沈阳全市限购已经三个月有余，政策效果立竿见影。目前住宅市场虽然价格仍在缓慢上升，但销量连续下滑，土地市场更是频繁遭遇流拍。但在这其中，商业的表现却呈现加热状态，特别是社区商业的投资，吸引了众多购房者的关注。
但投资商业主要考虑哪些因素？沈阳目前社区商业发展情况如何？未来发展方向在哪里？沈阳购房者一头雾水，房天下有幸邀请到旭辉集团东北事业部商业经理范鹏，请商业地产大咖为购房者指点迷津。
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投资要考虑的最大因素是人群
范鹏为我们提出了投资商铺考虑的四大因素，他认为投资最大的考虑因素在于人群。他说： “市场是如何形成的？是人在某一个区域形成固有的交易习惯，有人群的聚集，才会有商圈的形成，才会有投资回报和价值形成。”
第二大因素便是地段。以长白岛为例，目前住宅商业价格都在上涨，几年前4000~5000元单价的商业，目前甚至有高达30000元的价格出现，供不应求，长白岛的地理位置便是关键因素之一。
第三，便是品牌。人群、地段是价值的基础，品牌则是增值的基础。这一点从沈阳楼市的案例已经非常明显：万科、金地、旭辉等等品牌溢价高企，这里包含的是品质、商业规划和产品布局理性规划的保障。
第四，合理的产品规划。范鹏以旭辉东樾城为例，他说：“东樾城前期便引入了世界五百强企业麦当劳，对商业整体形象带来一定的提升。使我们整个客户群体有了一个明确的定位：这个地方到底适合做什么。同时旭辉东樾城引进了大型生鲜超市、教育机构等等企业，匹配人群全龄时消费需求。”
沈阳社区商业目前只是发展到初期阶段
旭辉集团东北事业部商业经理范鹏拥有多年商业地产成熟运作经验，对于持有型商业以及销售商业的独到见解令笔者受益匪浅。他说：持有型商业需要的经营环境和条件其实非常特别。城市商业区域板块分为两种类型，一种是商业核心商圈，8:00到晚上24:00一直有人，人口基数大但不一定有很大的消费力。第二种便是居住型商业，早上有人，中午无人，晚上会聚会用餐购物需求，但白天对于商家来说却非常难。
从现状来看，沈阳社区商业只是发展到初期阶段。社区型商业是懒人经济，国家提出三公里半径生活圈，但现在已经是一公里半径，商业地产更是提出了五分钟经济圈，也就是从家里出来，5分钟时间，能够满足所有商业需求，这是未来理想社区商业要打造的必要条件。这种类型的商业目前在沈阳非常稀缺。
而旭辉东樾城便是在全力打造这样的理想型社区商业。旭辉东樾城距离在建中的地铁4号线地铁口近在咫尺，对面便是大学。六十万方大社区，4680户业主，加上未来其他开发商的进驻，这里已经形成了大东区新城的概念。原著居民加上东樾城新入住的改善型居民早上用餐需求，中午有学生人群的需求，晚上双重人群叠加，旭辉东樾城社区商业将早中晚三个时间段的商业繁荣阶段都囊括其中，保证商业的可持续经营。
购房者需警惕“伪生活圈”表象
人的需求才是社区商业发展的根本
同时范鹏更是提醒购房者注意“伪生活圈”的表象。他说到：“有些项目在前期重资补贴商家入驻，但如果周边经营条件不适合这些企业发展，这里便成为了一个伪生活圈，失去补贴之后企业将倒闭，对购房者是不负责任的表现。购房者所期待的是长期发展和长久利益，这样的伪生活圈无法保障商业的可持续性：不停换铺，空置期又很长，那么就无法达到投资收益预期值。我们要打造的是一个能够长久经营的商业体，以人为根本是未来社区商业的根本，人的需求才是社区商业发展的根本。”
沈阳第三个大学经济商圈正在崛起
大东将形成未来新型大学经济商业体
另外，范鹏认为目前沈阳第三个大学经济商圈正在崛起，非常值得购房者注意。他说，大学经济商业圈，是以大学城带动区域经济形成的商业圈。浑南大学经济商圈，以建筑大学、音乐学院以及理工大学为聚集区形成，华润万家、琥珀天地等等大型商业入驻，经济便更加繁荣；沈北大学城经济商圈更是如此，道义片区目前已经一铺难求，2~3万的单价已经出现。
很多人可能并没有注意到，沈阳东部大学经济商圈正在形成。他认为：“以沈阳大学、沈阳中德学院等中高等院校为核心，配以世界第二大的宝马产业园，南北快速路贯通城市要塞，地铁四号线穿越而过，这里将崛起极为难得的未来新型大学经济商业体。“
这一经济商业体的形成也将打消沈阳对于传统区域消费能力的误解。他认为：“区域经济要看该区域人群的消费能力，很多都认为沈河和平消费能力高，其他区域相对低，其实实际情况并不完全如此。大东区板块是一个很有历史的板块，发展潜力巨大。
就旭辉东樾城所在的724板块来说，大东区新城的概念已然脱颖而出，人群、学校、交通、产业全面发展，只待时间验证这个呼之欲出的商业体的崛起。坐落于此的旭辉东樾城，商业定位为社区型商业，78~300平的主力面积段，小而灵活，总价控制在300万左右，非常适合投资性人群购买。
旭辉集团东北事业部商业经理范鹏表示，他们将全力打造理想型的社区商业。商业项目运营前期已经招商到麦当劳、生鲜超市、药房、轰趴馆、教育机构、大型幼儿园、社区医院等等企业，并都已经进驻……整体框架已经搭建成型，后期经营可以保障零风险。而这些大型商业企业的入驻，也同时验证了该板块经济发展的新阶段，值得购房者考虑。
采访手记：
说到问题现状，他眉头紧皱，谈到商业地产运作，他侃侃而谈。旭辉集团东北事业部商业经理范鹏，从事房地产行业11年，拥有丰厚的成熟商业地产运营经验。对普遍存在于市场上的现象提出不同的意见，对于购房者置业的负责态度，让人动容；不遗余力的对于理想型社区商业的倾力打造，对商业地产运作的专业度溢于言表……所有这一切，也同时让笔者感受到“行者旭辉”的企业精神：坚持客户导向、专业匠心,打造产品和服务,为客户创造价值,为客户创造美好生活。（文/王玲）
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