文/麦芽糖
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今天来谈谈买房这件事
。
其实很多人已经对买房不屑。麦芽原来写了一篇如何凑首付的文，发在第三方媒体遭到一顿狠批。
。
高杠杆、信用卡接力贷...说麦芽应该是水库欧神信徒......
哈，其实麦芽那个时候还不认识欧神。近期才开始研究。他人说话不好听。去看他公号，很多时候会看不下去。
但确在买房里，他几乎有教科书级别的实操应用。
因此，今天的关于一个人买第一二套房的“教科书级别”的实操，来源于他观点的归纳。
写文之前，麦芽必须插播一句：
惯常真正要往美好生活践行的人，一般会有这样的认同：一生三宅。一套刚需、一套改善、一套投资。
有了房产才感觉到自己人生迈入另一阶层。这点我想进入大城打拼的很多80后，会很有感触。
当然这里不讨论要不要买房这件事。而是讨论：我们在决定想要买房时，该怎么操作才能我们在买房这件事上有更多获利。
03
入手第一二套房，欧神四条贴床头的买房准则：
（欧神每到“恨铁不成钢之时”
，就会教育“房产韭菜们”，“把这句话贴在床头”。）
1）如何买房、及房产投资入门？
欧神简单粗暴的回答是：看房200套！
这里指的是：不是在网上（比如搜房网、廉价）刷房子，而是认识约中介经纪人，以实地开门为准的看200套房。
只有实地看房子，才能真正发现“笋盘”。话说都没看过，可能是个笋盘一般人也辨识不出来。
2）选房大方向：
“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”这八个元素统统不要碰。
而是选：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅”型房子。
千万别有处房情节，而是买房龄略老的二手房。
为什么？
二手房子虽然没什么新鲜感，但随大势上涨，涨价却是十拿九稳。
但远郊就不一样了。
远郊一手、新城板块开发的房子，基本顶透房价上涨上限，后来者没有利润。而新板块业主，也不会买远郊的二手房。
投资风险大，是欧神十分警戒购买远郊一手房的原因。
而要说买远郊作为刚需，卖不卖得出不要紧。说实话，住在远郊市区上班，路上通勤是十分辛苦的。
麦芽前同事就在大亚湾买了一套房子，原本认为自己有车不怕。但实操起来，才发现上下班开车那种折腾。所以，她仍在市区租房上班。
要说卖掉？那边新房很多，买新房和二手房价格相差无几（因为二手房也是这几年才买的新房，怎么会便宜？）。
根本不会去买二手房。
所以，前同事那个房子周末、节点才会开车去房子住，当做“度假”。
你可能会想：像深圳周边，房价不照样涨得飞起？
这就是所谓：有价无市。
尤其远郊超小户型，基本不适合居住，也不符合未来消费升级换代方向。根本无人接盘。
02
3）具体选房标准：地段（交通）、楼层、房型、朝向（通风）、社区（环境、绿化），而非品牌、得房率、会所、学区。
你没看错，在欧神眼里：得房率（住户支配的面积与每户建筑面积之比）不重要，学区是不重要的。
世上从来一分价钱一分货，对于房子附加学区功能，具备两份功能必然付两份的钱。
我们喜欢非学区房产，不要任何溢价。就如同我们喜欢非品牌开发商一样。
欧神为什么不看好学区对房子的附加增长值，还有重要的原因是：现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。
4）买房子，尽量避免“中游的上限”。
因为这中产阶级这个区间，潜力已经挖尽。
和远郊一手房一样的结果，就是越超过中游上限的房子，越少有接盘人。
总之，我们必须像做投资一样，去买第一套房。用欧神的一句话做结：第一单能赚到，其他都好说。
作者：麦芽糖 文章首发微信公众号：麦芽识财（ID：MYshicai）
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