备注：本文适用于深圳，其他地方可以参考。

一、何谓业主？

《物业管理条例》第六条 “房屋的所有权人为业主。”

《广东省物业管理条例》第十条“房屋的所有权人为业主。”

《深圳经济特区物业管理条例》第八条 “物业的所有权人为业主”。

物业指房屋建筑及与之相配套的设备、设施、场地组成的物质实体(房屋)以及依托于该实体上的物权（房产）。物业的类型主要分为住宅物业（小区）、商业物业（店铺酒店）、办公物业、工业物业（厂房仓库）以及其他物业。

由此看来，房屋或者物业的所有权人为业主。

二、业主如何认定？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

《物权法》第二章第三节

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【专有部分】

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》

第十五条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：
（一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人；
（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；
（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；
（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；
（六）其他符合法律、法规规定的人。

由此看来，《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于业主认定的范畴基本一致，《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》在可以认定为业主的范畴中多了基于赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；买卖中出售人的主体范畴也扩大了，不再限于建设单位。