一、投资性房地产的特征与范围
（一）定义和特征
投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
特征：
1、目的是为了赚取租金或资本增值
2、是一种经营性活动，实质是让渡资产使用权的行为。
3、与企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产在用途、状态、目的等方面有区别
4、投资性房地产有两种后续计量模式。
投资性房地产的主要形式：1、出租建筑物、土地使用权
2、持有并准备增值后转让的土地使用权（该类情形较少）
（二）投资性房地产的范围
1、以出租的土地使用权（企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的入地使用权）
企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（因为土地使用权不属于出租房。）
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
闲置土地不属于投资性房地产。
3、已出租的建筑物（包括在建和已建成项目）
应注意：a、用于出租的建筑物是指企业拥有产权的的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
b、如果企业持有的以备经营出租的空置建筑物或者在建建筑物。若有明确迹象表明其出租意图短期内不变，即使尚未签订租赁协议，也应该视为投资性房地产。
c、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投掷型房地产。如出租时提供的维护、保安等日常辅助服务。
此外，下列项目不能确认为投资性房地产。
1、自用房地产
2、房产企业的作为存货的房地产
同时存在几种功能的房地产，如果能够单独计量和出售的，应当分别确认。
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）初始确认和计量
1、确认条件：同以往
2、确认日期：a、已出租：租赁期开始日
b、持有并准备增值后转让的土地使用权，确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
3、初始计量
成本法下：
a、外购：
借：投资性房地产（实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）
贷：银行存款
b、自行建造
借：投资性房地产（实际成本=土地开发费用+建筑成本+安装成本+应予以资本化的借款费用+其他）
贷：银行存款
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入工程成本。
公允价值模式下：
借：投资性房地产---成本
贷：银行存款
期间发生的的公允价值变动计入“投资性房地产--公允价值变动“”
（二）与投资性房地产有关的后续支出（改建或扩建）
1、资本化支出，应计入投资性房地产成本。企业对于某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或者摊销。
a、将投资性房地产转入在建工程
成本法下：
借：投资性房地产---厂房（在建）
投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产--厂房
公允价值模式下
借：投资性房地产---厂房（在建）
贷：投资性房地产--厂房（成本）
投资性房地产---公允价值变动
b、开发期间
借：投资性房地产-厂房（在建)
贷：银行存款
c、完工
借：投资性房地产--厂房
贷：投资性房地产--厂房（在建）
2、费用化支出，计入当期损益
借：其他业务成本
贷：银行存款
b、自行建
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