1、首次置业，刚需房如何选择？
相对于纽约，北京房价只有东京的1/16，中国大城市放假上涨是经济快速发展和城市化使然，而不是人们所担忧的过度泡沫。
综合看收入水平、城市化率、消费水平、老龄化率、房价水平等因素，我国只相当于日本1970年代早起的水平，我国经济增长的空间还很大、城市化的空间也很大。
我国政府调控房价不是因为房价水平高，而是因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的稳定繁荣安定。
刚需买房时需要遵守两大原则，一是“先上车”原则，不求一步到位；二是“稀缺”原则，优先购买市中心、学校和商圈周围的房子（便利、资源、交通）。
2、渐入佳境，改善房怎么选择？
改善买房不仅包含改善居住条件，还包括改善财务状况。
买房后早起有财务负担，后期租金就可能会超过月供了，房屋变为净资产。
房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象，现在美国房价已经找过了2007年美国的房价高点。
我国的经济增长红利、城市化红利、人口基数红利共同构成了房价上涨潜力的基本面。
二战后全球范围内积累了大量的财富，这些财富需要寻找投资通道，但好的投资标越来越少。现在买房子仍然能够打到改善财务的目的。
相对于投资股票、债券和理财，购买改善房不仅能获得更高的投资收益，而且风险更低。
怎么选择首付和贷款
购买改善性住房需要合理安排支付和贷款的问题，基本的原则是尽量少付首付、多用长期贷款和公积金贷款。
- 付一个允许范围内的最低首付。
- 不仅要多用贷款、贷款的期限还要尽量长，这样既可以减少近期的支付压力，也可以对抗未来的通胀。
- 贷款的时候尽量用公积金贷款，因为公积金贷款利率低，可以省很多月供。
3、百岁人生，养老房让你老有所依
“养老买房”解决的不仅仅是居住的问题，更重要的是老龄化背景下的一个保障机制，是一个资产配置问题。
人类已经全面进入长寿时代，我们这一代活到100岁将是大概率事件，这样一来，如果60岁退休的话还有40年甚至更长的养老生活，时间长就需要更多的财务资源，此时养老绝对不能仅仅依靠养老金和储蓄，要知道，物价是上涨的，还是要有一点资产放着好一点。
购买一份“老有所依”的资产需要考虑保值增值的潜力，而城市的发展潜力是最重要的考量。
常见的因素有：市场规模（用GDP总量或者人口总量衡量）、人口流失、人均收入、土地供应。
不常见因素：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比，即一个城市经济中第三产业的比重。
国外的房子不仅不便宜，而且还很贵，投资回报率也很低，投资价值并不大。
- 很多国外大城市虽然看上去房价比国内一线城市便宜很多，但这些大城市只有几十万、上百万人口，相当于国内的地级市。
- 国外房价贵，比如纽约、洛杉矶等，市区人口在好几百万，都市圈人口在一两千，纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。
- 国外房子收益率低。纽约、东京等房价贵、持有成本高。纽约房价是北京2倍，房租收益在4%以上，扣除房产税、保险费、管理费最终收益率为2%，与国内一线城市差不多，考虑到国内房价增长快，投资价值还是国内大。
4、租房VS买房，一个决策改变未来
由于大城市房租上涨快，房产有抗通胀属性等原因，买房比一直租房划算的多。
由于供给增加慢、租房需求旺盛，且随着收入增加居民消费将更多地用于房租，一线城市的租金近十年来一直在高速增长。
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如果目前必须租房居住，那么租的时候要遵循“便利原则”，即租的房子要便于职业发展。
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