征收“房地产税”，你将受益还是遭殃？

        2015年“房地产税”纳入国家立法计划，今年“两会”又明确提出房地产税法的落实制定，“房地产税”这个话题从当初的热议上升到了全民的密切关注，要交多少“房地产税”成了人人心中的头等牵挂，毕竟，对中国老百姓来说，70%的财富都集中在了房地产上。

       我们不必再去争论“房地产税”到底该不该收、有没有法律依据？那是连知名经济学专家们都扯不清楚的高深的理论问题，凭我们那点知识就不要去凑热闹了。既然国家决定迟早要征收，大势所趋，我们还是来关心关心可能如何征收，自己会是受益者还是遭殃的那一拨人？

一、将被征收的是“房产税”还是“房地产税”？

      我们各个渠道看到的听到的，包括各大媒体的新闻报道、网络报道，更别说办公室、街头巷尾的热议，有说“房产税”的，有说“地产税”的，有说“房地产税”的，五花八门。那么我们将被征收的到底是“房产税”还是“房地产税”？

   先来看看“房产税”和“房地产税”的区别：

   房产税：是以房屋为征税对象，一般会按房屋的计算税收余值或者是租金收入为计税的依据，向产权人征收的一种财产税。

   房地产税：是一个综合性概念，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等

  说得简单一点：房产税征税对象为房产，房地产税征税对象既包括房产又包括土地。

     我们来理一理：房屋（建筑物）是建立在土地之上的，与土地密不可分。在我国，房屋归产权人所有，城市土地归国家所有（农村土地归集体所有，暂不讨论）。如果你在城市拥有一套住房，不管你是房改房还是商品房，土地的使用权年限最高为70年，房屋建筑物的最高使用年限随土地走，70年后仅剩残值。我们通常说“买房买房”，实际买的是房屋连同该房屋分摊占用的土地使用权；我们通常说“住房住房”，实际住的是在土地之上的房屋；都不是“空中阁楼”。既然房和地不可分离，也无法分离，那么，我们要交的决不可能单单只是房产税，而一定是包含土地在内的房地产税。

   所以我们即将被征收的一定是“房地产税”，是在房地产保有环节对房地产所有权人征收的一种财产税。

二、“房地产税”可能会如何征收？

      在研讨和试点环节，总结出一些征收思路：有按套数征收的，有按面积征收的，有同时考虑套数和面积作为征收标准的。具体怎么征收，要以国家或地方政府最终公布的方案为准。

     综合试点城市，如重庆、上海，和目前已出台了房地产税实施细则的城市，如内蒙古等，“房地产税”的征收要点浮出水面，供大家试算参考，看看自己可能会交多少房地产税？

供大家试算参考的“房地产税”的征收要点：（文中的房产应为房地产）

1、纳税义务人：略。 2、计税家庭：略。

 3、征收对象：对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非产权房待转为产权房后再计税。

4、计税依据：房产购置原值或评估值。

5、家庭基本居住套数：

    夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套;单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后应禁止机构购买住宅房产。

6、家庭免税居住面积：

    等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方根据实际情况自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此类推。

7、税率

（1）采用分段累进税率，年税率为0.8%-5%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%;超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为2%;超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为3%;超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为4%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为5%。

（2）套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除，

（3）与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。

（4）机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%的单一税率，并禁止今后购买住宅房产。

8、计税时点：略。9、税收优惠：略。 10、征税流程:略。

针对以上“房地产税”征收要点，作者我有两点要说：

 一是计税依据，二是计税面积。

1、关于计税依据：是以房产购置原值，还是评估值，还是二者兼有，哪一种标准更有可能实施？

我的观点是：统一以“评估值”为计税依据更公平合理，也更易于操作实施。

来区分一组概念： 

房地产原值：是指房地产的原始价值，即当初你取得该房地产时实际发生的成本。原始价值一旦发生，始终不变。

房地产评估值：是指有资质的房地产专业人员或专业机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它是估价人员模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来的，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产的购买时期不同，原始价值不同，越早购买，原始价值越低，而事实上房地产市场已经变化万千，原始价值就会远远地背离实施“房地产税”时房地产市场的客观价值，如果按原始价值计税，会违背公平原则。

但如果按照房地产评估值来计征“房地产税”，不仅公平，而且易于操作。我国目前有现成的房地产专业评估机构，差不多三千多家，各种等级的都有，每年还要接受国家的年审；注册房地产估价师也有近两万人，只要规定上了哪种级别的机构才有资格做评估，就可以做到专业、公正、公平。

所以我的推测是：统一以评估值为计税依据的可能性更大，不仅专业、公平公正，也更易于操作实施。

2、关于计税面积：是按建筑面积，还是居住面积征收更利于实际操作？

我的观点是：按建筑面积计征房地产税更便于实际操作。

来看看建筑面积与居住面积的区别：

房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。即：一套住宅的建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积。

要点是：建筑面积包含外围墙体面积和公摊面积。

 一套住宅的居住面积：是指住宅建筑各套中直接供住户生活使用的居室净面积之和，即除去户内墙体、柱子等建筑构件所占有的水平面积。

要点是：居住面积不包含外围墙体、公摊面积，也不包含户内墙体、柱子等的面积。

      另外还有一种面积叫使用面积，使用面积不包含外围墙体面积和公摊面积，但包含户内墙体、柱子的面积。我们此处涉及的主要是建筑面积和居住面积，暂不研究使用面积。     按建筑面积计征房地产税比按居住面积计征便于实际操作，因为：每一套房产都有产权证，产权证上清清楚楚的记录了该房的建筑面积，具有法律效力，也不会产生歧义。如果按居住面积（或使用面积）计征，没有现成的数据，还需要利用建筑面积去换算，或者重新测量，费时费力，且很容易产生歧义。

因此我的观点是：按建筑面积计征房地产税更便于实际操作。

 三、开征“房地产税”，你是属于受益的还是遭殃的那一拨人？

       随着国家对“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,房地产税将会作为房地产市场调控长效机制的一环。如果按照上面的方式开征，受益最大的就是刚需族，大部分人都在免征范围之内；对于仅有一套或两套小户型的人来说，房地产税对于他们的生活状况没有多大的影响；但对于炒房客一族，可能会遭受巨大的损失，因为房地产税实行的是“累进制”，带有惩罚性。

      来看看你是不是遭殃的那一拨人？如：在中心城市囤积了大量住宅的人；盲目购买了旅游物业、养老地产的人；加杠杆、超承受能力买多套房的白领；在三四线城市囤积了大量住宅的人；手中有多套房、负债率非常高的炒房者......

     房地产税对于每一个只把房子当做安居之所的人来说，是温柔的、合理的；对于投资或投机的人来说，的确是一种不小的惩罚。