四个月前，《广东流泪，江苏沉默，房价最贵竟然是这个省，11个市全挤入全国前五十》刷屏了。浙江的高房价可谓是全国瞩目。文章中列举了很多实实在在的原因，包括浙江省强大的民间财富、浙江人天然的投资意识、可开发面积与人口的关系等等。读完深有感触，此前本人从事房地产投资工作，一路从北到南，深刻感受到了南北方截然不同的房地产市场环境。其中最为夸张的便是浙江：
普通准二线城市温州，全市均价高达2万元以上，市区均价更是直逼2万5，直接碾压中部中心城市武汉、山东省省会济南。从四线城市晋升弱三线城市不久的丽水，gdp不超过1400亿，经济水平、人均可支配收入更是排名浙江省倒数第一，市区房价居然可以突破两万。吊打四川成都、辽宁大连、江苏无锡等经济发达的二线城市。如此傲人的“战绩”，不禁让省外人民震惊，省内无房人民哭晕在厕所……
浙江人，到底是多有钱？
浙江这么高的房价，还能坚挺多久？
我想在浙江买房，现在究竟是不是好时机？
今天我就带着各位浙江省内无房的朋友，省外的吃瓜群众，甚至是想继续在浙江炒房的朋友们，一起解读一下。带着这些疑问仔细阅读，相信你会找到适合你的答案。
01
浙江的房价，为什么这么高
智谷趋势小牛顿、旺角黄局长的文章，在对衢州、丽水的房价分析中，针对两个城市可开发面积小这个特征，提出了建成区人口密度这个概念，其实说白了，这个维度上来讲，反映在指标上，就是人均住房消费面积的高低。
文章中的具体解释是这样的：
“按照常住人口/建成区面积来算的话，丽水的人口密度高达4.13万人/平方千米，全浙江第一，衢州的人口密度则为2.41万人/平方千米。这说明衢州、丽水可用于住宅开发的土地注定是比较受限的，最终必然会导致住宅供应量较为稀缺的局面。”
乍一看，似乎有一定道理，逻辑也可以解释的通。
一张图片，似乎诠释了丽水、衢州等城市高房价的逻辑。
先不论数据来源的可靠性，作为一名曾经深耕地产行业的投资人，我可以很负责任地告诉各位，根本就不是这么回事。
拿丽水举例，虽然从全市数据来看，丽水的人均住房消费面积处于低位，但其实全市一区七县的成交量里面，超过1/3的成交量集中在丽水主城区，也就是丽水唯一的一个市区莲都区。而莲都区的常住人口，仅有47万人左右（常住人口是衡量一个地区市场容量合理值的非常重要的指标，非常住人口的刚需贡献度实在有限）。
根据丽水透明售房网数据，2013-2018年，丽水市区的年均商品房成交面积高达84万方。商品房成交面积与常住人口的比例关系超过了绝大多数城市（宁波市区常住人口382万，2014-2018年均成交面积567万方，人均商品房消费面积1.48；温州市区常住人口304万，2014-2018年年均成交面积不超过200万方，人均住房消费面积低于0.7）。
也就是说，恰恰相反，丽水这个地方，跟他的人口基数比，房子根本就不算缺。
至于山多地少、土地资源稀缺的说法，只能说，所谓的土地资源稀缺或否，根本就不是限制住房供应量的主要因素，土地的绝对稀缺性，根本就不想人们想象的那么强。真正的限制因素，永远在人的手里（大家对香港的印象应该是寸土寸金，但就算是香港，仍然有大量的可开发土地未被合理开发，至于为什么，言尽于此，各位应该都明白）。
所以丽水高房价的原因究竟是什么？
出于工作需求，以及对丽水这座城市的好奇，我针对丽水的房地产市场有过长达一年的研究和观察。对于一个外来人口几乎没有，经济水平落后的山区城市，丽水高房价的背后动力究竟在哪里？
我大概总结了以下三点主要原因：
1、投资（炒房）需求旺盛
丽水的本地人都知道，丽水的炒房现象的很严重的。相较于“世界温州人”，丽水人偏偏更喜欢在自己家炒房，这点上以青田人为尤。青田作为丽水民富程度最高的县级市，拥有大量的华侨，而华侨们在外面挣钱后，资金的重要去向之一，便是在临近的丽水主城区投资房产。根据在丽水某楼盘工作的销售人员的说法，一个楼盘里，大概有20%-30%的房子是被青田人买走的。外加丽水并没有限购政策，且作为欠发达地区，市场的监管本就不严。在上一轮行情上涨期，甚至造就了“中介炒家联手批量低买高卖”的咄咄怪象。
