为什么炒房？几个简单逻辑和比喻

为什么炒房？几个简单逻辑和比喻

海子名诗“面朝大海，春暖花开”这句话前，做了一个设想：“我有一所房子。”

今天只讲房地产投资（或投机）的简单逻辑和比喻。

本轮房地产调控出现了一些新的变化，但依然挡不住房价快速上涨的脚步，甚至避免调控成为了涨价的心里预期，这种乱象，对于投资客和自住客来讲悲哉。

作为从业者和实践者，通过几个小逻辑共同探讨下如何看待当下房地产的机会。

一、利益博弈迟疑是软肋

在房地产调控这个牌局上，有两个选手：政府和投资者，但是政府的底牌是明确的（不愿意真心打压房价），你觉得这样的牌局谁会赢？

根据国家统计局数据，2016年前3个季度的GDP增长是6.7%，其中房地产投资占0.8%，房地产相关投资（钢筋、水泥、木材等）占0.7%，没有房地产GDP就剩5.2%；另外房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。很简单就可以明确，如果房地产出了问题经济就会影响巨大，甚至会牵扯到社会稳定。因此政府从来都不真心希望房价下跌（下跌代价不能承受），只是希望不上涨过快。这表现在博弈中政府非常迟疑，只能虚张声势，长久以往就被看透外强中干了。

面对这样的底牌，投资者在假设政府一定不会打压房价（或者阶段性打压，最终还是要扶持）的前提下，选择最明智的方式：即进一步增加杠杆，增大投资。因为政府好牌（打压政策）早晚都会出尽，结局就是再赢个盆满钵溢。

打个比喻，一个狮子守护者一座金山，挖矿人观察了半天，发现这个狮子被拴起来了，没有牙齿，只会吼叫，你觉得挖矿人会不会去挖金子？

二、预期管理失败是结果

利益博弈迟疑的软肋被发现后，预期管理失败也就变成了必然的结果。

以往的调控多少还能起到一些作用，但是这一次限购政策的推出，好像对市场根本没有起到任何抑制和限制的作用，这就是所谓的边际效用递减。大家早已经习惯了房价先涨一倍，然后最多数据方面下跌10%，就算短暂被套，最终也会大赚的套路。

这一轮的调控，很大的不同是每个城市出台自己的细则，基本套路像是挤牙膏：先挤外地人，再挤本地人，先挤中心城区，再挤外围地区，先挤住宅，再挤商办，最后是首付和贷款利率政策。

当前政策的预期，必然使得在限购限贷实施之前，投资者和刚需客尽早布局多买房，买大房，否则可能就没法买了，这种焦虑你懂吗？

再打个比喻，当前调控政策就像登陆诺亚方舟，刚开始船票随便买，后来限制你买，再后来票越来越少，可能买不到了。这种使你逐步变恐惧的感觉，促使这轮调控反而变成了房地产的利好。随便举个例子，南京的高淳，本来房价还正常，南京主城区调控出来后，立马价格暴涨不少。

就在我写文章的时候，北京对商办楼进行了新一轮打压，北京的政策已经可以用无所不用其极形容了，然而不增加土地供应的情况下，早晚还是于事无补。可以想象，深圳人看到北京的政策估计就坐不住了，大概率商办楼马上就火了，因为这是最后的上车机会，这就是当下一个正在发生的预期管理失败。

三、数据自欺是不能信的遮羞布

政策是否有成效，往往是以数据来体现，比如唯GDP论。

此轮重点的一二线城市采取了限价政策，从而使得一手房的数据看起来房价并没有涨多少，于是政府相关部门得出结论：房价上涨得到了一定遏制。

可是事实呢？重点的一二线城市，尤其是核心区域早已经是二手房市场。二手房的价格是不会被列入统计数据的，所以限价后出现了重点区域二手房贵过一手方的情况，这么好的机会，买到就是赚到，最终房子都留给了有关系的人，开盘根本买不到，不信你去试试。

只靠数据上的统计来掩盖当下房价上涨的根本问题，比如M2快速增长，供地量减少，拼命给居民加杠杆等，也是我国特色吧。可叹的是，这种数据的统计还是通过各种严厉的措施才勉强维持的。

最后改编个比喻，动物管理员们发现袋鼠从笼子里跑了出来，于是开会讨论，一致认为是笼子的问题，所以将笼子加盖屋顶。可是聪明的袋鼠早就跑到了外边，管理员看到袋鼠在外边活蹦乱跳，却坚称这些袋鼠是野生的，不是笼子里出来的，因为笼子已经加了屋顶。袋鼠们很不可理喻的说：他们为什么不关笼子门呢，只是天天对路人说笼子的屋顶好。

看到没有牙的狮子，快要上不去的诺亚方舟，愚蠢的管理员，我觉得你应该知道怎么做了。当然还有人觉得房地产泡沫早晚都会破，我不否认，但是你能为了赌房地产泡沫破灭而不生活了吗？

可惜的是，这轮市场的快速上涨一线城市由于房票问题已经机会不多，二线城市限购限贷也逐步展开，三四线我是坚决不推荐去冒险的。现在还有机会的地方也只剩下重庆等少数地区，允许外地人自由进入（不要提房产税，金额微不足道）。或者换个角度，房地产资金挤压还有一个去向就是股市，股市会有大的机会吗？明年的今天咱们可以看看。