返乡置业降温，三四线房价开始趋于平稳

“饮水思源，落叶归根”这是中国人的一句古话，代表人们心底始终存在的一个故乡情怀。尤其是对于在大城市打拼久了的人来说，在家乡买一套房子也在情理之中。不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售，然而，今年返乡置业的热情明显比往年要低。

返乡置业降温，三四线房价开始趋于平稳

策略撮合排行榜了解到有不少开发商的楼盘选择春节期间加班加点，但今年春节全国各大城市的楼盘销售并未出现火热场面，不少售楼处门可罗雀。春节假期，中国一二线楼市惯例进入“休假模式”，去年三四线楼市表现活跃的返乡置业热潮也有所降温。那么，“返乡置业”的这次退烧，是否意味着三四五线城市房价要歇菜了？

策略撮合排行榜先来说一下近年来三四线城市房价大幅上涨的原因

第一个方面，就是“因城施策” 导致一二线城市部分投资需求转向三四线城市

　继2008年后的第二次房地产政策放松，新一轮房地产周期始于2014年9月。伴随央行进入降息周期，居民中长期贷款快速增长，商品房销售面积增速自2015年2月的-17.8%快速回升，最高达38.8%，带动房价大幅上涨。2016年4季度以后，随着一二线热点城市调控政策集中出台，投资性需求萎缩，房价增速迅速回落。在货币环境依然宽松的情形下，一二线城市部分投资需求转移至非限购的三四线城市。数据显示，调控政策出台密集区间，一、二线城市房价增速降幅分别达30.4%、11.2%；而同期三四线城市房价持续增长。房地产投资资金的转移导致不同城市的房价走势分化。

返乡置业降温，三四线房价开始趋于平稳

第二个方面，棚改货币化支撑三四线城市房价上涨

2015年，我国商品住宅狭义库存高达4.6亿平方米，由于三四线城市前期过度投资、人口及资源向一二线城市迁移，导致房地产库存高企，去库存压力较大。2015年10月份，住建部推出棚改货币化安置，以货币形式直接对拆迁居民补偿，居民再自行以补偿款购买商品房。

央行向政策性银行释放的补充抵押贷款（PSL）是棚改货币化的主要资金来源。棚改资金中约75%左右为政策性银行贷款，其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债（如棚改专项债）。从国开行棚改贷款投放地区来看，2015、2016年分别有62.05%、64.81%的棚改贷款投向中西部及东北地区，是三四线城市较为集中的区域，可见基础货币的定向投放成为本次三四线房价上涨的主要支撑。

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但在去年1-5月，三四线新增住宅库存再次出现增长，为避免过度投资再次造成住宅库存积压， 2018年6月中央开始收紧棚改货币化的贷款头寸，给三四线房价泼了一瓢冷水。棚改货币化收紧之后，实物安置也不再直接推动房价上涨，加上三四线城市人口净流出将是常态，房价缺少长期支撑因素，随着人口整体呈净流出，住房空置率存在不断上升风险，存量房市场未来供大于求，策略撮合排行榜认为这将对房产市场资产价格产生比较大的下行压力。

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