2、高价地的刺激
就在几年前，丽水还只是浙江本土房企的舞台。但是到了今天，丽水火爆的楼市，已经开始慢慢吸引全国品牌开发商的注意。仅2019年，就有数家全国性的主流房企进驻丽水，包括世茂、碧桂园、恒大、银泰等主流开发商。融创、金科、旭辉等房企也在虎视眈眈，一直在寻找合适的机会分到丽水市场的一杯羹。
2019年的丽水，在取消限价的利好后，诞生了许多历史地王。2019年3月4日，华鸿以楼面价12678元/㎡，在14家房企的争抢中，以高达42.2%溢价率竞得城东板块一宗住宅地；2019年4月19日，世茂以楼面价11942元/㎡，高达54.09%溢价率竞得职业技术学院北侧地块，一个位于主城区边缘，白云山脚下的边陲之地，开盘价格竟在毛坯2万元以上。有房企表示，本来楼盘蓄客情况一般，但在旁边高价地拍出来之后，看房人流量马上翻倍。
3、棚改货币化安置
做过房地产的人应该都知道，上一轮三四线城市房价整体崛起（2015-2018）的重要推手，正是棚改的推出。据统计，仅2018年，丽水全市城中村改造就完成了326万方，其中，莲都区棚改量高达161万方（莲都区一年的商品房成交量也才80万方）。
棚改货币化安置带来了大量以楼市为标的的热钱，迅速涌入市场。据丽水市区某楼盘销售人员的口述：“我们这个楼盘大概30%-40%的房子都是被拆迁户买走的，这些拆迁户真是拿钱不当钱用，说全款就全款，有的还能一口气能买好几套。”
住房需求和资金量的陡增，也带来了客户预期和购买情绪的高涨。2018年，是开发商和炒房者的狂欢之年。丽水楼市，在这一年大放异彩，吸引了无数嗅觉敏锐的开发商。
到这里，丽水的房价之谜，大概也可以水落石出了。
炒家需求旺盛、市场规模小易操控、棚改资金助推，外加高价地的接连刺激提升预期，共同构成了丽水房价暴涨的底部支撑。
说了这么久的丽水，是为了通过具体的例子，方便各位理解一个城市房价上涨的底层逻辑。其实纵观整个浙江省，在这方面的问题非常类似。
02
浙江的房价，真的合理吗？
不可否认的是，浙江的确是一个藏富于民的省份。
GDP总量上看，浙江省似乎并不出众。
经济总量长期落后于广东、江苏，甚至连山东省的GDP都高出浙江一个level，比起身后的河南也没有太大的差距。
但不考虑人均的GDP，都是耍流氓。
与广东省1.13亿的人口、山东省1亿的人口、江苏8000万的人口相比，浙江不足6000万的人口，创造出接近六万亿的GDP，可以说是含金量极高的存在。
学过经济学的都知道，GDP是作为衡量国家经济状况的主要指标，但其实并不能准确地反映民富程度。
拿经济水平分别位列江苏省第一和浙江省第一名的苏州、杭州两个城市举例子。先上两张房天下的二手房挂牌数据，感受一下两地房价的差距。
杭州：
苏州：
由上图可见，杭州的二手房挂牌价，以压倒性优势，碾压苏州。
2018年，苏州的GDP高达18597万元，仅次于四大一线城市及直辖市，远远超过名气更大、地位更高的杭州市（杭州同时期GDP13509万元）。即使是人均GDP，苏州也以人均173456元的逆天水平远远超过杭州（133762元）。
所以苏州的经济真的超过杭州那么多吗？这好像不是很符合我们大多数人的认知。
不急，我们先来看一下苏州的产业结构。
苏州的GDP组成里，第三产业的占比为51%，仅仅与全国平均水平持平！而二产占比达到48%，二产的比重超过了绝大多数的同能级城市。这也说明，苏州还是一个以制造业为主的工业城市。
再来看一下杭州的数据。
相比之下，杭州第三产业在经济中的地位非常明显，而我们都知道，三产占比，在一定程度上反映了经济的发展阶段，也反映了一个地区的财富均衡程度，甚至可以反映一个城市产出的有承接高房价能力的人群比例。
但是这就能解释苏杭两地房价的差异了吗？好像也并不能。
