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大家好，我是师爷。
昨天写了一篇楼市分析，写的是宏观，聊得是怎么选城市。
三个点：出生率、城镇化以及GDP发展。
今天讲一期，聊聊实盘，怎么买房。
点赞转发，让我有动力，再聊一些更深的东西。
第一步：买房准备
许多人，在买房面前，很容易踩坑。
网上搜5分钟，中介推荐几套，再演一场戏，或者售楼处小姑娘哄一哄，调戏一下，乖乖就把几百万的合同给签了。
如果家里有矿，请随意。
在我看来，买房至少要提前半年就开始准备。
这个准备主要是凑首付+保证贷款资格。
凑首付很简单，几个口袋的钱+亲戚朋友。
亲戚朋友关系要维护好，信誉口碑都是靠平时积累出来的。
借钱，主动给亲戚朋友利息+借条，比如5%利率，约定归还日期。
这是礼节，并且每年或多或少还一些利息。
还有一种，比如全款垫资，需要找过桥贷款这类机构。
所谓过桥贷款，意思是过河，没有桥，有人给你架桥，但要给架桥的人一些好处费。
买房也一样，机构帮你把钱垫上，把房抵押给银行，再贷出来还钱给它。
一般月利息至少2%，不过还是不要碰。
在说保证贷款资格，向银行借钱。
怎么借，也有技巧。
1、买房半年前，不要去借任何的消费贷。
比如支付宝的借呗，各大银行的app上的贷款。
这都会降低银行对你还款能力的评估，因为正常现金流稳定的人，怎么会去借短期贷款？
你借了，银行就会有理由怀疑你还款能力不行。
2、买房前半年，开始养流水。
流水，能帮助你能贷多少钱。
比如银行会规定你每个月还款金额不能超过你收入的一半。
月收入1万，贷款5千，换算成30年贷款，就是100万。
那假如你要贷款300万呢？
那就要把你账面稳定收入提高，也就流水。
比如每个月25号，你朋友给你打一笔钱，备注工资。
金额不要凑整，最好精确到分，比如6610.34元。
然后平时都用这张卡消费。
给银行提交流水时，告知自己有副业，收入稳定。
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第二步：找房
1、线上搜索
现在是互联网时代，所以要善于运用搜索工具。
要熟知地区楼市的宏观认知和特定地段价值的认知。
宏观认知，你要清楚这几个点：
*你所在城市总共几个区？
*哪个区房价最高、最低？
*价格分别是多少？
*为什么差异这么大？
*目前预算多少？
房价地图，可以搜贝壳、链家、安居客、房天下等。
这里我以杭州作为例子。
为什么不是搜新房，而是二手房？
因为二手房才是真实市场下买卖双方之间的博弈。
接下来，问问自己，购房目的。
是婚房，还是改善，还是自住兼升值。
比如婚房自住，选择小两房，性价高。
比如生二胎，改善，那么3房。
比如学区房，挂户口用，面子越小越好。
接下来，问问自己预算。
如果是首套房，尽量凑到最大首付。
一般来说首套房利息在4%~6%左右，工作几年后，比较轻松。
接下来，就是考虑房龄。
房子太老，银行不太愿意顶格放贷。
尽量选择在房龄20年以内。
确定以上几点，就可以在地图上搜。
比如一对夫妻，二手房，两室，70~90平，房龄20年以内，预算200万。
一目了然。
结合自己的通勤时间，进行初步筛选。
比如确定好板块区域之后，去找自己最感兴趣的小区。
一般几个因素：学校、地铁、医院、写字楼、商圈、公园。
1、学区的溢价不用说，看愿不愿意接收；
2、地铁房升值空间大，尤其是两居室；
3、医院附近，老龄化时代很重要的；
4、写字楼，表示附近有很多白领人群，有潜在的购房需求。
5、公园、商圈都是加分项。
筛选楼盘品质、距离地铁远近、最近半年成交量、成交活跃度来判断。
如果是要兼顾升值，那么成交量是必须关注的。
2、线下看房
先自己去实地了解一些信息，再找中介看房。
中介一般都有地域属性，他们会找各种理由，为你推荐自己片区的房子。
其他房子，再好，或许和他利益不挂钩，他也不愿意推荐。
所以，中介要发挥作用，首先是你先有目标小区，然后他来服务你，帮你更方便拿下。
线下看房，就是去挖掘小区的缺点，然后考虑是否能接受。
*住户素质怎么样？
*隔音如何？
*物业怎么样？
*房屋质量怎么样？
*地面车位是否紧张？
去实地，给小区保安递烟了解一下这个小区情况，或者找里面的业主聊一聊。
中介和网上的信息，不一定准确。
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第三步：心理博弈
先看产证，仔细核对售房人手否房东本人。
如果产证上有许多人，必须请所有房东到场，全部同意，才买。
不然给自己留下隐患。
再去拉一下产调单，确保产权明晰无纠纷，没有二次抵押。
防止这个房子，已经被抵押给银行或者其他组织。
然后再仔细核对房产证上的面积是否相符。
比如一个房子产证面积130平，但对外宣传140平。
所以，一定要核对清楚。
关键点来了：和房东砍价。
去谈判，带个10万到20万旧钞，我估计很多人知道。
旧钞会显得多一些，你来我往几轮后，往桌上一摊。
让对方感受到你的诚意，真心想买。
再者，永远说房子是自住的。
人都是这样的，一旦你不是自住，房东往往会犯嘀咕。
会不会自己卖少了？
此外，极致耐心。
最好约在午饭前和晚饭前一个小时，疲劳战。
双方精疲力尽，情绪不稳定，或许会让步。
然后，交流过程中，要有说话的艺术。
先讲主观优点，再说客观缺点。
夸这套房温馨，素质高等，这是主观优点。
楼层低，采光不是很好，这是客观缺点。
潜台词就是：我很有诚意，我不是为了砍价而贬低房子。
别人或许不能发现你们家的优点，但是客观缺点都能看到。
希望这篇文章，能为你省一些钱。
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