8月9日,市场传出消息,工行和农行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,二套上浮10%不变。
本来是一次正常的商业银行房贷调整,但在如今的大环境来看,确实有点“不识时务”。两个国有大行这次房贷折扣,迅速被媒体解读为“逆势救市”,只好一天就草草收兵。
现在楼市调控已进入关键博弈期,政府拼命压着,开发商在硬扛,炒房客还在赌,刚需在观望。所以,只要政策方面出现一些风吹草动,都会迅速成为市场关注的焦点。
我个人认为,媒体过于放大了上海银行利率九折的影响,工商银行和农业银行被抽得有点冤。为什么?
近年上海平均房贷利率在四个一线城市中是最低的。在全国一线城市普遍首套房利率较基准利率上浮至少10%的主流中,上海的利率绝对是非主流的,不但不上浮,还打折,折扣从9折到9.5折不等。
数据显示,从首套房平均利率来看,上海7月仅为5.16%,北京、广州、深圳这一数据分别是5.47%、5.55%、5.60%,为一线城市最低。
上海房贷利率之所以这么低,不是银行很大方,而是因为中资国有大行的垄断力相对小。上海作为大陆金融最开放自由的城市,同一个信贷市场上,既有中资银行,也不乏外资银行,市场竞争激烈,国有银行想抢房贷的单子,最简单的方法就是降低利率。
奇葩的是,之前建行房贷利率一直九折,都没有媒体揪着建行的小辫子不放。现在工行和农行只是想和建行站在同一条起跑线上,怎么就不行了?房贷利率再降0.5个百分点,就会威胁到楼市调控大局吗?
我认为不会。因为上海的楼市已经低迷一年多了,在楼冻措施解除前,上海的楼市也不会有太大的起色,只不过情况可能稍微比北京好一点点。
看二手房市场数据,1-7 月上海二手住宅累计成交约 9.56 万套,同比上升 2%,成交量不高。
7月份,上海二手房共成交了1.61万套,环比下降9.39%,同比上涨 21.46%,成交量出现大幅下降。二手房成交均价为3.62万元/平方米,环比下降 4.07%,市场呈现量价齐跌的走势。
更强烈的下跌信号是,上海的土地价格出现松动。
8月8日,上海宝山顾村出让一幅宅地,楼板价2.1万每平。2年前,2016年6月,同样是宝山顾村地块,当时平均楼板价3.7万每平左右。2年时间,地价腰斩近半。
同样地价被腰斩的,是另一个强二线城市厦门。
根据厦门克而瑞研究中心的数据,2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。比如翔安区,去年下半年达到3万多元/平方米,但今年跌到1.5万元-1.6万元/平方米。
与之同步的是,今年以来,厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。
我列出这些数据,是想告诉大家,如果你一直信仰房价永远上涨,在现阶段就要反思一下了。
任何一个投资品,讨论它的价格走势,必须放在一个指定的时间周期内讨论才有意义,房子作为金融品时,也是如此。
中国楼市的非市场性,相对其他国家更“顽固”,比如政府干预楼市的力量,资本-管-制的力量,这些力量强大到,让西方经济学家看不懂。
更要注意的是,现在中国楼市调控,被赋予了强烈的正-治色彩,在地方官员眼中,就是一项正-治任务。731最高级会议刚宣布“坚决遏制房价上涨”,试问,哪个城市,哪个部门,敢唱反调?
所以,上海工行农行房贷利率九折,才宣布一天就夭折,告诉我们的信号是,现在政府调控房价的态度是认真严肃的,行动也很坚决。
如果我们再往深处想一想,原来正-府才是中国房价真正的操盘手,至少这么多年来,中国房价的走势,是按着正-府的意愿走的。
从北京和厦门这两个城市目前房价下调的幅度看,正-府是完全可以忍受房价下跌30%的,银行也能扛得住。
2016年到2018年,不管是先涨起来的一二线城市,还是后面接着涨的三四线城市,房价基本翻一倍。
假设未来全国房价下跌30%,2016年之前买房子的,还是赚的,不怕跌。2016年之后买的,下跌30%,相当于亏掉了首付,银行还没有损失。
所以随着楼市调控的从严从紧,政府对房价下跌的忍耐性在加强。刚需不要怕没机会买房,如果能等得起,一二线城市,明后年可能是更好的买点。
只要记住一点,外围贸-yi-战的风险没解除,楼市调控就不会松绑,你选择买房时机就会更加从容淡定。
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