“两集中”政策的出台，不仅让“两集中”实施的22个重点城市的土地市场血雨腥风，也让“两集中”实施的22个重点城市之外的其它城市的土地市场也刀光剑影，这也许是政策制定者、房地产行业都始料未及的。
那么，土地投资到底有哪些形式呢？从这一节开始，我将详细介绍土地投资的几种方式。
“两集中”政策针对的只是土地最常见的一种获取方式，即通过招拍挂方式获取土地。
土地招拍挂出让前，它需要经过几个程序，才能够在土地公开市场进行出让。
第一个程序就是农用地或者未利用地转建设用地程序。
但凡建设用地，一般都会进行开发建设，或用于建设商品房、工业厂房，或用于建设市政配套等等，一般不会让一块建设用地闲着不用的。
最常见的农用地就是耕地，其次就是林地。国土部门出让的土地，如果涉及到耕地和林地，首先就需要将该类型农用地转为建设用地。
在之前土地出让有毛地（即有可能未完成农用地转为建设用地以及征地手续的土地），因此，开发商在竞拍前往往需要对土地进行尽职调查，看看是否完成农转用、征地手续。我曾经在安徽碰到一个案例，一个3000多亩的项目，土地开发一半才发现土地性质还是农用地。
第二个程序就是征地程序。
我国土地所有权人有两种：一种是国家所有，比如城市土地、政府机关、事业单位的土地等，都属于国有所有；另一种是集体所有，比如城市郊区土地、乡村土地等等，都属于集体所有。因此，我们在跟别人聊天的时候，说我国土地都是国家的，这个说法是不准确的。
农用地毫无疑问就是集体所有的土地（除法律特别规定属于国家所有以外），农用地转为建设用地后，这块建设用地权属依然属于集体所有。
为了达到出让的目的，一般需要将集体所有的建设用地转为国家所有后，才能够在公开的土地市场进行出让。
这个征地程序需要支付大额征收拆迁安置补偿款（很多地方，比如北上广深征地，往往会让很多家庭一夜暴富），因此在这个阶段，政府往往会引进社会资金进行投资，进行土地一级整理（即在政府的主导下，出资协助政府进行拆迁安置补偿，成本由政府在土地出让且获取土地出让款后，再加上8%的利润支付给土地一级整理方）。
在几年以前，很多房地产公司都介入土地一级整理，实行土地一二级联动获取土地。一般来说，地产公司介入土地一级整理，那么他在土地二级市场拿地的时候，他的溢价能力（即拿地能力）就比其他房地产公司要强，因为房地产公司在跟政府签订相关土地一级整理协议的时候，一般会约定一个土地溢价款返还的条款，即土地出让价超过某个价格，溢价部分就要进行分成。
比如，房地产公司和政府在土地一级整理协议中，约定当土地超过每亩500万时，溢价部分三七开，也就是说，如果土地最终成交价达到每亩800万，那么政府要返还（800万-500万）*出让面积（亩）*30%给进行土地一级整理的房地产公司。这样，土地一级整理地产公司在土地二级市场拿地能力就很强了，某宇宙房企在2015年以前就通过这种方式拿了大量的地，那个时候笔者在这家地产公司工作的时候，有一段时间是专门向政府催缴土地溢价款返还。
一般在经过农转用程序、征地程序，有用地指标后，政府土地部门（现在叫自规局）就可以出让土地了。
房地产公司通过招拍挂拿地，是最常见的一种拿地方式，也是房地产公司最艰难的一种方式。这种拿地方式一个最大的好处就是土地干净，而最大的坏处就是竞争大，从而导致土地溢价一而再，再而三的被突破，间接地导致房价也不断攀升。
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