租购同权是一个好政策？

租购同权是一个好政策？

如果只是简单的进行赋权而不是平均教育、医疗、财税、福利等等社会权利，那么所谓的“租购同权”的唯一目的只能是继续推高房价和稀缺房源的租金。

如果说此项政策与之前助推房地产价格的手段有什么不同的话，那么此次房地产租购同权会通过抬高房屋的收益率从而能进一步“锁死”房地产价格。

显然，这对于普通人来说，并不是什么好消息。

但“租购同权”的确是我国住房租赁历史上具有里程碑意义的重大“赋权”政策，对住房租赁市场扶持力度之大，将对楼市产生深远影响。由于表面上此项政策将“教育权”与“房地产所有权”所分离，导致很多民众和媒体解读为“颠覆楼市”、“租房也能上名校”、“学位房大降价”。但是仔细分析，却发现并非如此。

一般认为，房价高并非仅仅是住房的实际价格，其实还包括了入学、就医等诸多与民生息息相关的权利的福利价格折现。因为我们的房子不仅是用来住的，住房的产权更是紧密的与“教育”“医疗”“养老”“公共卫生”等一系列资源紧紧的捆绑在一起了。学位房就是典型例子，由于实行“就近入学原则”，为了让子女“不输在起跑线上”，好学校周边的学位房几乎是每个家庭的刚需。而解决的唯一办法就是购买学位房，学位房存在的唯一理由就是具备“学位”的属性，而“房”的属性，反而不那么重要了。就想北上广等一线城市，一些完全没法居住的“过道房”“厕所方”“仓库房”，仅仅是由于其具备“学位房”的特点，所以依旧可以卖到30-40万/平米，一间10平方米的房子卖到300万以上依然供不应求。

国外住房租赁市场占据住房市场很大比重，而我国住房租赁市场没有赋予“教育”“医疗”等福利，这也是我国住房租赁市场得不到市民青睐的一个最重要的原因。随着社保等制度改革，医疗很大程度上已经与住房的产权脱钩，“教育”几乎成为唯一市民最关注的福利之一，在这个意义上，“租购同权”能减少购房焦虑，也是实现房价调控空、回归“房子是用来住的”的重要举措。

那么当人们不再有为了子女入学二购买学区房的驱动力时，学位房必然因为“教育资源”属性减弱而下降，从逻辑上讲很有道理。不过，我们先来看看学位房上涨的真正原因，难道是赋权不够导致的么？

其实不然，“学位房”尤其是“名校”学位房的根本原因是教育资源的极度不均衡导致的。因为“教育附加”而导致的“学位房”只是结果而非原因。如果仅仅是对租赁住房赋予同等入学条件，且不说会不会因为教育资源的稀缺能否真正得到落实。但有一点非常肯定的是，学位房的租赁价格必然会因为其“租售同权”的“教育属性”而得到体现，通俗讲，就是教育房产的租赁价格会直线上升。而租金价格上涨会进一步强化学位房的“金融属性”，导致其价格进一步升高。因为价格体现的是商品的稀缺性，而不是“赋权”与否，这是价格的必然规律，我们所称的“刚需”住房即使如此，对于一线二强二线城市市民来说，脱离房产就意味着孩子上不了学（相对较好的学校），落不了户，以及一些基本的城市市民权利。

所以“租售同权”政策的制定者们应更多的关注于“同权”。归根结底，中国当前房地产价格畸形的主要推手之一，就是房产所有权捆绑了太多的城市市民权利，而这个问题的关键，是中国公共事业的支出缺乏，许多本应该依靠政府承担的成本转嫁到了市民身上。解决之一问题的根本在于加大对于公共事业包括教育、医疗、养老等诸多方面的扶持，并将城市市民权利更好地与房地产进行分割。当前中国房地产业过度倚重教育，户口等市民基本权利的捆绑出售，未来如果依旧在现有的公共支出下进行房地产改革，无论今后是租还是售，房地产业的基本“刚需”逻辑依旧不会改变，反而会催生出更加畸形的房地产租赁市场。文/Yumi