常露秋：总部基地库存率居高不下，怎样绝地返生？

常露秋：总部基地库存率居高不下，怎样绝地返生？

最近三期《园区百佬荟》我们邀请到了不同城市和不同环境下的总部经济大咖来分享他们各家的运营经验，作为总部经济一系列访谈的收官之作，这一期我们邀请到了一位有着十多年的产业经验的资深从业者，北京通州商务园开发建设有限公司副总经理常露秋。探讨2016总部基地经济发展趋势及政策导向。

问：总部基地库存率居高不下，怎样绝地返生？

常露秋：很多城市有许多没有达到做总部基地的基础条件。但被政府人为化了。对于政府而言，总部基地无疑最大的收获就是税收。税收以外还有就是政绩。

一个城市和地区是否适合发展总部经济,主要应该考虑是否满足以下几个基本条件:一是优越的自然条件和完善的基础设施 。自然条件和基础设施起着重要的作用,它们是城市经济发展的基础,制约着其经济发展的向。二是有完善而繁荣的市场经济以及高度发达的相关产业 。三是宽松的政策与制度环境。这三点达到了企业就会选择。依然就形成了总部经济。

现在总部基地库存相当高。但最大问题是总部基地变成了房地产开发。如果不转变思路，一味追求总部基地，形成的就是一堆没人用的钢筋水泥。

举几个国外的例子，美国乔治亚州的亚特兰大市在美国并不算是怎么出名的大都市,但举世闻名的大企业如可口可乐、Ups、CNN等。还有美国西雅图郊区的雷特蒙德市只有5万人，却是全球第一大企业美国微软公司的总部,还有日本任天堂公司和美国电话电报公司等国际性大公司的总部。这几个城市有个我刚才说的基本条件后又有优美环境。使高效经济和环境统一才使得小城市有个吸引大企业的条件。

问：总部经济的核心在于总部和生产制造环节在空间上的分离吗？

常露秋：每个城市级别和资源不仅相同。“总部经济”是区域内特有的资源优势吸引企业，将总部在该区域集群布局，资源实现最优空间耦合,以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。每个城市没有考虑利用好和实际分析自己的资源情况。现在变成了区域上一幢幢总部大楼的空间接近和聚集,但总部经济精髓和核心在于这些总部和它的生产制造环节在空间分离,以及由此所形成的资源再配置的价值。

现在在逐渐转变，尤其是政府的变化。国外是市场行为的，政府调节。我国是政府命令，企业跟进。政治任务。另外国外的经济发展看中自然环境和工作的结合，这样吸引了人才的进驻。总部经济才有机会发展起来。我国是领导意识，不考虑人才环境，环境对人才的吸引和留住作用。所以总部经济发展很难。我们只注重外表，也就是建筑。没有考虑人的因素。

再举个例子，我们通州。通州三产的从业人员在八区里垫底。做了那么多核心区高楼，没用。所谓的商务区就能形成吗？我觉得没戏。我们园区还算比较不错的位置。离6号线物资学院站就2公里。但我们引进阳光保险后我采访过他们员工。他们都不愿意来通州。所以我觉得这就是总部经济进来后，盲目的产物。

问：三四线城市一定不适合做总部经济吗？

常露秋：其实，三四线城市并不是完全不能做总部经济，利好因素也很多。一是环境好；二是环保容量大，生产指标多；三是优惠政策多，竞争力小，市场还不错。刚才美国几个总部经济发展好的例子就是这样。并不在一线城市。

根本原因还是交给了开发商来完成这件事。开发商在之前只注重快销。所以就变成了总部经济+房地产开发。但从城里规划理论上讲，每个城市有自己的自然资源和社会资源，有自己城里的历史和发展轨迹。有自己的产业特点和历史特点。根据这个首先做好城市顶层设计，下面才是是否需要总部经济。之前的顶层设计是一帮没有社会实际经验，理论派的人决定。但未来应该是有城市学基础的市场人员来决定。

我觉得总部经济或者总部基地有五个特点。一是知识性、二是集约性、三是层次性、四是延展性、五是辐射性和共赢性。如果顶层方向就是错的，再怎么改也挺难得。我很能理解，就跟项目操盘一样，其实营销只是起个承上启下作用，如果一个项目产品没问题，定位准，另一头找到匹配的客户，项目就成功了，营销其实也变得不值钱了。虽然我也是营销出身。

其实做总部基地和总部经济，经济是很关键的，要懂经济才能有下面的动作，产业房地产只是一个载体。

再说个微观点的，我的项目我招的招商人员不是上来谈价格的纯销售，而是了解企业发展，或者自己创过业的人员，他们更多的能站在一个企业角度，员工角度，领导角度，合作公司角度去考虑，去引导客户选择我们这跟常规的销售人员差别很大。

2016希望大家自己项目能度过自己的困难，勇往直前！谢谢中联智创平台！欢迎大家有机会来我们园区做客！