文：蔡垒磊
很早之前就在说，中国要让财政收入可持续，就要把“一锤子买卖”，变成千秋万代的生意。什么意思？我们现在就是一锤子买卖，买房子的时候，一多半的钱交给了政府，剩下的一多半里面给了成本，还有零头是开发商的利润。这个利润分配结构也一定程度上导致开发商不停地提升周转率和杠杆率，最后导致大面积爆仓。
这个转型为啥一直没干呢？因为房产税是一个长期税种，它虽然可持续，但相比于土地出让金，前期工作需要完成得比较多，比如信息联网等等，这块我国做得是比较差的，可以说是根本没怎么动，你看连婚姻这种事都做不到全国完全联网，都能让别人重婚，别说房产了，一大堆历史遗留问题，各种形式的产权都有。另一个是一个人拿惯了一次性的钱，是没有耐心主动去拿细水长流的钱的，看不上。
可问题就是，当房地产市场开始回调的时候，它的跌势往往是止不住的，当你没有一次性的钱收的时候，再想转型收细水长流的钱，那就更难了——就像某些大公司，你没有在自己尚在巅峰的时候，看到未来，主动革自己的命，那在你不好的时候，就只能接受被淘汰，因为你转型不动了。现在这个市场，再出房产税，那就直接把房地产市场给打死了，怕不是有一堆人要排队上天台。什么时候才行？至少要等杠杆全爆完，稳住底部稍微往上走一点，房产税的事儿才会提上日程，但这不是这两年可以搞定的事情。
有人可能会说，我们房产税不也有试点吗？上海，重庆。是，可你看有人关注吗？不痛不痒，就跟垃圾分类，数字人民币一样，都处于半烂尾状态，本质上就是吹风用的，没什么实际意义，也没想好到底按什么比例，什么标准去征收是合适的。大家也看到了，房地产市场的情况瞬息万变，这事儿想靠拍脑袋就定出一个恰如其分的标准，太难了，它必须是真格动起来，然后在真实做的过程中，不断接收各个城市的真实反馈，不断调整，前期挠痒痒是没用的——遗憾的是，我们已经错过了一个最佳的试错转型期。
以上是房产税不会在短期内推出的利益问题，而房产税的另一个问题，在于逻辑自洽问题——别提欧美国家，我们的情况不一样。众所周知，在中国土地都不是个人的，所以哪怕是在你家的地下挖出来的东西，也是国家的，不是你的。以及如果你的房子烂了，倒了，塌了，那是你自己的事情，你不能重新在上面乱盖东西，还是因为土地不是你的。
但我们又在买房的时候实实在在交了一大笔钱，其中有一半归了政府，那这一半是什么钱？假如房子是70年产权，那就是70年的租金，对吧？很多房子我们买的时候可能已经被囤了10几年，只剩下50几年，你买老一点的房子可能就剩30几年了，反正不是永久产权，所以并不是“购买行为”，而是为这个房子剩下的年限付租金的行为——是的，理论上所有房主把自己的房子出租，都是在干二房东的事情，因为你其实是先向政府一次性租来了房子。
那既然我们已经一次性付了几十年的租金，如果征收房产税，那你怎么逻辑自洽呢？你突然跑过去跟一个租户说，虽然你一次性交完了几十年的房租，但因为我房东没钱了，所以你还得每个月继续交，你怎么说得出口？
所以你可以针对新房说我不收这个土地出让金了，先把新房的房价给我砍半，然后我慢慢收租，存量的房子因为人家交过几十年的租了，所以得等他们到期以后，才能按月或者按年收租。敢吗？不敢，一是新房不敢砍半，二是存量房子的钱收得太早，离到期都还远着，不收他们的钱根本扛不到那时候，有些地方的公立学校老师都已经因为发不出钱罢课了，接下来肉眼可见的到处漏水，不收钱能怎么办呢？
这就是问题，就算耍无赖也得找个合适的理由。我相信最终一定会找到理由，但那也得等房地产市场的杠杆全部爆完以后才行。
最后，我在最近还听到一种说法，说我们的土地出让金最后转换成了大家的基建，我们的高铁等等，为我们的出行提供了便利。我想说的是，如果这些事情真的能抵得上那么多钱的效用，那么这应该是个良性循环，即把钱一次性拿给你使用，最后导致了大家的安居乐业，城市之间的沟通成本降低，合作增加，社会实际财富快速增长，最后还是会把经济和房价都托起来，然后继续左脚踩右脚，直到成为宇宙第一。
而如果从结果来看并不是，反而是泡泡破裂后回归原点，导致你也没钱了大家也没钱了，那就说明这些事其实并没有起到这么多钱应该达到的实际效用，那就该大胆承认错误，引以为戒，接下来好好改过，多相信自由市场，不管不该管的，不拿不该拿的，给市场和老百姓的智慧一点机会，你说呢？
（完）
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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
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