炒房-010

”当年我一眼就看中，超级喜欢的房子，为什么现在想卖却卖不掉“？

因为你认为平平无奇的一件事，其实KFS在N年前就开始准备了。

从KFS拍地之前，他心里就有了个计划，这样一个地块，以后造什么形状的房子，我是内环，中环，还是外环。将来造出来的是豪宅，高档住宅，还是经济适用房。

对应我的住宅档次，我应该开发70平，90平，120平，140平，还是200平的住宅。

对应这个住宅档次，是否应该精装修，洁具应该选择哪个品牌。景观，会所应该如何设计，物业费定在哪个档次。

当我土建基本完工，开始销售，我应该在哪些媒体投放广告。价格定位如何，开盘当日，有哪些促销活动。售楼员的说辞如何，我的楼盘卖点是什么，竞争对手是哪家。

上海的房地产，是严格的分裂成三个独立的，互相矛盾的市场，彼此的口味喜好，价值体系，完全不同。

当两拨人擦肩而过，互相看了一眼对方的房子，互相心里骂了声“SB”

”绝对价值“这件东西并不存在，1000个人眼中有1000个哈姆雷特。一件艺术品之所以值钱，并不是因为它本身的画法笔锋多么牛强，而是因为有人喜欢他，并愿意为之付费。

一个太阳神的雕像，在印第安部落中可能是无价之宝，而在欧洲白人眼中，只不过是一块木头。当欧洲人把印第安人杀光，再没有一个继承人，太阳神雕像的价值一落千丈，随随便便就扔在博物馆里面。

中华民族创造了灿烂辉煌的文明，可是我们文明的价值，在很长的时间内，中国画根本不值钱，很多名家作品，在欧美市场只能拍卖出200美金。最近十几年内，中国艺术品扶摇直上，其背后，是中国国民的崛起，以及中国买家的钱包实力。

所谓价值，其实是件很主观的事情，而不是马克思所谓的客观的内在价值。

一套房子值多少钱，关键看它背后喜欢它的那个人，以及这个族群的实力和兴衰。

上海的房地产市场，严格的分割成三个独立的市场：”本地人，外地人，外国人“

凡是不涉及这一点的房地产分析，那么他大体是错误的。

真正令我们惊讶的，是我们见多了天马行空的大师论道，动不动跌30-50%的，可是从来没有人分析过楼市的微观结构。

本地人，外地人，外国人，这样的三维结构，是只有特大城市才有的。

严格来说，全国只有2.5个城市，是真正具有三维结构的：北京，上海，深圳

只有北京和上海，才会有成规模的”外国人“影响力，其中北京市首都，上海是经济中心。

只有省会城市，或者副省级计划单列市，才会有”外地人“这回事，二维。

到了内地三四线城市，只有”本地人“一个类别。

譬如说房租，只有”外国人“存在的地方，才有高房租，月租3万到5万以上的阶层，客户几乎全是外国人。

所以你去同样很高大上的地方，譬如南京，南京星河湾一套房子1000多万，再找租客，租金回报就完全不能和上海比了。

因为只有上海，才有”外国人“这个群体，而本地人呢，本地人不租房。

大约在2003年，全上海最贵的版块，是镇宁路版块，大致位置是在静安与长宁交界处。

2003年，南卢湾房价基本都是6000以下，大热点徐家汇刚刚冲一万，浦东联洋4000-5000，而镇宁路的房价是一万四。

十几年以后，今天镇宁路的房价是九万，虽然也是高档奢华之处，但已经绝对不是遥遥在上。

为什么？

因为镇宁路的主要买家，是”海外老华侨“

而老华侨是怎样一批人呢，是昨日黄花，日暮西山，逐渐被扫进历史的尘埃堆中去。

在过去15年中，中国才是全球发展最快的经济体，数字GDP增长30倍左右。

土著门的收入都上去了，所以土著聚集地闸北，普陀可以涨，而以老华侨为主要目标，主要客户群的版块则增长乏力。

这个道理同样可以解释古北、碧云的前世今生。