【子安买房笔记系列（21）】：布局：如何在国内外布局你的房产投资

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以下内容来自子安的分享。

本节思维框架

1. 前言—-国内
2. 为何越来越多人到国外去买房子？
3. 外汇管制
4. 是否有同样的海外投资的需求？
5. 海外投资易踩坑
6. 国外布局也要遵循三中全会
7. 明星买房方法

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前言—-国内

今天我给大家讲布置，如何在海内外布置自己的房产投资。我们要了解以后自己要怎么走，就要看那些已经走过的我们的路的人怎么走。最清楚最明白也最具实效和现实意义。

在国内，我们的布局很简单，总共四个字叫做三中全会—-中心城市、中心城区、中心地段。

三中全会又分为三种：

1. 中心城市又分为A级城市，一线城市北、上、广、深。
2. B级城市二线强城市以及省会城市。我们统称为B级城市。
3. C级城市是二线弱城市，或者是三级强省市。
4. 剩下的三级弱城市，四级城市，五级城市及无线WIFI偏远地区，不具备投资功能。

中心城市又分为三种：

1. A级区域：最核心的区域。如深圳的南山，福田。
2. B级区域：次核心区域。如宝安、龙华、罗湖等。
3. C级区域：远郊区域。龙岗、光明、盐田等。

中心地段包括很多因素。

1. A级地段：最繁华，配套最齐全。比如：市政府所在地。有山、有水、有地铁、有好学位、有好的医院配套。
2. B级地段：繁华程度一般。
3. C级地段：配套差，偏远。

在布局国内的房产投资很简单，我们就通过三个分级来实现。如AAA级就是最好的城市，最好的区域，最好的地段。

为何越来越多人到国外去买房子？

我们首先要了解为什么别人要去国外，我们才能清楚，我们去国外布局的必要性，或者真的这个需求。

为什么越来越多人到国外去买房子？他可能觉得国内的房子涨的太高了，望而却步。所以热衷于东南亚、欧美的房子。

我们对三种人群进行调查分析：

1. 大众富裕人群：可支配资金：60-600万之间。海外资产占比平均：25%；
2. 富裕人群：可支配资金：600-6000万之间。海外资产占比平均：25.9%；
3. 非常富裕人群：可支配资金：6000万以上。海外资产占比平均：19.3%。

外汇管制

这些人群中，67%的受访者认为，将人民币转化为海外的投资，现在变得比较困难。现在有外汇管制。每年只有5万美元的外汇上限。这有一个资本入账的因素—-钱出去，更加难了。

但为什么还要出去？受访者表示：美元走强和地缘政治。

大约四成的受访者认为，最受欢迎的投资地：美国、加拿大、澳大利亚、英国。

是否有同样的海外投资的需求？

是否有同样的海外投资的需求？

1. 获利同时分摊风险：人民币贬值，用国外投资对冲。
2. 孩子教育考虑，7成买住宅。住宅是海外投资人的首选，而不是买海外股票、公益、国债等其他的。
3. 度假有所居，加速转海外。有一种人国际自由行，经常在国内国外飞。每年抽一个月在海外生活。所以就在海外购房。
4. 国人购买力溢出。
5. 分散投资。国内变数太大，国人都有一种强烈的危机感。不管国内怎么样，国外政策相对稳定一些。所以他们有一种：鸡蛋不放在同一个篮子里的需求。

海外投资易踩坑

我们知道其他人是怎样考虑在海外投资的，能够更加有利于我们来做决断。他们有五个不同的需求，而你是否在这五个需求之内？如果在，你如何在国外布局你的房地产投资，因为在国外房地产投资也有很大的坑。

有一个特别大的坑，好多人去国外买房，国外房子特别便宜。而国外房子随随便便500万。而国外的房子只要100万，就能买一个有山有水，有时候还有游泳池的房子。

这就是大家经常踩的坑。因为大家不会了解到，你对国外是没有概念的，你会对每个城市之间的这种强大，或者对城市当地的经济需求，人口以及发展情况不是很了解。所以，你最先被打动的是环境的因素，是格局的因素，是户型的因素，是诗和远方的因素。

所以，很容易买到国外特别偏远和郊区的，然后漂亮的大房子，很便宜。这时候你会觉得：我们国内那么苦，花那么多钱买房子，还买到那么小。而在国外，很容易就买到了一个这么大的房子。但几年后，发现这个房子没涨，而且还往下跌了，根本卖不掉。剩下后悔呀。

国外布局也要遵循三中全会

在国外布局同样的遵循三中全会，即国外的中心城市、国外的中心区域、以及国外的中心地段。保证你不会买错。因为房地产投资在全世界基本逻辑并没有太大的差别。地段仍然是最核心的因素，而地段所带来的学位，是人脉资源，是高端人群，是强大的消费能力和购买力。

所以，在国外投资我们依然秉承的房地产三中全会的三级分类方法，即中心城市分三级，中心区域分三级，中心地段分三级。

明星买房方法：电影中经常出现的城市

如果你对国外买房不太了解或者不太懂，推荐一种最简单的方法—-明星买房方法。你看美国大片，看电影，只要被你记得住的城市去买房子，去地铁口、学区房买房就没错。

比如：纽约、芝加哥、悉尼，这些经常出现在你脑海中的城市，已经是全世界人们都喜欢的城市。在这些城市去买绝对没错。这些城市不是首都，就是经济特区，很多高端人脉、很多全世界有钱人都在那里。他们的选择是我们共同的选择，是大多数人用钱投出来的选择，是不会错的选择。在国外也要讲究三中全会。