种瓜得瓜，种豆得豆。
多年以前，一直以农民自居的62岁的碧桂园掌门人杨国强先生，会庆幸他在三四线城市的战略布局中早早埋下了一个梗。这个梗，显然已成为其麾下的地产帝国在今年获几何级数增长的合理解读。
2017年楼市适逢调控大年，房地产版城市战争出乎意料地精彩。在上一年度去库存大战中创出佳绩的一二线城市集群，几乎全军覆没。亮点转移到三四线。当然，并非所有三四线城市都受宠，热捧的集中在大都市圈及部分核心二线城市的周边。
有专家将其中的原因归结为一二线城市的溢出效应。但这不足以解释全国普遍的需求旺盛：除一二线城市外几乎所有三四线城市价格、销量增速至今仍处高位。
棚改的货币化被认为是三四城市楼市火爆的重要原因之一。瑞银董事总经理、首席中国经济学家汪涛说，棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。今年以来，三四线城市住宅销量和房价同比增速均显著超预期，与一二线房地产市场呈现出历史少有的明显分化。
1-7月全国房地产销售同比增长14%（其中住宅销售增长11.5%），新开工同比增长8%（其中住宅新开工同比增长12%）。虽然一二线地产调控政策收紧拖累其上半年销售同比增速放缓至仅4.2%、新开工增速放缓至5.8%，但三四线城市房地产销售强劲增长24.5%、新开工同比增速加快至13.7%。三四线城市占到全国房地产新开工和销售的60%、整体房地产开发投资的45%。
方正证券首席经济学家任泽平认为：“在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。他甚至预测，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移的趋势不变，三四线城市分化仍将持续，一些城市也正逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。
棚户区改造加速于2015年。当年6月30日，国务院推出棚改三年计划，提出2015-2017年完成1800万套棚改任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改货币化占住宅销售的比重快速上升。2016年住宅销售面积13.75亿平方米，全国棚改货币化安置共去化商品房库存2.5亿平方米。棚改货币化安置比例从2014年的不到10%快速提升至2016年的48.5%，今年妥妥会再继续上升，预计2017年这一比例会达到55%~60%左右。
三四线城市的房地产需求被快速激活其实是一种机缘巧合。
一是这些城市大都没有受到限贷限购的“踩刹车”约束。截止目前，一二线城市中收紧首付政策的城市占比已近80%，限购政策的城市占比也达到60%。而三四线城市中首付政策趋严的城市占比仍不到2%，限购政策的城市占比不足1%。客观上说，这得益于“因城施策”的政策保护。
二是棚户区改造及其货币化起到“踩油门”作用，进一步刺激三四线房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程，但其城市分布并不均匀。全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%。2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。
数据显示，2017年1-7月，棚户区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售，而一二线城市则只有13%。可见，棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强，进一步加剧了此次房地产市场的分化。
碧桂园有关三四线城市棚户区改造的相关数据，可从公开披露的信息中看出些端倪。
7月4日，三亚海坡村棚户区进行首场土地拍卖活动，拍卖会成功出让了4宗海坡村棚户区地块，共计153624.01平米，碧桂园以52亿元竞得，楼面价1.19万/平方米。作为三亚首块挂牌出让的棚改用地，在与高端地产相结合的同时，全力建设精品商业、商务、文化娱乐、精品酒店、精品住宅等集度假居住于一体的大型高端公共服务综合体。当然，这对碧桂园来说，是驾轻就熟的强项。其实，碧桂园参与棚改项目拍地的新闻早已不是新闻。正如碧桂园新闻发言人朱剑敏所说的；“碧桂园对三四线城市市场的信心来源于集团早年在一线城市周边积累并沉淀下来的商业模式，以及对中国新型城镇化建设前景的乐观态度。”
碧桂园拿地策略有“一二三四五线火力全开”一说。中国指数研究院分析，今年1-10月，房企积极拿地补仓，拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、绍兴等重点一、二线及其周边三、四线城市。而碧桂园是“最大买家”。前三季度，碧桂园共实现合同销售金额约4281.7亿元，同比上升89.82%；合同销售建筑面积约4715万平方米，成为首家销售额破4000亿的房企。在销售金额位列第一的同时，碧桂园的拿地金额占到了目前销售额的一半。以刚过去的10月份为例，碧桂园单月拿地金额已经超过250亿元，相当于中型房企一年的拿地金额。
从10月份的拿地布局可以看出，碧桂园的拿地方向主要集中于热点二线城市和重点的三、四线城市。一方面，碧桂园在招拍挂市场上继续加码福州、济南、合肥等二线热点城市，同时也增加东莞、滁州等核心城市周边三四线城市的土地储备。战略意图从来都不偏离三四线城市。
日前一则新闻报道称，截至今年9月底，全国已有多个省份宣布提前完成年度棚户区改造任务。按照原先计划，2017年全国计划新开工棚户区改造600万套。近几年，各地一般要求10月底要完成当年棚改新开工任务指标。今年5月，国务院常务会议决定，2018年～2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。
以三四线城市的战略布局与土地储备背书的碧桂园，应该不会有太差的表现。
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