1房地产市场泡沫：危机爆发前美国房地产市场房价被炒得很高，其实从美国联邦基金利率就可以看出，危机爆发前美国利率几乎是几十年来的历史最低点。美联储接连降息，主要是90年代克林顿时期信息技术对经济的贡献红利消耗的差不多了，经济疲软，再加上911，股市人心惶惶，这时通过降息和量化宽松政策刺激经济发展。低利率有若干的好处：简单来说，促进老百姓更多选择消费而不是储蓄；贷款利率降低，基础设施建设、投资的成本都会降低，这时很多的房子就盖起来了。房地产市场供给增加，房子价格自然会下降。房价下降，很多普通人都想趁着低房价买房，需求增加，于是房价就被炒起来了，炒到了高出合理范围内的程度，这就是所谓的房地产市场泡沫的起因。
2. 很多银行和金融机构看准了房地产市场的机会，积极发放住房贷款——贷给经济实力不足但又想买房的中下阶层。当时美国银行和金融机构都积极参与到资产证券化（Securitization）交易中。这是个金融概念，简单来说就是银行发放贷款后不会自己持有这些贷款，而是将这些贷款分级、分类、打包，卖给投资者——因为这些贷款的收益率比银行存款、美国国债和普通的政府债券这类风险很低的投资方式要高——所以很多希望获得更高收益的机构投资者都会去买。比较著名的比如房利美、房地美这两个美国政府支持的大公司。还有很多的注明金融机构也会去买这些住房抵押贷款支持证券（MBS)，然后转卖给个人投资者，比如高盛、美林这些投行。
3. 次级抵押贷款：银行大量发放房贷这件事本身并无可厚非，因为银行的主要收入就是贷款利息。问题在于很多银行大量发放次级抵押贷款，这是致命的。每家银行的信贷部都有自己的一套信用风险评估体系，会对借款人信用状况进行评估。信用状况好、偿付能力强的贷款叫做prime debt（优先贷），信用状况堪忧、违约风险高的成为sub-prime debt（次级贷）。正常情况下银行发放次级贷必须非常谨慎，但是在当时很多银行完全不顾可能的违约风险，大量发放次级贷。（这背后的原因有很多，比如Moral Hazard——道德风险的因素，因为有第二点里提到的资产证券化这个途径的存在，银行可以把自己的贷款打包卖给其他投资者而不必自己持有这些贷款，所以如果这些贷款真的发生了违约，损失也不必由银行承担而是由外部投资者承担）
4.危机的爆发：回到图1.1，可以看到从2004年起，美联储为了抑制通胀开始加息，这其实是引发危机的导火索。美国房地产市场存在大量的泡沫，加息其实加速了这些泡沫的破裂，住房价格迅速下跌。作为次级贷款人，如果你买的房子本来价值200万美元，你需要还银行150万的贷款，在未来30年还清。如果你不能清偿银行本息，银行就会把你的房子收走拍卖（这就是抵押）。但是你刚还了两年后房价下跌，你的房子现在只值100万，谁还会继续还28年房贷呢？房贷我不还了，房子我不要了，银行你收走好了啊（这就是违约）。问题在于银行收走房子之后，别忘了之前提到的美国房子价格跌的厉害，把这栋房子拍卖了也只能换回100万。所以银行当初贷出去的那一百多万，其实有几十万就打了水漂。
对于银行而言，这笔150万的贷款就是不良贷款（Non-performing loan），损失的那几十万称为资产减值损失。
如果经济中大量的银行都出现了相同的状况，别忘了之前提到的因为资产证券化的存在，这些违约的住房抵押贷款的损失不只由银行承担的，很多购买了MBS的机构和个人投资者要一起承担的，所以危机就不知局限于银行系统内部，整个金融体系都无法幸免。因为次级抵押贷款及其证券化产品在危机中扮演的重要角色，这就是为什么那场金融危机又称为次贷危机。
5. 当然，08年金融危机的影响因素不只有我提到的这几点，还有别的很多的因素。当然我基本概括了最重要的原因。
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