落实租售同权至少还要考虑这四个细节

落实租售同权至少还要考虑这四个细节

有句话叫细节决定成败，从近来九部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)及广州、郑州两市下发的落实意见中恰恰很难找到马上可以落地的租售同权操作指引。

九部委的通知，咋看充其量也就是个倡议，全文最多的两个字就是“鼓励”。这个词是什么含义，我专门查了一下搜狗百科，其原文如下“鼓励亦称鼓励技术，是个体心理咨询技术之参与性技术之一，是指咨询师在咨询过程中通过语言等对求助者进行鼓励，鼓励其进行自我探索和改变。鼓励技术具体可以表现为直接地重复求助者的话或仅以某些词语如“嗯”、“讲下去”、“还有吗”等，来强化求助者叙述的内容并鼓励其进一步讲下去。”

看完解释之后，我心头一万头那个马奔腾而过。

集中起来九部委大概是这么一句话：兄弟们，我们也不知道该咋弄，你们自己随便搞去，我很看好你额。

于是我们来看看广州、郑州这两个小弟是怎么搞得。

首先是广州，下手倒挺快，在九部委下发之前就下发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，可这个方案咋看都跑偏了。九部委的通知虽然是个倡议，但还是可以看出主要是解决“非本地户籍租住人员”的公共服务问题。可惜广州方案开宗明义的将服务提供对象界定为“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女”。呜呼哀哉！

再来看郑州，河南省住建厅《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》倒是没跑偏，关键是他只是把九部委的文件抄了一遍，啥都没写，离执行还有八万里。

熟悉中国政府运作规则的都知道，法下面是条例，条例下面是规章，规章下面是通知。一部法律没有两三个条例，每个条例没有十几个规章，每个规章没有几十个通知，是根本不可能执行下去的。所以，我只能怀着无比悲痛的心情忠告那些想着租个房子就可以让子女今秋或以后几秋入主名校的亲们，醒醒吧，该干嘛干嘛去。

不过，无论如何，政府能想到租售同权就是一大进步，作为一名技痒难耐的技术宅，笔者还是想从技术层面对租售同权落实中要面对的几个技术问题做一抛砖引玉。

第一个问题是必须解决“谁来提供”的问题。如果把未来的租赁市场当做一场“盛宴”，那首先要解决的就是谁是能“上桌的客人”。从大的来讲，参与者无非是政府、市场，市场主体又可细分国企、私企、个人。

政府既是规则制定者又是最大的生产要素----土地的唯一供应者，所以政府必须是这场“盛宴”的唯一主人，让谁进来吃饭他一言而定。

国企，这里我把他的外延扩大到所有国家投资的单位，拥有仅次于政府的话语权，因为他们代表国家占有诸多资源，而这些资源常常处于浪费闲置的状态，同时，我相信让这些习惯了亿万资金穿肠而过的大佬们，对这些需要费时费力不讨好的小生意产生兴趣很难。

私企，我觉得他们还是会感兴趣的，毕竟人人都可以看出卖房这场“饕餮盛宴”不管是政府打压也好还是市场供需也好都已接近尾声，利用政府优惠政策实现产业转型正可谓求之不得。

个人，不好说，就笔者本人来讲，既是房客（为了孩子上学近点，学区房50平一个月3千，交租的日子痛摧我肺）又是房东（160平一个月5千，包租公的感觉真是爽啊）。如果租客又是落户又是上学，感情上不好接受。

所以，解决“谁来提供”恐怕还要靠政府和那些有远见有实力的私企。

第二个问题是必须解决“提供什么”的问题。这是个核心问题，如果不明确这个问题，租售同权必将沦为面子工程。譬如广州的方案就很干脆的将“户籍”问题排除在外，不好意西啦，我们只为广州银服务啦。

“落户”和“上学”是最关键的公共服务内容，医疗这几年已经做得很好了，同省通办已经基本实现，所以现在大家最关心的还是户籍和学籍。

先不说户籍，毕竟目前除了几个特大城市，城市户口已不具有多大的吸引力，下面主要来说说学籍的问题。

做为一名五年级在校生的父亲，这几年我主要研究的课题之一就是怎样让儿子上个名校，至少在我看来，幼小两个阶段孩子上名校完全是拼爹。以下内容为本人真实经历，但读者切勿对号入座。

首先是幼儿园，大部分跟户籍没有关系，所以租售同权没一点用。基本上常见的几种方式为：不找人，若干万赞助；找一般人，打折赞助；找猛人，直接进校。当然，找人也得花钱，但毕竟这是最容易的一个阶段，还是那句老话，花钱能办的事都不是事。

其次是小学，这个跟户籍关联性就大了，这也是租售同权唯二能用到的地方之一。同时，这也是学校最卡人的阶段，除了房产与户口一致等一系列条件之外，最致命的是孩子的年龄。虽然义务教育法规定必须保证秋季满6岁孩子入学，但据我了解基本名校要求的都是必须6岁半以上。那么问题就来了，谁家两口子造人这么精准，不多不少正好6岁半？为什么必须正好6岁半？列位看官，如果孩子今年6岁5个月不上，来年他就是7岁5个月，人生刚起步就蹉跎了一年。最关键的是幼儿园的同学都上一年级了，你孩子在家呆着干啥？所以你明白的，还得找人，所以那些孩子年龄不符合的同志，你也不要去追求什么租售同权了，没用，反正还得找人，两事合一事办了就得了。

再者是初中，这个可以完全靠户籍上公立初中，租售同权唯一可能不受限制的阶段，但问题是，现在谁家的孩子第一选择是上公立初中啊？

高中、大学主要靠考，没有户籍，北京、上海不可能给你租售同权，想都别想。

这样一分析，租售同权就有点鸡肋的感觉，不过总比没有好。

第三个问题是必须解决“提供给谁”的问题。这个问题有点绕，本来我感觉租售同权就应该是解决非户籍人口的落户及上学、医疗等问题。但现在看广州的趋势是首先把非户籍人口给排除出去了，所以我有理由臆测北京、上海只会更严，租售同权只可能提供给有户籍人群中的特定人员，比如无房户。

现在我们只能按有户籍人群进行假设，一是提供给所有承租人，不管你现在有没有房。这个是比较公平的，租售同权嘛，你管我现在有无房产，只要我在学区租房就得享受租售同权。二是提供给无房承租人，承租人本人、配偶及子女名下皆无房产。但这里有个问题，如果其临上学恶意卖掉远郊房产到名校学区租房咋办？如果其很有钱就是不买房咋办？毕竟租售同权的初衷可不是解决富人子女上学的问题。

实际上，有些问题也许是我们想多了，如果第一条“谁来提供”的假设成立的话，这些新产生的租赁房源基本只能产生于远郊的非名校学区之外。富贵人家的公子小姐根本不可能看得上眼。

第四个问题是必须解决“谁来买单”的问题。优质教育、医疗等公共服务是零和游戏，你的孩子上了，就意味着我的孩子上不了。

租售同权，首先就要把这些公共服务资源做大，如果无法承受，强行推广只能激化矛盾。你能想象当一个名校以名额不够为由拒绝一个有房但年龄不到六岁半的孩子，然后转头让他的邻居，一个无房但超过六岁半的孩子上学的后果吗？

其次，租售同权要鼓励企业投资，要在土地出让金、税费等多方面做出让步，毕竟个人出租房屋谁交过税啊？

这些“单”应有也只有政府来“买”，所以说，财政局长大人，您那预算做好了吗？

说了几句丧气话，末了，还是应该“鼓励、鼓励”。前途是光明的，道路是曲折的，胜利是一定会属于我们的！

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