婴儿型城市

       2024年第一飞的目的地为昆明，再从昆明站出发，历经四个小时的时间到保山，再由业务单位的人开车接我们到怒江的州府所在地泸水市。保山、泸水都是我第一次来的地方。看了泸水的项目，我和老大哥都很无奈。这是我们从业二十多年以来唯一一次找不到解决方法的项目。因为泸水市虽然是州府治所所在地；但是人口只有十几万，怒江又是全国贫困地区所在地的最贫困地区。没企业，没经济作物，没人才。当地人在农作能够确保基本生存所需之外，其他经济来源几乎靠国家财政的二次转移支付——扶贫款，以及政府公务人员，央国企的工资性收入在维持本地的经济发展。老大哥给这样的城市定位为“婴儿型”城市。

       回归到我们要考察的项目，更是让人仰天长叹。因为项目不在城区，而是在离城区有20分钟车程的新型镇上。为什么叫它新型的城镇？因为这个小镇是近几年通过扶贫款建立了两个大约有十万平方米建筑面积的小区。房子全部无偿送给下山的村民居住，才快速形成一个镇级行政单位的城镇。根据业务单位的同行介绍，下山进镇的农民上楼房之后，还在阳台养鸡养羊，楼道里堆放农耕工具，小孩子还会在电梯里小便。

       项目自身也是漏洞百出，三万多方的小项目为商业用地，规划方案凌乱，存在多种产品形态，户型更是让人瞠目结舌，可以说居住和办公的舒适度、实用性几乎没有。不过最最难的难点在于我们找不到需求客户在哪里。也就是说经济关系当中最核心的“供求关系”不成立，即几乎没有需求方。没有供求关系，就没有市场，没有市场做任何事情都是白瞎。

       老戚尝试着改变产品定位，主力客户为政府公务人员，以及企事业单位人员，我和他产生了不同意见。我的理由是在一个七八线城市的改善型购房者，要去一个离城市20分钟车程，几乎没有什么医疗、教育和生活配套的地方居住，那是很难的。

       所以，我们最后的结论是放弃这个项目。当然我们也可以通过自身的专业素养以及跟业主方建立的互信关系，前期赚点相关的费用；但是做成半拉子工程，这样的钱我们赚的不安心。