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1、沉睡的天津
“天津曾是中国北方最辉煌的城市之一”，说起这话，你可能不信。但只要你沿着海河大道去天津的那一片金融区，看到那些老的洋房，你就会找到那种辉煌的足迹。那些建筑当时是欧洲人的公司，是洋行、俱乐部和金融机构，恢宏的气势，毫不逊于上海。当时「南有上海，北有天津」，天津是个华洋交错、非常有生命力的地方。1863年建成的天津利顺德饭店至今还伫立在那里，迄今已拥有一个半世纪的历史，它见证了天津的近现代化变迁：
现代的学校，现代的铁路，现代的电话、电报，然后女子学堂、军队，各种新事物都在这里展开，所以它蕴含着很多新的东西。
然而后来，天津就好像突然睡着了，到现在都没有苏醒过来。
至于天津沉睡的原因，众说纷纭，但在我看来大概可以分为三种：
一是，天津工业转型太慢，民营企业比例太小，这会让金钱很难向下流动，这个可以从天津的人均工资收入可以看得出。居民财富收入低，自然无法吸引外来人才滚动经济。
二是，天津城市发展太过分散，战略层把重心放在了老城区和滨海新区，而两者地理位置较远，相当于把本来不多的财政收入分散到双城，人口、资源无法有效配对，发展逐步割裂。
三是，天津文化产品严重落后，无论报纸杂志还是电视网媒，都无法让居民感受到本地文化，而一个城市没有文化就像是一个人没有灵魂一样，无法让人们拥有归属感，自然也留不住人。
其实按大家的说法，这三个原因加起来都不敌一个事实，就是「京津关系」，借用我一个天津本地朋友的话：“天津唯一的缺点就是离北京太近了，被北京吸干了，还指望发展什么？”
如果你是天津本地人的话，可能对上面的话感同身受，而且你还会发现，它们同样也是影响天津房价的重要因素。下面子木为大家从多方面深层次剖析天津，还原其天津楼市百态，寻找那些真正值得购房的价值地段。
2、楼市周期
由于天津和北京的位置关系，天津楼市的周期完全响应北京的步伐。2015年3月天津房价正式进入上升通道，起点的均价为横盘几年的15000元/平米左右。其后在2016年3月小阳春开始，天津房价随着北京进入飙升模式，整整一年，从不到2万元的房价一路上涨到2017年4月份的3万多元。其中有两个时间点需要注意一下，2016年的9月和2017年的3月。这两个点北京均出台了房地产调控政策，为「9.30新政」和「3.17严政」，均给天津楼市带来了小高潮。这是因为北京限购之后，在北京买不起或无法买房的人群都跑到了天津购房，促使资金和需求外溢，交易量攀升，房价加速上涨。终于，房价上涨动力冲垮了天津楼市的底线，2017年3月31日，天津政府下发了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，后被简称为“3.31”新政。
一夜之间连续加码调控，不仅扩大限购范围，信贷政策也空前收紧，并紧跟着发布了限购细则，层层递进，快速而迅猛，一扫以往“政策磨叽”的形象，令无数人泪奔。次日，天津市场交易量暴跌，楼市哑火，房价掉头而下。天津房价阴跌之势一直持续到2018年3月，在3月春节后挤压的购房需求集中释放后，房价短暂上涨后再现疲软，在25000元左右上下波动。随后是5月16日，这一天绝对是天津今年最有「理想」的日子。天津市副市长孙文魁在第二届世界智能大会上发布了“海河英才”行动计划，人们迅速捕捉到其中“40周岁以下、本科毕业就能落户”的关键词，并将其称为史上门槛最低的落户政策。
一时间风起云涌，全国各地赶着夜车跑到天津落户，同时也给楼市活生生撕开了一道口子。
楼市成交量瞬间点燃，链家数据显示，当天新房和二手房分别上升了112%和70.8%，新房流量峰值在5月19日，也明显早于二手房峰值。从找房人群的工作地来源看，除了天津本地需求外，北京的需求最为集中，其次是天津周边的河北地区。
成交火热，房价紧随其后，其中武清区的旭日豪庭楼盘房价8655元/平方米，环比上涨45.12%，创下单月涨幅记录，市场火热程度一度回到2016年。
然而这仅是昙花一现，天津对人才的吸引力薄弱，全靠教育资源支撑。来天津买房的，大都是为了落户抢教育的，这也引发了天津本地人的不满，同时这些落户人群的工作并不在天津，对当地经济产生不了促进作用，天津政府意识到了问题的严重性，马上提高了落户门槛，才把这股势头打压下去。
今年8月天津房价开始下沉，几乎把5月之后的涨幅跌平了，而后继趋势又如之前的常态，继续在25000元上下波动。就9月，10月来看，天津二手房的成交量和房价均未有大的变化，但新房却明显是一股凄凉景象。
接下来，我们再来研究天津的地段问题。
3、价值地段
在研究天津地段之前，必须得搞懂天津楼市和其他城市有什么不同，是什么因素影响着房价？根据第二部分的楼市周期，具体可以把天津楼市分为三类价值，分别为：
1.学区价值
2.环京价值
3.产业价值
天津总共为16个区，分别涵盖了上面3个价值，以下用区域GDP前后排名。
市内6区：河西、和平、南开、河北、河东、红桥
环城4区：西青、北辰、东丽、津南
远郊5区：武清、宝坻、静海、宁河、蓟州
特立区：滨海新区（原塘沽、汉沽、大港并称）
