土地招拍挂出让方式，其实是三种方式，一种是招标出让方式，一种是拍卖出让方式，还有一种是挂牌出让方式。这三种出让方式有细微的差别，因他们都是在公开市场交易，且出让主体都是同一出让主体—自规局（自然资源与规划局，原为国土局），因此在房地产领域将这三种方式统称为“招拍挂出让方式”。
一般来说，在正式竞买前30个工作日，自规局就会将土地出让的信息在网上公布出来，包括《出让公告》、《竞买须知》等，如果土地配建安置房的，还会将安置房的《回购协议》也挂在网上。
在《出让公告》里，自规局一般会把出让土地的基本情况（包括地块编号、地块位置、用地性质、土地面积等）和规划指标要求（包括容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率）、出让年限、建议起拍（挂）价，以及竞买保证金公布出来。
在《竞买须知》里，自规局一般会把出让的具体要求，包括竞买平台（现场竞买平台或网上竞买平台）、竞买原则、禁止竞买人（一般为之前竞买土地，尚欠缴土地款的项目公司或其控股股东）、报价幅度、竞买需提交的资料等公布出来。
开发商拿到这些资料后，会第一时间进行测算。测算包括静态测算和动态测算，静态测算就是输入几个经济指标得出的一个利润指标的大概测算，这个测算一般投资人员都能完成，而动态测算则是一个更加复杂、细致的测算，需要财务、成本等人员进行协助才能完成。
经过测算项目土地开发可以达到集团的投资利润要求后，投资人员就会制作投资可行性分析报告（熟称“可研报告”），这个报告就是把测算所依据的城市区位、项目区位、土地市场（含前三年土地出让宗数、出让价格、土地位置、竞得者、预计未来一年土地出让宗数）以及商品房市场（含前三年城市各板块商品房成交量、成交价格、去化、存货、月均流量、趋势等等）的信息全部反应在一个PPT上，然后在投资决策会上进行汇报，以供公司决策者进行决策。
谨慎的房地产公司，在投资决策会召开前，集团会派遣集团投资、营销市场、客研人员到项目所在地去核实可行性分析报告中的数据的真实性。因为对于区域公司来说，为了投资数据好看（包括利润率、自有资金回报率等），更是为了拿到地，一般都会有动机去改变（可以说是伪造）可行性分析报告中的数据，特别是其中的商品房售价数据和成本数据，因为，只有把成本降低了，售价提高了，利润才能够上得去，至于最后商品房能不能卖这个价格，以及成本能不能控得住，以后再说。
区域公司这样做，其实是在损害股东的利益。正因如此，所以现在房地产公司强制要求高管进行跟投（这里暂且不表，以后会专门专节讲述），实现利益捆绑。
项目土地通过了投资决策会后，区域公司就开始报名、申请保证金审批流程，并将保证金在出让前一日打入到竞买须知提示的银行账户里。
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