如果说GDP这个指标与民富的关系并不清晰，社会消费总额、人均可支配收入这两个指标，倒显得更直观一些。
2018年，杭州社消总额5715亿元，人均5.8万元。苏州社消总额5746亿元，人均5.4万元。杭州的人均消费好像要强那么一些。2018年，杭州人均可支配收入54348万元，苏州55476元。苏州好像又比杭州高一些。
看到这里，大家可能有点茫然。
但如果把个税这个指标考虑进去，一切就真相大白了。
2019年上半年，杭州个税收入286亿元，超过广州位列全国第四。2018年，杭州个税收入465亿元，远超苏州（321亿元）。根据腾讯于今年4月统计的薪酬报告显示，杭州薪酬过万人数占总人口比例18.6%，超过广州位列全国第五名。
杭州作为浙江省省会，民营经济发达是一个巨大的亮点。民营经济强，代表同样的经济增量，进到老百姓口袋里的钱要更多。
种种迹象表明，杭州的有钱人，好像真的比苏州要多很多。
这也就不难解释，为什么GDP矮了苏州一个头的杭州，房价却完爆苏州了。
但是，这就代表浙江的房价是合理的吗？
既然提到合理性，那么就不得不拿出居民的购房压力来说明。
根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2019）》，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。而浙江省的杠杆率高达83.7%，位居全国各省市第一名，超过全国23个百分点，与最后一名山西相差50个百分点。其中，浙江杭州以住户杠杆率103%的”傲人成绩”位列全国第一名，成为全国唯一一个住户杠杆率超过100%的城市。浙江温州以91%住户杠杆率位列全国第三名，仅次于杭州和厦门。
如果说住户杠杆率的算法是以GDP为分母不够客观，那么居民资金杠杆率是一个更好的诠释方法（居民资金杠杆率=住户贷款/住户存款）。
据统计，全国一共六个城市的居民资金杠杆率超过100%。分别是杭州、厦门、深圳、珠海、苏州、广州。杭州的居民资金杠杆率达到137%，仅次于厦门和深圳。
直观点说，全杭州的住户存款，全部拿出来加在一起，都远远不够接盘住户贷款。
如此惊人的杠杆率，背后是多大的泡沫？又是怎样的购房成本？
作为北方人，初来浙江时对这样的现象实在无法理解：一个人买房，居然会去凑够六个钱包凑首付，然后靠工资慢慢还贷款还30年。
这是对未来钱景的乐观，还是天然的杠杆意识，亦或是迫于高房价的无奈？
然而身边这样的人，并不在少数。
03
浙江的高房价，还能坚持多久？
既然提到了杠杆率，我们不妨将全国的数据拉出来。
数据显示，2006-2018年，我国居民杠杆率从10%攀升至50%以上，涨幅高达5倍以上，这一惊人速度，远超发达国家在同阶段的上涨速度。
国际货币基金组织在2017年《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。
今年6月，银保监会主席郭树清参加2019年第十一届陆家嘴论坛并演讲，演讲中提到：必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。
也就是说：过去通过房地产的手段进行债务转移、刺激经济。但这条路，现在明显走不通了。
当下的中国家庭，有多少人买房是能真正掏得起全款的？大部分连首付的钱都需要凑。也就是说，绝大多数的中国家庭买房的同时，都要背上巨额负债，而这些巨大的负债量，透支的是未来几十年的收入。
试想一下，如果这个趋势延续下去，大家的存款都用来交首付，大家的收入及未来收入预期多半压在房子的月供上，消费怎么可能景气？
《2018年城市家庭财富健康报告》显示，中国住房资产在家庭总资产中占比77.7%，发达国家美国，这一数值仅占34.6%。
而房子，说到底，它的核心属性永远是居住。
一个人的房子可以称之为资产，但一群人的房子根本不具备集体变现的能力。
