海外理财和投资的那些事

理财九期的小伙伴们，大家晚上好！我是来自8期的Mary，常住新西兰，今天收到班班的邀请，来跟大家分享一下在海外理财和投资的那些事，旨在给大家带来一些新的资讯。

【家庭备用金放在对冲账户里】

我第一个方面想谈的，叫做善用对冲账户来储存家庭备用金。在一阶的第一节大课，穆大大就提到说，一个家庭里，应该要准备三到六个月的家庭备用金。关于这笔备用金，大家是如何准备的呢？是存活期？存定存？还是放在余额宝或是买了债券基金呢？我对备用金的理解是，它必须有一定的数量，我就为自己的家庭准备了一年左右的备用金。而且它必须要有一定的流动性，因为不知道何时要用到。接下来，还有一个关键的问题是，一笔数目不少的钱，我们又不忍白白地存在银行只赚那么一丁点利息。怎么办？在新西兰，对于有房贷的朋友，可以开立一个对冲账户。对冲的意思就是抵消，这个概念有点烧脑，容许我慢慢解释。打个比方，100万的房子，首付20万，剩下的80万贷款。假如我手上的家庭备用金是5万块的话，我可以设立一个对冲账户，把这5万块存进去，抵消掉80万房贷之中的5万，剩下的75万做成固定利率的贷款。一般不知道有对冲账户的朋友，大多选择直接把80万做成固定利率的贷款，比方说年利率是4.5%，这是你要付给银行的利息。然后把家庭备用金存个定期，假设利率是3%，还得付利息税。说到这里，大家有跟上节奏吗？也就是说，不做对冲账户的话，你手上明明有5万块，但为了保持资金的流动性，你不能把贷款给还了，所以一边借着银行80万，付着高一点的利息，一边把备用金的5万块存在银行，拿着低一点的利息，还得付利息税。在账面上是不划算的，但为了留好家庭备用金以备不时之需，好像也就也忍了。有方法可以破局吗？有的，就是我上面提到的对冲账户。我们可以把这5万块放在对冲账户里，平常不用存在那里的话，80万的贷款只需要付75万的利息，因为其中的5万已经被抵消掉了。等你需要用钱时，对冲账户才会产生利息。比方说取出1万块来用，那就相当于76万需要还利息。等你有钱把这一万块放回去的时候，那又回到了只有75万产生利息。又比方说，等一年过去了，你的手上有了更多的资金，不想直接还掉房贷，而一时又找不到好的投资项目，那么可以考虑跟银行洽谈增加对冲账户的金额，譬如说从5万增加到8万，那样还房贷的金额就更少了，因为更多的贷款额度被抵消了，但对比起直接还掉房贷，你又可以在需要时随时调出这笔钱，而无需申请经得银行的同意。同学们听懂了吗？需要再次敲重点的是，存在对冲账户里的钱可以随用随取，相当于活期，但对冲掉的利息远高于存活期得到的利息，甚至要比存定期的利息还高，而且还不用交利息税。

【房地产投资】

下面来谈的第二个话题是关于房地产的投资，没有那么烧脑。在没有进入理财营之前，有多少同学觉得投资房地产是个很不错的投资项目呢？看看20年前咬咬牙在一线城市买了几套房的亲朋好友，是不是都实现财务自由了？投资房地产和投资基金的一个最大不同之处是，假如在合适的时候投资了房地产，那么通货膨胀将会成为你的朋友。我非常粗略地打个比方，在20年前，你在一线城市花100万买了套房作为投资用途，首付30万，剩下的70万贷款，每个月收租用以偿还房贷。在中国的国情下，刚买房子收到的租金一般不够还房贷的，这点跟国外的国情不同，在国外，投资回报率可以很高。说回100万买的那套房，在时间的作用下，20年后，经历通货膨胀，当初100万的房子现在市场价1000万，租金也涨到了可以足够偿还贷款了，因为贷款额度不因通货膨胀的上涨而上涨，但租金和资本利得都可以。这时候，你获得了资本利得，现金流也从负的转为正的，你的房产从负债变成了资产。这就是为什么20年前在一线城市买了几套房的朋友，现在很多都实现财务自由了。但在这里，我并不是要鼓励大家去买房，因为房地产的投资是有周期的，现在中国的房地产给我的感觉是已经涨到高位了，至于能否重现过去20年的增长神话，我也不知道，而且，我在中国的房地产投资市场里，看到了很多对买家的不利条约。比方说，花同样的钱，在国内只能买个70年产权的公寓，而在国外可以买个永久私有制土地产权的别墅。后者意味着，土地永远归你所有，大家要明白，其实真正值钱的是地，而不是房。同样设计和装修的一套公寓，在北京二环和五环的价钱绝对不一样。在国外，土地是私有制的，这意味着，多年以后，假如你觉得房子太旧了，可以推倒重建，反正国外大多是别墅房子，推倒重建一套房的费用一般家庭是负担得起的，等翻新盖好了，就又是一套高大上的新别墅豪宅了。但在国内，大家一般住的是公寓，房子旧了最多室内装修一下，周边小区等环境无法改变太多，这多少会影响着房子的估值。还有一点是，我在国内的一线城市看过一些比较好的公寓楼盘，一般都是一年半到两年才能收楼，现在甚至还未开始建，但已经要买家在一周内付齐首付并开始还房贷了。这不就是开发商拿着买家的钱去周转盖房吗？这国外，都是要等房产交割后买家才需要还贷的，这无疑大大地减轻了买家在现金流上的压力。而且在国外，假如是买楼花的话，只需要付10%的定金，剩下的首付在交割时补齐就行，开放商还得给买家付的定金发放利息。国内和国外的国情一比较，真是没有对比就没有伤害啊。

来总结一下今晚的分享，由于国情的不同，我不知道在国内是否存在着对冲账户，或有更好的方法规划和理财，我旨在抛砖引玉，希望对大家能有思维上的启发。关于房地产的投资，国内和国外的国情真的存在着很多的不同，等同学们升上二阶的时候，会读到《穷爸爸富爸爸》的系列著作，作者夫妻最初就是靠投资房地产起家的，有了今晚的分享，我希望大家对国外的房地产市场有更多的了解，读书时也能更理解作者的想法。当然，国外的不同国家，市场也存在着差异，我分享里提到的国外，主要特指新西兰的国情。今晚我的分享就到这里，下次再见！