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【玉米带你借钱生钱(五)】: 房产投资你要避开的 6 个大坑

【玉米带你借钱生钱(五)】: 房产投资你要避开的 6 个大坑

作者: 自由心的成长空间 | 来源:发表于2019-01-29 10:05 被阅读29次

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    以下内容来自于玉米的分享。

    本节思维框架
    避开公寓(商住楼);
    避开商铺写字楼;
    避开旅游地产;
    避开远郊一手CEO盘;
    避开小产权房;
    避开学区房。
    避开公寓(商住楼)

    1. 40年产权,不能落户

    我们的住宅正常是70年产权,有些城市比如重庆是50年产权的。一般的住宅可以落户、绑定学区、社会福利等等。但公寓是40年产权,属于商业地产性质,不能落户,也不能绑定学区,社会福利等等。

    1. 首付高,贷款年限短

    公寓的一般要求五层成首付甚至全款的。而且,因为是只有40年产权的商业地产性质,所以一般贷款年限只有十年。

    我们是把房产当成杠杆工具,但公寓显然不能发挥房产的杠杆属性。

    1. 交易税费太重

    公寓的交易税费太重,出手比较困难。公寓要卖出的时候是交20%个人所得税,加上土地增值税、加上营业税,总体算下来大约相当于公寓涨幅乘以30%甚至更高,涨的越多税越重。

    比如100万买入的公寓,200万卖出的话要交30万甚至更高的税。所以在重税之下,二手公寓的流通性非常的差,出手非常困难。

    4.居住体验差

    首先公寓不仅公摊比较高,而且能居住的隐形成本高,水电费都是商业水电,而不是居民水电。

    公寓为了安全起见,一般不通燃气,无法明火炒菜。之前的上海有个商住楼,甚至有个奇葩的规定,晚上9点以后断电。最后公寓大多是出租的,人员比较复杂,有老人和孩子的家庭住在这种地方,体验就更差了。

    所以公寓由于不能落户、贷款年限短、流动性差、居住体验差等等,往往的涨幅比较慢。

    避开商铺写字楼
    商铺,写字楼的也是商业性质,和公寓一样的是40年产权,也有的城市是50年产权。

    除了和公寓相同的问题,首付高、贷款年限短、交易税费重等等问题之外,商铺写字楼还是一个非常容易受到冲击的资产。

    1. 电商冲击

    很多人都是因为“一铺养三代”的说法去买商铺的。希望能获得源源不断的现金流。在十多年前电商不发达的年代,商品零售的渠道主要靠实体商铺,每个城市的只有一两条步行街或者购物中心,那个时候买商铺是可以的。

    但是随着近年来电商深入社会各个毛细血管。零售渠道的多样化以及商品的产能过剩,实体商铺的租金已经连年走低,这点其实我们自己都能体会到,买东西的基本都网购,实体店买东西越来越少了。

    1. 城市新商业中心不断涌现

    商铺另外一个大的冲击来自于政府规划。之前的城市只有一、两个商业中心。现在的城市仍有多个商业中心。新的商业中心,在不断的规划中。城市人口是一定,需求是一定的,所以老的商业中心很容易被取代。

    除了电商和政府规划这些大的冲击之外,小的冲击也有很多。比如商铺门口的马路改道、撞上护栏,人流过不来,租金的就会马上下降。比如交通管制、地铁施工、消防检查等等,甚至门口多种一棵树,多建一个花坛,都会对商铺的租金产生影响。

    1. 现阶段房产赚资本利得,而不是现金流

    很多人会说不对呀,公寓和商铺租金收入挺高的。这里我们要明确一下:房产投资的分为资本利得和现金流。资本利得就是房价的涨幅,现金流就是房租。

    在中国现阶段,投资房产要赚的是资本利得,而不是现金流。也就是说比起房价的涨幅,租金收入是微不足道的。大部分以租金来吸引人的房产投资项目都是坑。

    这个账其实也很好算,100万的商铺和100万的住宅相比,商铺即使一年租金10万,要赚100万的也得十年,但住宅十年差不多可以走两个周期了。

    当然以上所说的并非绝对。并不是投资商铺和公寓的百分之百不赚钱,而是说在商铺和公寓这个领域,真正能赚到大钱的概率不高,可能不到20%。但住宅不同,投资住宅80%的人都赚钱了。

    避开旅游地产
    很多人去一个地方旅游,因为那里的阳光和大海,就喜欢上了那里的房子,冲动的买了一套。

    其实只需要回答一个问题:这个房子你要卖的时候好出手吗?到时候要卖给谁呢?你要卖给当地人吗?当地人不缺房子的,每一家都有房子,没有购买需求。你要卖给之后去旅游的人吗?也不行,那个地方房产开发商也在不断推出新的房子,人家不一定愿意买你的二手房。

    之前多次在电视广告上看到海南的房产广告,想想:一个地方的房子得难卖到什么程度,才不得不跑去央视吆喝全国寻找买家呢?去旅游,住酒店最划算,没必要在那买个房子。

    有人会说不对,海南的房子也涨了。原因是这样的,上一波行情的是全国普涨。归根结底不是房子涨了而货币贬值了,所以在普涨的行情下,连旅游地产都涨价了。

    避开远郊一手CEO盘

    1. 什么是远郊CEO盘

    什么样的房子算是远郊CEO盘?

