最近，我们买的房子收房了，没有想象中那么和谐。想到了从买房到收房的一些坑，在这里写下来。之前曾经写过《上海刚需买房后话》来总结买房的过程，这篇文章会尽量多写当时没提到的内容。
时间周期
这里涉及到付首付时间和交房时间。我们买的是二手房，1月份付了定金，和房东约定3个多月后付首付，随之而来的是收房时间要比首付时间晚4个月。当初中介说我们付首付周期长，房东希望把收房时间让的晚一些。其实我查了下，二手房首付付款时间是由买卖双方协商。定金付完后，付首付最快的是10-15天，这种一般因为卖家很快收账，买家有很大议价空间；比较常见的付款周期是1个月左右，如果买家是一手买，1-3个月是合理的；如果买家是置换（常见的是卖掉小房子换大房子），6个月时间付首付也是可以谈的。理论上首付周期越长，议价空间越小，不过还要考虑买家给出的报价，我的一个朋友房价多给几十万，换来了延迟8个月付首付。
我们这次把收房时间定的太晚了，拿到房产证之后3个月才收房，而且卖方是置换方，最后收房也有点不利索。大家在买房的时候，对首付时间以及收房时间一定要心里有数。首付时间根据自己资金准备的便捷程度来定，牢牢把握住自己的权益，能议价的时候不要心软。收房时间，要根据自己家里居住需求来，比如我们家宝宝9月上幼儿园，肯定要在这之前收房，但是当时没考虑到房子要做简单装修（没有经验，以为稍微涂涂墙就住进去了，时间不会很长），定了8月中旬收房。实际上，我们5月底收房，才比较契合我们的居住需求。
前提当然是，你对自己家里的需求非常了解和明确。我们当时想的不清楚，也就导致后面的时间问题。马上，家里要做装修，我决定畅想一下理想中的自家生活，明确需求再定方案。
贷款
我们的房贷是在中介推荐的银行办理的，随借随还。房贷可以公积金和商业贷款组合贷，公积金利率低，每个人最多可以贷50万，如果还有补充公积金，就可以贷60万；商业贷款利率高，理论上额度不限，但是必须有充分的还款能力。两项加起来是银行审批总额度，一般也就是贷足“除了首付之外的款项金额”。公积金贷款额度，要看每月缴存金额和账户余额，如果每月缴存额低，贷款审批的时候给的贷款额度就低，账户余额则是必须有1万才可以贷款；商贷方面，主要是看每月收入，是否能达到月供的2倍（主贷人和次贷人的收入都可以算进去）。
我们公司的公积金是按照最低标准缴费，看房的时候中介计算是只能贷16万。加上我老公公积金的正常额度50万，两个人一起贷不足100万。这个后果就是贷款总额减去公积金贷款额度后，商贷贷款额高，利息要付的更多，买房成本更高。好在后来银行是按照我们小夫妻两个人的公积金缴存金额做了互补（具体操作我也不懂），最后贷足了100万，这一点要感谢政策和银行，也谢谢链家。
贷款周期，我们等了20天，也算蛮快的。
如果你的现金充足，或是想用高首付换议价空间，那么可以考虑少贷一些款；也有朋友是因为贷款总额高，银行给商贷利率优惠，利息算下来显得公积金利率优惠没那么诱人了，所以舍弃了公积金贷款的。通常中介都会建议贷款贷足，也是为了把更多的现金留在手里，做投资也好，做存款也好，都是不错的。
过户缴税办产证
过户是在银行放款后，我们是在首付网签后20天办的过户。过户当天有房屋价格审核，这个估价决定了房屋是普通住房还是非普通住房，普通住房不用付增值税，非普通住房就要付了。上海各个区域的普通住房房价标准规定不同，其他城市我没了解过。我们当时很幸运，房子审核为普通住房，省了一笔增值税。
这部分的坑是这个评估价和房屋交易价不一样，比如外环外的评估价超过229万就是非普通住房，很多中介会把交易价写成229万，这样首付款现金就要多付一些给卖方了。要注意，如果交易价写的229万，而审核机构评估价高，还是要付增值税。
交房收房
收房阶段要注意收房时间和收房标准。收房时间除了参考上面第一条（根据自家居住需求定），还要注意在交房截止日期前多加关注，多和中介沟通。我们这次定的交房最晚时间恰好是农历七月十五。。不太适合收房。我们想当然的觉得，我们提前给了首付，房东就会提前交房，至少不会斤斤计较。但是后来发现，如果我们不提，房东就会挨到最后一天才交房的。最终多次沟通后，提前了四天收房。
收房标准方面，第一，一定要自己去收房。我们沟通的过程，中介还提出他们帮忙去收房，将来再把钥匙给我们，但是我们觉得不合适，事实证明确实不合适。我们这个卖家比较难沟通，如果我们不在现场，中介也是没办法为我们争取什么的。第二，把握自己的标准，据理力争。我们的房东把家里留了好多生活小杂物垃圾，还留了几大件家具，我们坚持她要把家弄干净，最后是中介把清理大件家具的活儿揽过去了，我们自己承担清理小杂物的活儿。如果不是据理力争，也换不来中介的出手。我们觉得不应该自己支付的费用就要尽量避免。第三，交定金和首付款时，要把家里家具交割讲清楚，比如哪些家具是要送的，哪些是不送的。我们是没有提前讲好的，房东说他们也没定哪些要哪些不要，等最后再说。到收房的时候，看到房东留下的大件家具，超级无奈，都是些我们不想要的东西。我朋友提醒我们，如果大件家具不要，一定要请卖家清走，因为装修的时候师傅搬下去还要算费用。第四，房子里的线路要检查，水电线路图如果能找到，就拿过来。我们希望减少装修成本，能不动的就不动，所以想拿到线路图，看看是否要改动。这次卖家的电线保养还不错，考虑就不改了。
目前能想到的就是这些，希望对大家有帮助。
现在房子属于我们了，接下来就是改造它成为属于我们的小家了。升级小家的一些想法也会记录下来，之后更新。
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