编辑：赵艺慧
观点律师：北京市兰台律师事务所 王丽
看到这期的标题，很多人觉得有点不可思议，既然购买了房屋为什么不办理房产登记取得房产证呢？没有房产证怎么证明这个房子是你的？如果连房子产权都不能固定，那么又怎么可能实现离婚时对于房屋进行分割呢？
但是在实践中，不乏存在一些夫妻购买商品房、经济适用房的已支付了全部房价款，或者根据福利政策购买公有房屋并按照市场价或成本价支付了全部房价款。本来房屋所有权法律关系比较清晰的，根据法律规定是可以办理房屋所有权权属转移登记手续，但是在截至离婚之前尚未完善权属登记手续，而在实际审理中，法院判断是否取得房屋所有权的主要依据是双方是否已具有房产证。针对此情况，只要一方或双方举证证明涉案房屋已具备办理房产证的条件。那么，人民法院完全就可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿等问题予以处理。
离婚
在我们曾经代理一起夫妻双方因为未取得房屋所有权无法分割而引发争议的。其原因在于女方拒不办理房产证，且明确说房产证尚不具备办理的条件；但是男方认为房产证实际上已可以办理，认为女方是想独占房屋拒绝分割而找得借口。鉴于夫妻双方都没有房产证且无房产信息可以查询，所以根据“谁主张，谁举证”的原则，此时需要男方承担举证房产证已具备办理条件的证明。
如果男方可以提供以下证据，则可以证明房屋已具备办理房产证的条件：
1、房地产开发商出具的已具备办理房产证的证明；
2、开发商发布的办理房产证的通知；
3、《购房合同》中若涉及已办理房产证的条件且已经满足办理条件的，可以提供《购房合同》；
4、同购房小区内的其他业主明确业主自身已办理房产证或者已具备办理房产证条件的证人证言；
5、另一方承认已具备办理房产证的聊天记录或者录音等。
在上述证据予以佐证的前提下，法院是有可能实际处理房屋所有权归属和分割、补偿等问题的。当然，双方若能协商一致并积极配合的，案件的结果将会更明朗。
如果在此类案件中，双方都不能提供证明房屋已具备办理房产证的条件从而确定房产的所有权，此时双方就没有获得房产证，若夫妻双方离婚，此时该房屋如何分割？
根据我国《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”
考虑到尚未取得房屋所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，既不是夫妻个人特有财产，也不属于夫妻共同所有的财产。所以，当事人双方只可以占有、使用该房屋但并无处分权，此时根本无法涉及房屋所有权的归属及房屋分割问题。
即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力，法院亦不能根据协议约定对房屋所有权归属作出判决。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。
离婚
那么，在夫妻离婚时房屋未取得房产证时，法院虽然不能对于房屋所有权进行判决，那么又依据何种原则判决房屋的使用权呢？
法院对该争议进行处理时，通常是按照实际情况，并按照照顾子女和女方利益的原则进行判决。比如说现在很多家庭的房产证只登记为一人所有，那房产证的登记人也是法院会考量的因素之一；夫妻双方或一方可以提供证据证明自身有持续且长期居住在涉案房屋内的证据时，也会影响法官的判断；如何证明自身长期且稳定地居住在涉案房屋内。若这两者存在冲突时，法院通常综合双方提交证据的证明力以及照顾子女和女方利益的原则进行合理裁判。
那又是为什么很多人放弃补偿款而选择房屋的使用权？具体有什么优势呢？
在离婚案件中，争夺房屋所有权或使用权的情况比比皆是，为何会出现该种情况？
原因主要在于：（1）北京当地房屋价值比较大，几百万或几千万的价值已成常态，而且近几年房屋价值增值较快，甚至很多家庭选择购房作为投资，才促使当事人进一步去争夺。（2）选择要房不要补偿款的另一原因在于，在实际分割房屋时需要双方协商确定房产价值，如果不能协商一致的，双方可以采用评估的方式对房屋申请评估。但通常，双方协商的价格往往偏低，而且评估的价格一般为房屋市场价的9折左右，在协商或评估价格的基础上进行分割对获得补偿款的一方而言，也就无法获得较为合理且完全公平的补偿。（3）现在北京当地的房产很多都是小区房，获得房子的所有权或使用权对获得孩子的抚养权以及更好的抚养子女也是极为有利的。
虽然，未取得房产证，夫妻在离婚时法院对于房屋所有权无法判决，那么是否就意味着房屋在以后也不能分割了呢？
事实上，并非如此。《婚姻法解释（二）》第21条第2款规定“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”也就是说，在房屋使用权处理完毕之后，若当事人又取得了房屋所有权且无法协商一致时，是可以单独就房屋所有权问题以离婚后财产纠纷为由另行向法院提起诉讼，且不受前一诉讼已经终结的影响，法院更不会以一事不再理为由不予受理。也可能会有人问，离婚判决涉案房屋使用权归女方了，现在起诉是否还有可能争夺到房屋所有权？事实上，考虑到女方居住环境的稳定性，尤其是孩子抚养权判归女方的情况下，为了子女最大利益的考量，法院通常会判决由女方享有房屋所有权，但会据此判决女方向男方支付一定数额的房屋补偿款。补偿款的支付方式可以由双方协商确定，协商不成的可以由法院作出判决。当然，双方协商一致由男方获得房屋所有权的除外。
王丽
如果法院判决生效后，女方迟迟不支付补偿款的，男方可以向法院提起强制执行申请，但是由于婚姻关系的特殊性，一般在强制在执行过程中双方应该尽量达成执行和解，化解彼此内部矛盾，实现利益合理化。
律视微言，听律师讲生活中的法律知识。
网友评论