    多远算远郊呢?一般是这样,一二线城市的通勤距离超过极限25公里,三四线城市超过15公里都属于远郊。

    而什么是CEO盘?那些附加值很高,但是价值不高。对抗不了通胀,毫无升值潜力的楼房。

    周围的楼盘都一万左右,但是在某个开发商品牌的房产,因为附加了品牌、装修、户型设计、物业等等,他的单价要一万五甚至两万,基本上可以判定是CEO盘。

    一个房子如果已经处于远郊的范围,而且价格又比周围的楼盘高很多,极有可能是远郊CEO盘。

    1. 看楼盘附近有没有经营良好的房产中介

    一个楼盘中短期是否值得投资,最微观的判断方式就是看这个楼盘方圆三公里范围内,有没有三家以上的房产中介,长期经营不倒闭。

    如果那周围的房产中介都过不下去,说明这个地方的二手房市场不旺盛。你买入之后,将来出手也比较困难。

    很多远郊楼盘在开发商的拼命鼓吹之下,一手房的价格不断上涨,但是二手却卖不掉,因为有价无市,价格不扎实,导致无法变现。

    注意:我们这里所说的是要避开远郊CEO盘,并不是说郊区的所有房产都不能买。

    避开小产权房

    1. 小产权房,不能贷款

    小产权房能不能贷款。因为没有正式的产证,所以一般要求全款交易。

    举个例子,我有100万本金的话是首付三成,买一套330万的住宅,还是到100万的全款买一套小产权房?同样是翻倍的情况,哪一种长得更多呢?肯定是前一种。

    房产是杠杆工具,不能贷款的房产不是好房产。

    1. 等拆迁?伤不起

    小产权房很多人买了,是为了等拆迁,但现实的往往打脸。中国的拆迁补偿以目前的行政效率,可能90%的项目都是漫漫无期的。

    买小产权房等拆迁,首先是太被动了。其次也浪费了太多的时间成本。你有这个时间去买其他的住宅,可能都长好几轮了。如果已经买了小产权房的,建议逢高出货,置换为其他正常性质的房产。

    避开学区房
    学区房这个坑非常的隐蔽,因为是为了孩子上学这个光辉伟大正确的目标,所以家长都舍得花钱。

    如果是有上学的刚需,在有能力的前提下,买一套小的学区房未尝不可。如果是纯投资的话不建议买学区房。

    1. 学区房=房子+学票

    学区房你把它拆开来看,比起一般的房子,他附加了一个功能,买了这个房子的人孩子可以上对口的学校,也就是说:学区房=学区房+学票。

    一个地段上普遍的房子是300一套,而带学区的房子要500一套,这多出的200万其实就是学票对口学校的入学资格。

    500万买一套学区房,其实就是300万的房子加上200万的学票。如果我们期待这笔投资翻倍的话,500万变成1000万。那就需要1000万等于600万的房产加上400万的学票。现实生活中房价是可以快速的翻倍,但是学票有可能快速翻倍吗?

    学票的价值来自于对口学校的老师,这个学校的老师们有动力或者有能力让学票的价格翻倍吗?

    1. 学区房的激励机制错位

    一所学校在全体老师的努力下升学率高、评分高成为了好学校,所以学校周边附近的房子都成了学区房。房价纷纷升值,房东发了大财。

    而学校辛苦付出的老师,半毛钱的回报也没有。所以学区房的激励机制是错位。付出辛苦劳动的是学校的老师,但是获得收益的是买了周围房子的房东。付出劳动的人并没有得到相应的激励。

    1. 名校学位价值不断缩水

    在公立学区房错误激励体制下,你试想一下:优秀的教师,难道他们就不会跟随着市场价格而流动吗?

    越来越多新区的学校,花重金去老城区的名校挖优秀教师。一位优秀教师在原来的学校一年五六万,而新区给的薪酬直接工资翻倍,他干嘛不跳槽呢?

    何况她最近教育改革还有教师轮岗的尝试,就是那些优秀教师不能长期的呆在同一个学校,要轮流去不同的学校任教。

    我们买一个学区房让孩子进个好学校,就是奔着那里的老师去的。结果优秀教师不断的流失,所以那么贵的学区房意义何在呢?

    从投资的角度来看,学票并不是一个长期保值的资产,甚至可能面临断崖式的下跌。如果纯粹是为了投资,不建议买学区房。

    1. 学区房刚需族

    有些朋友问:我是小孩上学的刚需,必须要买学区房,该怎么买呢?同样是学区房的话,我们建议选一个面积最小的。

    比如两个都是学区房,一个100平要300万,另一个的50平要150万。那肯定选50平。尽量降低学票的价格,而且她将来出手的时候,也因为那总价比较低更容易出手。

    总结
    上面所说的六种坑都是从一般情况来看的。并不是说上面六种房产都不能赚钱,而是要看概率。买普通住宅的人80%都赚钱了,而买其他类型房产的人,赚钱的人只有20%左右。那肯定选概率大的。

    以上所说的六种房产什么时候可以考虑呢?关键看价格。如果单价足够低也是可以考虑的。

    归根结底,投资房产要去买房产的核心价值。不要为附加值买单,要去买大概率能赚钱的标的,而不要试图从低概率赚钱标的中寻找宝贝。

    作业
    留给大家一个思考题,你或者是你周围的人遇到的房产投资其他的坑还有哪些呢?

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