继续讲房价，只是想让心急买房子的朋友吃个定心丸。
最近股市进入深度调整，楼市其实也是强弩之末了。楼市的分化加剧，消息很杂乱，让人感觉分不清方向。
我们看易居研究院发布的数据。
4月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%。4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。
我们看上面的图，以上10个城市二手房市场算是比较活跃的，行情分化很大，和2016年全国普涨行情没得比。
注意看北京的行情，环比3月成交增速下滑了，这似乎是不好的信号。北京的调控最严，4月份的时候，北京收紧了公积金贷款，对刚需是一个很大的打击。
厦门同比增速很大，那是因为去年的基数太低，今年的行情只是反弹，我判断这种行情延续不了多久。
深圳虽然4月份的同比数据不错，但是今年来累计成交量同比还是萎缩的，深圳是一线城市中居民杠杆率最高的，这意味着深圳刚需接盘能力已经到了极限。所以深圳在不停的吸引新的刚需。
像这样的分化行情，以后就是常态了。我们判断整体楼市趋势，还是要跳出来，站在最高的层面来看。短期就看金融。
4月19日，住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，坚持房住不炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的畅销调控机制。
昨天天，发改委还召开新闻发布会指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控。发改委称，不管户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位是必须坚持、不能动摇的。
之前发文说过，今年即使会放水，也会严控资金流入房地产。房地产会有资金流入，但高层的态度是“够用就好”。
昨天天定向降准，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款，仅针对县级银行，所以范围还是有局限性。
和楼市关系最紧密的金融指标是m1。M1和房价的正向关系比较密切。
2019年一季度末，M1同比增速为4.6%，比上季度末上升3.1个百分点，比上年同期下降2.5个百分点，连续9个季度下降后再次转为上升。
这里有个明显向上的拐点，很可能是这次金融周期的拐点。这两三年国家为了去杠杆，着实认真了一把。但也错伤了许多中小民企。
M1增速有所上升，说明一季度实体经济所处的流动性环境有所改善。目前M1同比增速虽已企稳上行，但仍处于历史较低水平，预计2019年二季度不会出现大幅波动，依然维持在偏低位。
再看易居研究院发布的“中国房地产业金融环境指数”。这是一个预测房价相对靠谱的指标。
经过几次涨跌周期的验证，发现二者走向基本一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应。
此轮房地产短周期中，房价同比涨幅高点滞后于金融环境指数高点大概5个季度，预计房价同比涨幅低点也会滞后于金融环境指数低点几个季度。
虽然这个金融环境指数，在2019年第一季度有向上的趋势，但整体看还是处于偏紧区间的。只要国家对楼市的调控没有明显放松，这个指数短期想回到宽松区间是很难的。
根据金融环境指数的走势，预计2019年二季度房价同比涨幅将继续收窄，三季度以后可能会企稳。今年楼市难有大涨行情。希望此文对想买房的朋友有些帮助。
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