三个阶段高价位预测还有待于继续验证，但愿他的预断还是正确的。

    环京房产实践历程价位分析：

  第一，北京东四环酒仙桥地区房地产

  价格变动趋势 （2006——2023）

2006——2010年     

    11000/18000/23000/31000/40000元/平方米

2011——2015年

    43000/48000/52000/56000/60000元/平方米

2016——2018年

    64000/68500/75000元/平方米

2019——2023年  （预测）

    79500/84000/89500/95500/101000元/平方米（或许更高一些）

    第二，京东燕郊房地产变动趋势

                  （2006——2023） 

2006——2010年

3250/3900/4600/5100/5800元/平方米

2011——2015年

8100/12500/19000/24500/33500

2016——2018年

28000/25000/23500元/平方米

2019——2023年（预测）

24000/26000/28000/31000/34000

元/平方米

实践发展历程表明低端价位期分别在：

北京2006年房价处于第一个阶段的低端价位

    （高价40000/低价11000元/平方米）

北京2011年房价处于第二个阶段的低端价位

    （高价60000——低价43000元/平方米）

北京2016年房价处于第三个阶段的低端价位

      （高价75000——低价64000元/平方米）

预测北京2019年房价处于第四个阶段的低端价位

（高价101000——低价79500元/平方米）

燕郊的房地产也是一样：

2006年处于第一阶段低价位点：3250元/平方米   

2011年处于第二个阶段的低价位点：8100元/平方米 

2016年房价开始走低，由33500元下降到28000元

2018处于第三个阶段低价位点：23500元/平方米

2019年将处于第四个阶段的低端价位点：24000元。到2023年房价持续攀升将于2015年房价持平。

        资本增值的机会无所不在，关键在于自己怎样把握。预测是抓住机遇的关键环节和重要手段。

        二，预测的主要依据

        预测不是凭空设想主观臆造的产物，而是依据国家相关政策，目标点的地理环境及其不断变化的趋势，社会主体需求效果增长与滑落期间的变异情况，目标点潜在的生长效果而加以测定的客观结果。

      第一，国家政策释放的信号是预测的主要依据。2003年2月当时北京市市长刘琪发表讲话说：争取10年内让在北京打工的每人买得起一栋房子。这就释放出一个信号：北京建筑资源价格要低落，房价要相对便宜。6月初，笔者就在自己租房子的附近发展新建的楼盘PIAOHONG简称"飘"。所以，就动议把老家的楼房卖掉，在北京买房为儿子准备结婚之用。

      第二，周边环境及其变化趋势是预测的客观依据。当时在"飘"的西侧150米处丽都商圈楼盘价格为8100元/平方米，在"飘"东侧一公里处楼盘价格3800/平方米，"飘"介于酒仙桥路和将台路交叉时路口南侧150米处，价格为5500元/平方米。选房的位置成了家庭争论的焦点。老伴提议买3800的便宜，而笔者说：便宜的落下，升值空间低不能买;  丽都的价格高，买不起; 飘的楼一年后交房时就能卖8000元以上，立即出手每平方米就可以赚2500元，60平米的楼就能纯赚140多万元。

      第三，目标点潜在的生长效果是预测

价值增值的依据。

    房地产价值判断主要体现在三个方面。1.交通便利是主要方面，"飘"处于东西南北交通畅行地段，有近16条公交车线通过，出行极为便利。2，辅助功能完善与否也是必须考虑的问题，"飘"附近有工商银行，农业银行，农商信用银行，建设银行和商场医院等配套设施。由于这些原因选择了在"飘"的楼盘上购买。3.潜在的生长机遇就是未来升值的空间，也要加以考虑。当时北京还没有在这里修地铁的打算，我们也无法预见，结果在2012年开通地铁14号线时，将台路站口就与"飘"小区门口相距150米左右，出门三分钟就进入地铁站。天赐良机促使"飘"价值增值之快简直无法预料。

      三，预测的经济效果

      第一，北京东四环"飘"2003年价格5500元/平方米，2018年价格75.000元/平方米，15年增长12.6倍。如果当时买一栋60—80平米的楼房，现在出手就纯盈利400万—530万元。

    第二，京东燕郊房地产2009年价格4860元/平方米，2015年34.000元/平方米，6年增长近6倍。近两年出现短暂下降，2022年—2024年，将达32.000—40000元/平方米。如果当时买一栋100—130平方米的楼房，5年后出手纯盈利280—360万元。这就是预测给你带来的经济价值。

        总之，预测是一门科学，是建筑在哲学、经济学、环境学、逻辑学和政策学诸学科基础上的智慧体验。是掌控市场运行规则，纵横商圈的智慧法宝！

塞北剑豪对京郊楼市15年变动趋势的成功预测