2019年无疑是经济复苏的一年，也很可能是北京房价复苏的一年，从1-3月的情况来看，北京房价在一定程度上有所复苏，特别是3月份网签量达到1.6万套，有望重演2018年小阳春的行情。但从另一个层面看，2018年公积金9·17新政以来，北京二手房成交均价持续下跌，12月份到达谷底，而今年1-2月又有明显上升（3月与2月基本持平）。那么如何看待北京二手房成交均价的变动？下面是我的看法：
1.北京楼市没有变、也很难变的特点
换房是二手房交易的主力，主要表现在“卖外换内”“卖小换大”“置换学区”这三种。从这个特点来看，北京这一波房价回暖主要是3个因素共同推动的：（1）最大的因素是每隔几年就调整的调控政策，导致需求容易陷入“挤压-井喷”的情况，呈现出阶段性爆发的情况，特别是处于税收考虑购房满2年和5年成为关键性的时间节点。
（2）房地产市场调控有放松迹象，最明显的表现是北京乃至全国房贷利率有所下降，批贷速度加快，不少购房者重拾信心，业主调价空间压缩，推动市场信心回暖。
（3）上车盘等刚需资金入场，启动市场换房链条，激活市场活力。
2.成交均价先跌后涨意味着什么？
学过统计的都知道，均值、中位数、众数三个数字是不一样的，代表的含义也不同。所以考虑均价（均值）的时候一定要详细分析具体情况。在不考虑链家数据造假的情况下，均价上升和下降，除了全北京一齐上升和一齐下降以外，还有一些“结构性”的情况。
因为只要是均价，市场上所有的房子就可以分为高于市场均价和低于市场均价两类。在市场价格总体稳定的情况下，如果高于市场均价的房子成交量占比提升，市场均价就会上升；如果低于市场均价的房子成交量占比提升，市场均价就会下降。这就导致市场均价反映的结果失真。
上面是理论分析，下面简要解释一下。在房价缓慢回暖（而不是暴涨）的情况下，因为房价低于市场均价的房子，更容易获得上车盘刚需的青睐，所以成交量（及其占比）会迅速上升，导致市场均价下降。而到下一个阶段，卖出这些房子的群体因为得到了资金，又会购入学区或者相对市中心位置的房子，这部分房子通常在市场均价之上，从而推动市场快速均价上升。这就是为什么北京二手房均价开年后能大幅上涨2000一平米的“秘密”。
3.现在的情况下到底买房还是不买房？
了解我的朋友都知道，决策面前我是非常重视风险管理的。所以购房与否的决策肯定也是以风险管理的理念为基础的。
如果不打算买房，那么就要考虑如果房价上升30%出现的结果能否接受。比如家人、女朋友、丈母娘等等。如果上涨30%依然“不会改变人生轨迹”，那么不买房是“风险可控”的。
如果打算买房，那么就要考虑如果房价下跌30%出现的结果能否接受。比如现金流断裂、家人的责难等等。不过买房有2个终极风险控制手段：自助和出租，如果这两个终极手段都可以接受，那么买房也是“风险可控”的。
如果两个都属于风险可控，那么现在是否入场，我之前给的建议是：如果3月份房价上涨就入场，反之则等到年底。现在来看，我的观点没有改变。但是对于投资类的朋友，我劝还是要等一等，因为这一波需求的确释放了，房子也涨了，但是能否带来连锁效应，通常需要3个月的观察期。如果7月份房子又涨了，说明投资保值可以进场，控制仓位即可；如果7月份房子没变化，还是等到年底再看看。
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