我一直认为，政策是方向，无论房地产还是股市，均是如此。因此，在任何一个行业，你除了研究它的市场，以及这个市场的游戏规则（法律法规）外，你一定要研究它的政策，而且，政策研究得越透越好，否则，方向错了一切都错。
房地产的调控政策可以从两个角度来考察，第一个角度就是从房地产的销售端、投资端和融资端来考察。
房地产销售端的调控政策就是大家熟知的“限购、限售、限价”政策。这个调控政策执行得很早，从2010年就开始慢慢进入大众视野。
限购就是限制商品房的购买，也就是说你买房是要有条件的，如果你不满足条件，即使你资金雄厚，但是因为你不符合购买条件，那也只能够望洋兴叹。这种购买条件一般有“户口、社保缴纳、是否单身，是否已购住房、是否已按揭贷款”等等限购条件。这种限购条件主要为了优先满足那些刚需一族，避免当地房子投资投机性过大而导致房价上涨。
然而，即使设置了这么多对刚需一族的保护条款，但是买不起房的刚需一族还是买不起房，因此，最后，这些房子还是卖给了那些投资投机者。
限售就是限制商品房的销售。把房子作为一个投资产品，购买者不可能永远持有，因此，在一个价格达到预期的时候，投资者一般倾向把购买的房子脱手变现，但是，限售政策出来，这种脱手变现就需要满足一定的年限才能够实现。
限售一般从拿到房产证之日起，需要三年或者五年的时间才能够销售，这样，不仅对于购房者的购房成本增加不少，而且也减少了他们的投资投机性买房。
限价就是商品房在开盘对外销售前，去物价局备案时，备案价（一般为均价）会被政府有关部门限制一个价格。当然根据不同楼栋，楼层和户型，可能价格在这个备案价上下波动，但是整个楼盘的均价不得超过这个价格，否则，房地产公司会被严厉处罚。
限价有明限和暗限之分。明限就是这个项目在土地出让时，出让文件或者政府有关文件就明确告诉你商品房的最高售价，如果商品房超过了这个最高售价就备案不了；而暗限就是在项目出让时，从公开途径的文件中，你是不知道商品房限价的，只有在开盘前进行价格备案时才能了解到。因此，房地产公司在拿地时，一般会了解当地商品房是否有限价，如果限价还是进一步了解是明限还是暗限，只有这样，你在投资拿地时，才能够精准测算出最后的利润率和自有资金回报率。
房地产投资端的调控政策就是今年才出来的“两个集中”出让政策和“限地价、竞配建”政策。
“两个集中”出让政策，我在前面（如果有考古癖的友友，可以往前查阅《房地产资讯（1）：房企监管持续加码，还有春天吗？》、《房地产资讯（2）：房企监管持续加码，还有春天吗？（续）》、《地产日记（7）：“两个集中”政策出台后的土地市场》等）已经谈过，在这里就不再重复了，我在这里对“限地价、竞配建”政策多说几句。
“限地价、竞配建”政策可以说是一个让人热泪盈眶的政策，它的出台，不仅让土地市场不会出现无限竞价的场面，限制了地价，从而间接限制了房价，而且竞配建也是一个真正的民生工程，这些开发商免费配建的学校、医院，就相当于开发商无偿捐赠，这对于社区、街道和整个城市，都是一个福利。
房地产融资端的调控政策为之前就出台的“限贷”和2021年新出台的房企三条红线和贷款集中度管理。2021年新出台的房企三条红线和贷款集中度管理，我在前面已经讲过（详见《房地产资讯（3）：房企监管持续加码，还有春天吗？（再续）》），我就不再赘述了，我想讲讲“限贷”这个政策。
限贷是跟限购、限售、限价一起组合出台的，简称“四限”。限贷顾名思义就是限制你的房地产贷款，那么，在房地产领域的限贷，有哪些内涵呢？
1、如果你是限购客户，对不起同时你也是银行的限贷客户；
2、如果是首套房，那么你可以贷款70%；如果你是二套房，那么，贷款比例各个城市可能就不一样，有的城市可能还能够首付40%，贷款60%，而有的城市可能首付需要60%，贷款只能40%,比如杭州等。
（待续）。
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