引言：中国地产行业从起步发展至今，大致沉淀出三类主流商业模式，而这些不同的商业模式和商业思维，则是形成各家地产企业盈利点、组织功能、组织架构、岗位体系、业务流程、薪酬与绩效管理方式的最核心因素之一。
地产行业主流环节简易产业链△
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模式一：以“开发+销售”为核心业务的传统商业模式
1、基本业务模式
企业以销售型物业的“开发+销售”为主作业链条，包括：土地/资源获取、规划设计、工程营造、物业销售环节中的全部链条或部分链条，此外，部分企业同时涉及上述环节中的纵向产业链条，如工程营造环节上下游的建筑材料以及装饰装潢等产业。
2、核心盈利模式
“开发+销售”商业模式下，企业的主要盈利点主要依靠“两类红利”和“两个环节：
1、红利方面
资源红利：主要指的是能够获取到具有利润空间的土地资源，资源红利的获取主要来自于政策导向、企业资源获取能力等因素。
人口红利：主要是指企业人工成本控制能力，即企业是否有效获取低价/廉价劳动力，或有效降低总体人工成本。
2、盈利环节
一级开发：通过城市基础建设开发建设利润，及土地出让收益分成获取利润。本环节中，充足的资金和良好的政府关系通常是盈利能力的基本保障。
二级开发：通过物业销售实现盈利，这是目前房地产开发企业最重要的利润来源。一方面，企业需要严格进行成本控制，另一方面要实现资金的快速周转，销售回款对于项目的持续运转意义重大，因此需要项目前半程“快”，即“快速拿地，快速开工，快速销售”，最大程度减少单位时间内资金的占用，实现资金的高周转。本环节中，标准化产出是控制成本和缩短商业周期的最优方式，也是盈利能力的基本保障。
3、核心资源与能力
1、资源获取能力
与一般企业从公开市场获取项目相比，一些国、央企背景企业，在资源获取或资源整合上均有更多优势，其突出表现主要包括资质与品牌背书、自持资源优势、资金实力、盈利压力低等，也正是因为上述原因，近年来，越来越多的私营资本开始寻求同国央企资源优势方加强联合与战略合作。
2、土地资源结构
土地资源结构作为房地产开发企业重要的发展资源，其总量、结构、成本等因素关乎企业未来销售去化能力、盈利水平等。
区域布局上，聚焦一、二线城市及核心城市群、适度收缩三四线城市。一方面，人口向国际级城市群进一步集中，在城市群内人口进一步向中心城市集中；另一方面，在目前的市场环境中一线城市相对坚挺，回暖较快，二线城市分化、三四线城市供求过剩，消化较慢，风险较高。同时，该策略的实施有利于企业缩小管控半径，提升决策效率。此外，目前一些企业正在剥离地产副业或退出市场，依托于股东单位的资源优势或上市公司的资本运作功能，提高资本实力和规模效应，补充公司项目储备，完善区域布局。
产品方面，市场主导以刚性及改善型需求为主，同时通过多元化的土地资源拓展模式，包括：招拍挂、收并购、合作开发、三旧改造、央企整合、产业拓展等进行开发。刚需产品要求企业规模化优势强、标准化程度高、运营能力强、管控能力强（设计管控、成本管控等），强调企业规模和周转速度，通常为自主操盘；改善型住房要求企业品牌效应好、开发经验足、对接客户的能力强，强调企业的品牌和经验，通常通过合作操盘的方式由品牌企业操盘。
3、标准化管理体系
依靠圈地而获取暴利的时代已经过去，因此企业均在通过标准化体系的建设实现低成本控制，对标企业从统一品牌到统一制度、统一管理，均在增进标准化体系的深度。
一方面，形成产品标准化体系，包括项目选择标准化、材料使用标准化、工程招标标准化、工程管理标准化及项目营销标准化，不断追求提高成本、产品、营销等标准化管理水平。
另一方面，企业均在不同程度强化信息化体系建设，在采购、施工、运维等各阶段加大信息化投入。以绿城为例，在采购领域推出“网络商城+实体体验”的建材采购和供应新模式，提供线上线下一站式的专业建材采供服务。
4、核心组织功能与管控思路
以“开发+销售“为核心商业模式的传统地产企业，其价值链主要由以下几部分构成（示意）：
其组织架构的设计方式需同步考量功能构成与管控思路。通常情况下，具有多项目运作的地产企业一般采用分级管控的组织形态，最常见的方式包括总部+区域公司+项目部的三级矩阵式组织结构。
在上述矩阵中，企业集团总部通常主要负责战略规划管理、审计监察管理、财务成本管理、行政人力资源管理、质量管理、进度管理、信息化管理、资金管理和产品研发标准化管理等几个总部职能，并通过以下几条核心线路对二三级单位形成有效管理：
辅助职能管控线：负责企业和项目的风险监控、部分过程监控，包括审计部、监察部、法律部等。
运营管控线：负责进行战略规划、基础资本运营、资源计划管理等，包括战略管理部、财务部、风险管理部等。
专业管理线：负责建立标准、专业支持、核心人才资源管理，包括前期部、规划设计部、成本合约部、工程部、人力资源部、信息管理部等。
5、下期精彩抢先知
下期内容包含传统模式下的组织与岗位体系、标准业务流程、薪酬与绩效管理体系解析，如下所示：
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