而不用说都知道，浙江在这方面的问题，是最严重的。当你在夜晚，走在温州的街头，鳞次栉比的高层住宅中，只有零零散散的灯光。
今年8月，北京开了一场会。会议上国务院的报告，对房地产的部分仅提及这十六个字：
“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
这句话已经不再新鲜，但在经济基本面如此严峻的情况下，在这样具有影响力的场合重提房住不炒，足以见得官方当前对房地产的控制决心。
高压之下，最有危机感的人群莫过于炒房客们。而浙江这个炒房客盛行的地方，情绪似乎格外激烈。
根据透明售房网数据显示，截至11月29日，杭州市区（不含临安）二手房挂牌量已达到102071套，而今年3月，这个数字是2.5万套。巨大挂牌量下的有价无市，导致二手房东降价出售的现象越来越多。杭州二手房市场已经彻底进入“买房市场”。
对于三四线城市呢？
我们前文中提到了丽水楼市疯狂的重要原因之一便是棚改货币化安置。当前棚改货币化已经接近尾声，大量城市被叫停，绝大多数城市的棚改量下降，且货币化安置的比例也在持续走低。
如果说杭州的问题在于短期的价格透支以及供求失衡，那么浙江三四线的问题则更加严重。由于2015年底的“去库存”政策，特别是农村土地征迁及棚改政策，三四线的房价普遍大幅度上涨。外加投资客的刺激，浙江各个城市的房价全部突破万元大关。2015-2018年，丽水房价涨幅接近50%，舟山涨幅超过60%，衢州则更夸张，房价上涨幅度直接逼近100%。
如此楼市盛宴，在棚改和投资客退潮之后，还会继续吗？
房地产业内有一句老话：房地产市场，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
我认为这句话虽然言简意赅，但未免有失偏颇。所谓的短期看金融，其实更多的是政策面的把控，而政策面对房地产的把控绝对不仅仅局限于金融政策。所谓的中期看土地，其实核心在于供需的关系。但在我的定义里，供需的影响力，更偏向于中短期。如果中期的概念是3-5年，那么一座城市的经济基本面，才是房地产市场中期考量的主要因素。
综上，更全面的说法是：短期看政策，中短期看供需，中期看经济，长期看人口。
扯远了。对于广大需要攒钱凑首付的刚需群体，我们更倾向于看短期。短期走势影响最重要的便是政策导向。而政策又分为单纯政策面和资金面的导向。政策面的导向很明确。多次重要会议上提及的“房住不炒”、各大城市的调控加码，政策面在楼市调控上的意志可谓是十分坚定。
我们再来看看资金面。
据不完全统计，2019年下半年以来，央行已经先后7次定调房地产市场。在7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日的央行各种会议上，央行明确表示：
“保持房地产金融政策连续性稳定性”；
“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”；
“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”
“严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。”
政策面的明确导向下，央行对房地产市场的定调必然紧随，资金面上必然不会出现松动的迹象。
落实到微观层面，各城市的棚改资金已经开始严重缩量。房企融资难、融资贵，资金链危如累卵，土拍市场的热度相比于上半年已出现大幅的回调。炒房客开始出现观望、抛售房产，二手房开始有价无市。据丽水的房产中介口述，上半年挂牌价2万七八的房子，现在2万三四的价格挂出来都没人要。与此相应的，原先开盘及售罄的一手房楼盘，开盘去化率直接腰斩。
有句话说得好，退潮之后，才知道谁在裸泳。
——End——
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