东莞租金、土地供应、人口以及开发商拿地情况。
1
租金分析
先来看整个租金的分布状况，中位数大概集中在2.5k左右。
然后看详细的租金数据，去除极值之后如下图。
老生常谈：
其实更加准确应该用每平方米租金算……这样可以排除面积造成的影响，商业地产一般也是这么算。但是对于住宅，因为都是以套为单位的，用整套价格能够更直观的体现租金分布，所以在这分布情况就用整套的租金了。
中位数在2.6k左右，比中山的租金中位数略高。而且4k-5k左右的租盘数量要比中山稍多，这表示在相对高端的租盘数量上，东莞要略高于中山，一定程度上也是两市经济状况的反应。
下面是各区域的租金中位数排名， 由高到低。世博广场简直不要太夸张，中位数达到了6k，不过先别着急，后面用放盘数量做下检测，看看中位数能不能准确反映真实情况。除了世博广场，剩下的分布看着就比较正常了，从4k开始一直往下平滑的过度。
接下来，就是验证上图的时刻了。先看世博广场部分的，大概是10个放盘左右，可信度一般。也可能是高端盘集中放出，拉高中位数。放盘数量最多的是东泰，厚街镇和新联，都在100个左右，所以这三个区域的租金中位数数据是可信度最高的。其余地区以此类推。
老生常谈：
与卖盘一样，放盘数量理论上来讲应该是影响出租盘的最大因素。放盘数量月多，房东在放盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。如果你周围的类似的房子都挂3.5k一个月，你会以一个什么样的价格出租呢？
2
住宅用地供应
老生常谈：
决定价格的最主要因素，是供需关系。在目前这个状态下，需求应该没什么大致变化。人民群众购房的热情并没有因为租赁住房、共有产权房的推出而消退，但凡买得起的，还是愿意买商品房。而供应情况，虽然口号喊得响，但是实际却在逐渐的微量减少。
这个道理不难理解，人口涌入的城市，一共就那么大点地方，不可能无穷无尽的供应。具体哪块地是商用，哪块地是工业用地，哪块是住宅用地，这都是有规划的，不能随便胡改的。所以除非开疆拓土，否则供应很难增加，比如深圳和香港一个劲的填海。
土地属性也不是说改就改的，一个城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就业机会都没了，买房的人靠什么吃饭呢……
下面是东莞市的土地供应，跟中山一样，东莞也是不设市辖区的，所以计划也是按照整个东莞市来给的。需要说明的是，这是五年计划，具体到每一年，可能会有细微变化。前三年会有减少，不过后两年基本保持稳定，整体来讲略有下降。
需要说明的是，这是五年计划，具体到每一年，可能会有细微变化，根据上年情况，会有略微的加减，不过并不足以影响整体趋势。
计划年年变，唯一不变的，是持续走低的实际出让率。根据之前的经验，不管你供应多少，实际出让中都会保持一种相对低的出让率。这次东莞也不例外，上图可知2017年的供应是276公顷，实际出让情况，根据房掌柜的统计，是80.7公顷……30%的出让率，跟中山差不多。
3
人口增减
因为现在大部分城市都发布了2017年的统计公报，所以之前的5年往后推一年，变成2013-2017年。
如下图，常住人口存在一定的波动，不过总体上微微有上涨，复合增长率为0.08%。而与之相反，小学生数量则迅猛增长，复合增长率为3.8%，这点也跟中山不相上下。恩，至少年轻父母对于东莞的热情还是不减的。
老生常谈：
这里用两个指标，一个是常住人口，一个是小学在校生。常住人口总是被污染，而且跟征集有关，所以现在统计人口一般都爱用小学在校生来侧面印证。这里都放上，相互印证一下。
常住人口是蓝线，左边纵轴，小学在校生是橙线，右边纵轴。
4
开发商情况
照例放几个近期成交的土地出让情况，大家自行体会。
老生常谈：
大概率情况下，开发商拿地的楼面价应该不会低于房子盖好以后的房价。个别情况除外：比如个别地王的，比如个别小开发商。小开发商的资金链更紧张，不排除为了汇款，会降价出售的可能。
石排镇 平安 9429 元/平方米
石碣镇 碧桂园 7693.77 元/平方米
石排镇水贝村 旭辉集团 9250 元/平方米
2018年到目前为止，就这三宗土地出让记录了。而且东莞官方公布的信息和新闻中的还不太一样，这并不矛盾。直接签约的，一般都是套了N层的子公司，而实际的拍得者，则是新闻中披露的地产商。
从楼面价来看，东莞的并不低。
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