别了，公摊！告别买100平米只得70平的无奈

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强项强制性工程建设规范中，《住宅项目规范（征求意见稿）》这一项引起了购房者的注意，因为其中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋交易应以套内使用面积来进行交易。

什么是套内使用面积？就是买房后的真实可使用面积。这是与公摊面积相对的，买过房或留意过房屋交易的人都知道，所买住房的建筑面积=公摊面积+套内建筑面积。而公摊面积往往占的比例都不小，比如一套100平方的房，公摊面积可能就有30平方，真实的使用面积只有70平方。

花了100平方的钱，却买到一个70平方的房，这是广大购房者非常无奈和怨愤的事，也曾经引起社会上的讨论。

曾经被称作“史上最牛公摊面积”的山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数高达52.35%，一套房买下来超过一半是不能住的，这里的坑得多深。

虽然这次住建部发布的只是征求意见稿，但也说明“公摊面积”的问题得到了上面的重点关注，“公摊”的问题很有可能会被解决。

公摊的含义与范围

公摊面积就是各户平均分摊住宅区中的公用建筑面积部分。法律上对公摊面积没有特定的规定，因此最容易被开发商所利用。

“公摊”所包括的内容，有以下两部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括：楼宇(套)与公共空间之间的分隔，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

从上面不难看出，这些面积还是挺大的。

公摊的坑有哪些？

公正来说，一些必要的公用建筑要收公摊费也无可厚非，如楼梯间、电梯井这些地方。

但由于公摊面积在法律上没有明确的上限，一些开发商就会从这里做手脚，以增加他们的利益。

1、向大虚报公摊面积

房地产在销售前，都要由专业的测绘公司进行实地测量，然后把测量结果交给开发商，而购房者是看不到这份报告的。如果开发商与测绘公司勾结，做大公摊面积，购房者就只能白交不少钱。

2、公摊面积作其他用途

一个住宅区，在建造之前就已经规划好每个位置的功能，购房者也公摊了其中的面积，但有些开发商却会把已经规划好的功能区另作他途，以赚取收益。如本应用作消防应急区域的地方，最后却被弄成了停车位，一些物业房却被占用等，按停车位的价格，每个都十几万，有的更贵，这笔钱还真不少。

3、公摊面积被物业私自营利

这方面最明显的地方就是电梯间广告和园区内的广告牌了，这些本来属于住宅区内户主所公有的面积，却被物业私自出租，而收取的广告费本应属于全体用户所有，却被物业给“暂存”走了。如果将这些广告费用来冲抵物业费，每年能减少很多负担。

按公摊面积与套内面积能少多少钱？

想要了解，不如来个简单的计算：同样实用面积为80平方，20000一平，首付三成，贷款利率4.9%，按揭30年，来看下面的表格对比：

从上面的对比可以看出，同样是实用面积80平方，但按套内面积算的话，最后能少54万左右。

当然，这是理想化的情况下计算的结果，实际操作中，按套内计算，必然会提高每平米的单价，物业费、房产税这些也可能会相应提高。在2002年就出台了按套内面积算的重庆，他们的房产广告会明确告诉购房者，套内单价和公摊单价两种价格，套内单价比公摊单价贵一些，整体下来，购房总额不会相差太多。

因此，也不用想着购房成本和房价能低下来。

按套内面积计算的意义

按套内面积计算，只是让购房者可以单纯的比较居住的价格，而不用被公摊面积迷惑。如同样价格的两套房，一套销售面积为100平方，但却有20的公摊面积，实用面积为80方；另一套按套内面积计算，套内面积为90平方。那肯定是按套内面积算的好，同样价格，但空间却差了10平方，这就有一个小房间的空间了。