楼市选筹指南

怎样选筹

一、明确自己能买什么的四大要素（明确自己能买什么，而不是想买什么）

选筹前先确定你能买什么？

做置业咨询之前你需要用数字量化这几个数字:

资产，负债，收入，支出

（一）资产

资产分为:优质资产，劣质资产，不动产

优质资产:涨幅大或者现金流大的大

劣质资产:涨幅小，吃现金流，流通慢（比如远郊）

不动产:比如老家农村房子

（二）负债

负债分为:

1.长期负债:10-30年的负债，比如按揭贷款

2.短期负债:3-5年的信用贷

3.良性负债:长期的低息负债，是对抗通胀的最佳方法，这种良性负债是越多越好的，是普通百姓这辈子唯一能跟银行借到这么低成本贷款的机会，所以要充分利用，负债越多赚得越多，这跟房产涨跌无关，因为长期负债首先对抗的是通货膨胀、货币超发。

因此，负债不是洪水猛兽，如果能做好负债计划，是能够躺着赚钱的。

负债计划:组合贷的计划表，不超10%为准，将多种资金组合在一起，年化不超8%。

融资买房定律:

4倍杠杆，房产平均涨幅不低于4.5%就能够覆盖资金成本；自有资金买房:房产平均涨幅不低于2.28%，就能覆盖资金成本。

总结，合理的负债是抵御通货膨胀的好方法

（三）收入和支出的合理性

100万的负债，资金成本，为月支出是6000左右

二、怎么选筹

（一）选筹标准

不适合属性:商铺、写字楼、公寓，金融属性差，杠杆低。

适合属性:有房产证的商品房

刚需房、学区房（要么四大名校、要么直接没有学校，因为有机会建学校你就有了暴涨溢价）、改善房（稍大面积）

最佳组合:5（刚需房）+1（改善房）

（二）选筹策略:投住分离

投住分离:投资的标准看房和自主看房的标准是不一样的，投资是为了收益，自主是为了消费，所以不能相融，三套之前投住一定要分离，不要考虑自主的眼光看房。

（三）职业玩家与非职业玩家的不同:

1.前者只考虑收益，后者以需求为标准

2.前者考虑杠杆和负债，后者考虑月供和涨幅

3.前者考虑杠杆最优化，后者以收入为杠杆标准

4.前者三套之前是全仓，后者不愿意超过50%

总结:选筹选的是体量；体量达到一定程度才考虑去杠杆；当你什么都没有的时候要全仓。

三、看房两百套

（一）看房的方式

要以投资的方式看房，而不是自主

（二）目的:找笋盘

寻找高性价比的房子，准确定位到它的价值，最重要的一点就是对地段的理解

建立体系标准:地段和小区的理解

（三）看房计划

楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南 楼市选筹指南

备注:下载《破竹》APP，关注《楼市一线声音》

2018下半年是郑州购买二手房的好时机