房地产的六个关键问题，终于弄明白了

房地产的六个关键问题，终于弄明白了

文/七蒙主

最近二线城市疯狂抢人，大家有了更多选择，可以预见的是，落户后住房需求会集中释放。面对复杂多变的外部环境，弄清楚房地产的六个关键问题，买房才更有底气。

一、买房就是买城市股票

不动产是一个城市最重要的组成部分，安居乐业，生活才更有归属感。人口大量流入的城市，未来的发展就更快，这背后的逻辑已经很清晰了。

就业、教育、医疗良好，消费水平、房价适中，都是大城市标配。最近环境也是大家考虑的重点，毕竟健康无可取代，有人放弃大城市去大理海南就不奇怪了。

没有对错之分，大多数人只能选择一个城市生活，所以需要学会取舍。但是不能被短期的房价上涨蒙蔽双眼，从长远来看旅游城市并不适合年轻人。

买房就是买城市股票，未来三到五年的发展预期应该能看得到，分享城市发展红利。人口流入越多城市竞争力越强，吸引更多的企业，创造更多的价值和税收，城市基础建设就越快。教育医疗便捷，环境宜人会吸引更多人，这是一个良性循环。

二、房价上涨的主要动力

一线城市核心位置土地很稀缺，寸土寸金长远来看房价必然上涨。以后成为国际化大都市，吸引力就更强，你不买总是会有人买。

每个人都向往美好的生活，二线城市降低户籍门槛也是人心所向。但是人来了就得有地方住，房屋的建设周期两年左右，一旦需求和供给不匹配，房价和租金不涨才奇怪。

三四线城市拆迁和货币化补偿，改善性居住需求进一步释放。很多三四十年的老房子，发霉的墙壁，生活没有那么舒适。基本上解决一波购买力，就会有一波上涨。

拆迁的时点，市场上并没有对等数量的房子供应，推倒破房子几天就搞定，盖新房子没那么快。五六线城市也一样，手握现金全款购房的比较多。

同时，很多旧观念也在改变，现在为子女购房也是不错的投资，未雨绸缪的人越来越多。

三、房价下降的主要担忧

各种调控政策使不动产的流动性变得很差，其实这是个误区。不动产之所以叫“不动产”，本来就不是靠流动性取胜的，相反那些长期持有者的收益更高。所以，打造好现金流就不需要频繁买卖，政策导致的风险能降到很低。

当然加息导致购房成本增加不少，会改变一部分人的购房预期，这很正常。因为房地产属于周期性行业，价格有波动才正常。投资是有成本和风险的，理性投资者需要市场教育，成熟的投资者必须经过牛熊市的洗礼，才对市场有敬畏。

还有房产税，推出是大概率事件只是时间问题，影响不动产的收益率。但是房产税推出的目的，不是让房地产行业熄火，只是促其健康成长，没有必要为未发生的事情过度担忧。

最后，关于房产泡沫的担心一直都存在，不是个人意志决定的，所以别太贪婪不做最后的接盘侠。

四、租赁只是权宜之计

刚工作的人租房很正常，来到陌生的城市，能租到比较称心如意的房子已经很幸运。但是，要清楚的是租房只是权宜之计，尤其是在房租约等于房贷的情况下，有能力付首付坚决买房不租房。

租售比低只是一个假象，租房少了一大块收益，房屋增值部分以及安全感和归属感，这是租房享受不到的待遇。当然收入增长超过房价的人除外，实际情况是大多数人不管是工作收入还是理财收入，最近十年都没跑赢房价。

而且，房贷是大多数人能接触到的最实惠的负债，以后想从银行借款，利息可没这么优惠。尤其是公积金贷款，首套刚需房能用最好全额用上。若干年后你再回头看，这是少有的不会让人后悔的决定。

五、决定房价的主要因素

位置当然是最关键的，在资金有限的情况下，选一个好房子需要丰富的经验。交通、教育、商圈，一个都不能少，亲自考察花再多的功夫都不过分，不要给自己留遗憾。

有人总是觉得看房很麻烦，甚至看都不看委托别人买，心也够大的。销售有时候很忽悠，陌生人并不值得你信任。“就算买颗白菜，也得看看白菜长啥样”，更何况是买房，其实做任何事态度都很重要，多看看不吃亏。

户型也很重要，虽然很多人都不信风水，但是一个设计很别扭的房子，住在里面肯定不舒服。采光通风以及噪音污染，都会影响健康和心情。例如层高不够的房屋，就会让人觉得很压抑。

还有物业服务也不容忽视，不负责任的物业公司会给业主带来很多麻烦，沟通成本很高。小区卫生环境、服务质量与房价也有直接关系。

六、超级城市圈势不可挡

二三线城市有了高铁、城际和地铁，半小时经济圈去哪都很方便，双城生活成为可能。暂时买不了一线城市的朋友也不用气馁，环一线城市的配套设施会越来越好。毕竟大方向是缩小城市之间的差距，房价的差距也会缩小。

超级城市圈未来五年人口还会增加，在这个关键阶段大城市户籍政策已经明朗，时机刚刚好，抓住就可以。当然可以预见的是，人口流动和迁移的速度会更快，城市之间的配合和分工更明确。

城市定位不一样，发展就有先后顺序，所以你在哪买房就很关键。更重要的是，你看好哪个城市的长远发展，而不是关心短期的涨跌。

想明白上面六个问题，你就更有底气。买房也许是大多数人少有的大投资，所以值得花时间和功夫，哪怕不为升值也要住得舒服。

一次成功的投资并不像看起来那么简单，需要耐心等待机会，更需要克服失败的勇气。