一本房屋买卖必读的法律实务之作丨《房屋买卖裁判规则100问》

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一、这是一本什么样的书？

这是一本房屋买卖的法律书籍。

这本书有三个特点。

第一，工具性。

工具性，不是说要把它当做字典一样束之高阁。

而是说，在房屋交易中，碰到类似的问题或者避免类似的问题，拿出这本书来，对照目录按图索骥，说不定就可以找到答案，或者提前预判可能出现的后果。

我们列举了100个典型法律问题， 可分为四类：

一是新房买卖常见问题，如开发商虚假宣传、降低逾期交房责任问题、超备案价销售问题、一房二卖问题、交房未通燃气问题、商品房购房者优先权问题、开发商破产时办证问题等。

二是二手房买卖常见问题，如付款方式不明确争议问题，新政导致无购房资格问题、夫妻一方出售共有房产效力问题、“双拼房”无法贷款引发违约问题、带租约买卖交房问题、查封房产买卖效力问题、学位房争议问题、“假离婚”购房争议问题、凶宅买卖问题、代持或借名买房问题等。

三是非商品房买卖常见问题，如绿本房买卖效力问题、小产权买卖效力问题、回迁房买卖效力问题、经济适用房或安居房买卖纠纷问题等。

四是中介合同纠纷常见问题，如中介赚差价问题、中介带看同户型问题、中介协助提供虚假证件问题、中介算错税费问题、中介未详细告知购房政策等。

第二，权威性。

权威性，也不是说这本书的作者是最高院的法官，或者顶级高校的专家教授。

而是说，书中所有的判例和法院观点，都来源于法院裁判文书，并附有真实可溯源的案号，并非我们凭空杜撰、异想天开。

我们只是对问题和裁判规则进行了提炼，忠实于裁判文书的观点。

我们精挑细选的典型案例，“将纸上的法律变成实践中活的法律”，枯燥的抽象的法律规定，也似乎变得立体而鲜活起来。

针对上述100个法律问题，其中不乏前沿问题、热点问题、疑难问题，通过以案说法，概括出一套房屋买卖裁判规则。

包括四种类型：新建商品房买卖裁判规则、二手房买卖裁判规则、非商品房买卖裁判规则、中介居间裁判规则。

通过实例告诉你，如果遇到这类问题，法官可能会这样判。

有时候，同一问题可能会出现截然相反的判决，我们也列出供你参考。

第三，新颖性。

新颖性，也不是说我们选取的案例都标新立异，与众不同。

而是说，我们尽量挑选最近几年、比较前沿的案例，尽量能让读者与时俱进的一窥法院最新的裁判趋势。

比如居间合同纠纷，中介公司作为居间人，在以往一般很难被要求承担买卖双方一方违约时的违约责任。

法院的通常理由是，中介公司只是居间人，仅是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，具体怎么商议、怎么承诺，是你们买卖双方的权利义务，一方违约也好，欺诈隐瞒也好，大概率只能追究买卖相对方的责任，中介很少“连坐”承担赔偿责任。

但现在却出现了很多新变化，中介公司承担连带责任或单独向买卖一方承担赔偿责任的比比皆是。

书中有这样一个问题：“中介公司未仔细审查交易双方的授权手续，给交易一方造成损失的，是否应当承担赔偿责任？”

因为卖方的父亲代卖方签署买卖合同，一直未取得卖方的授权委托书，在另案判决卖方父亲向买方退还已收取的95万定金的情况下，法院认为中介公司“未能尽到完全审慎注意义务，存在一定过错”，判令中介公司向卖方父亲承担“50%即47.5万元的赔偿责任”。

仅因卖方自身授权手续问题，中介公司要向卖方代理人承担如此高额的赔偿责任，这也对中介公司等房地产服务机构的专业性和勤勉尽责义务提出了更高的要求。

类似这样的判例，都是法院给我们敲响的警钟。

因而，适合阅读这本书的人，除了律师、公司法务等法律专业人士，也包括房屋买卖双方，无论是初次交易"战战兢兢、如履薄冰"的买方卖方，还是自认为对交易程序“了如指掌、驾轻就熟”的“资深”买方卖方。

同时，也适合广大的地产中介从业人员研读，这样不仅可以避免自己踩坑，还可以帮助买卖双方“防患于未然”，“止患于已然”，促成交易。

二、这是一本谁写的书？

这本书的主要编著团队，也有三个特点。

第一，懂行业。

编著团队主要成员曾就职于深圳大型地产中介企业或地产开发商，对于房地产相关业务流程非常熟悉，对房地产行业有较为深刻的认识，绝不算是“门外汉”。

第二，懂实务。

编著团队主要成员皆是来自于法律实务一线的律师，主要从事房地产法律业务，拥有丰富的房地产领域从业经验，不少问答实际也包含律师基于实务经验的敏锐洞察和积累沉淀。

第三，爱研究。

编著团队主要成员不仅都保持勤勉的研究学习习惯，笔耕不辍，在传统媒体和新媒体均发表多篇文章，并共同参与编写了《深圳律师办理二手房交易法律业务操作指引》。

这本书，正是实务律师融合法院真实判例的书，是一本凝聚律师集体研究智慧和心血的书。

作者简介

周科 北京市盈科（深圳）律师事务所管委会委员，股权高级合伙人律师，盈科粤港澳大湾区房地产法律专业委员会主任，深圳市律师协会第十届房地产法律专业委员会副主任，湛江仲裁委员会仲裁员，组织编写了《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。

骆训文 北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师，武汉大学民商法硕士，广东律协土地法专业委员会委员，深圳律协房地产专业委员会委员，北京市盈科（深圳）律师事务所工程房地产法律事务中心秘书长，原深圳律协《深圳青年律师文摘》执行主编，主理的公众号“训文律师”发表原创法律文章百余篇。参与编写《深圳市律师办理新建商品房交易法律业务操作指引》及《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。

王林欣 北京市盈科（深圳）律师事务所律师，毕业于湖南大学法学院，曾长期供职于深圳头部地产公司。擅长房地产法律全领域，参与编写了《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。

胡维刚 广东深大地律师事务所律师，高级合伙人&执行合伙人，毕业于中南财经政法大学。专业领域为房地产法律，致力于房地产全流程的法律服务方案解决，参与编写了《深圳市律师办理新建商品房交易法律业务操作指引》及《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。