1、学区价值
天津的教育资源非常好，被称作是高考的天堂：985高校录取率全国第一、211录取率全国第三、一本录取率25.02%，真是眯着眼睛都能上好大学。
来天津购房置业的，以为孩子上学发愁的北漂居多，北京学位难如登天，选个教育资源不错的天津，北京赚钱，天津买房未尝不是一个退而求其次的好选择。最后，孩子能上个好大学，房子还能卖个好价钱，一举双得。
在教育层面上，天津市内六区中的和平区、南开区、河西区学区房是置业的首选，外环武清区的教育也非常好，买房按着学校等级买就可以。
当然，在教育资源的加持下，市内六区房价高企，均价2.5-5万元。数据显示，11月和平区的房价在5.3万元/平米，南开区为3.2万元每平米，河西区的房价是3.3万元/平米。
在11月全国楼市预期不佳的情况下，老破小的交易量依然很好，流动性非常强，而老破大则表现去化缓慢。
2、环京价值
借用我朋友的那句话：“天津什么都好，唯一不好的地方就是离北京太近了。”
帝都在北方城市中的地位不用多说，最主要是当今中国最赚钱的行当，例如高新、金融、高级服务业都在北京，这会导致资源更加集中化，不断虹吸天津年轻劳动力。
于是，环京概念应运而生，天津也被媒体称作是环京的卫星城。
环京的卖点在于区位：距离决定价值。
所以这两年，离北京最近的武清区成了炙手可热的明星地段，房价更是水涨船高。而前来购房的人群无疑都是在北京买不起房或者没资格买房的北漂刚需族。
2017年武清区的GDP产值是1186.59亿元，位列天津16区的TOP3，做为一个远郊区县，简直可以称作为神话，但这也绕不开武清政府对于城市发展的深刻理解。
早之前，武清就发布了人口引进政策：买房发钱，上班发补贴，带着创业项目入驻武清，最高可获得600万元奖金。武清区“六层次”人才引进政策着实起到了好的效果。其次在产业层面，更是无微不至地照顾到了企业的创业环境和经营效率。
那么武清的购房选择应该在哪个地段呢？
很简单，选择流动性最强的盘。即符合北漂购房需求的地铁房，80、90平米最佳。首先是武清的高铁片区，佛罗伦萨小镇附近的楼盘；其次是教育质量堪比南开的杨村一中片区；最后是高村片区，位于北京天津的交界处，未来很可能成为北漂的主要阵地，但大概率会成为睡城。
3、产业价值
城市的产业区位，一直是购房价值的判断依据。然而在天津，产业却排在了学区和环京概念之后。
天津的产业分为两条线，一条是以市内六区为主的中心产业区和沿溢区，一条是以滨海新区为主的新兴产业区。
而在环城四区中，无论是经济动力还是区位价值，能承接中心区价值的，当属西青区。
西青区承接了南开、和平、河西的人口资源，未来会是市内六区产业的主要沿溢阵地。目前西青区房价均价为2.2万元/平米，靠近中心区的区位均价为3万元/平米。其中，西青的中北镇值得推荐，是天津规划的“西部新城”核心区，配套完善，商业氛围浓烈，很受本地高端人群的青睐。
接下来聊一下天津滨海新区。
滨海新区的出身很高，当年对标的是上海的浦东新区，长期备受瞩目。然而在2016年被曝万亿GDP经济指标造假之后，又瞬间坠入尘埃，让人对这个地方失望颇多。
滨海新区很大，兼并了塘沽区、汉沽区、大港区。在这种大供给市场中，楼市必然会产生分化，所以在这个地方购房，很容易入坑，因为很多政策规划根本无法实现。
对于购房价值方面。首先推荐的是泰达开发区。
泰达开发区规划的模式为职位一体，设计的商务区规模相对合理。其中泰达MSD是泰达开发区的核心和灵魂，总建筑面积25万平方米，包括行政中心、金融中心、商业中心、商务中心和高端住宅区，目前的泰达MSD已初具规模。
当然，泰达开发区的适用人群为刚改性人群，经济状况较强，对居住环境、社区环境、楼盘品质要求较高。由于片区内基本都是新房和次新房，而且普遍品质高端，所以自然价格也不低。目前二手房价格普遍在2.5万元之间。新盘最高卖到5万元，与市内六区中的和平区遥遥相望。
如果资金有限，开发区够不上的话，刚需的次优选择是塘沽老城区。这个地方虽然大部分都是八九十年代的老公房，面积小户型一般，居住体验差，但是片区成熟，配套完善，生活便利。塘沽老城区老公房的普遍价格在1.5到1.8万元之间，一套小面积的老公房总价不过几十到一百多万，整体相对便宜。
至于片区推荐，可以看看轻轨9号线塘沽站附近的二手房，轻轨胡家园站周年的次新盘也不错，价格很低，大约在1.4万元/平米左右，居住体验会远超于塘沽老城区的老公房。还有新港片区，宜居次新盘也多，还有新建的万达广场，二手房单价在1.8-2.2万元之间。
4、时机选择
天津市场和北京市场有强关联性，所以符合中国楼市行情的第一梯队。按照这个规律走，天津的楼市目前还处于下行通道，还有一定的空间。这个从线下冷清的门店交易也可以看出。
当然一定要监察天津的成交数据情况，如果11月，12月的成交趋稳，刚需可以在年前入手，因为过年之后，天津成交量必然增加，则会带动房价进行一定幅度的反弹。
至于滨海新区能不能发展起来，我持怀疑态度，因为优质人才真的很难过的去，按照目前天津滨海新区的财力只能将一两个片区着重发展起来。而且未来如果雄安起步的话，在强资源的倾斜下，人才又会被虹吸到雄安，天津滨海新区的发展堪忧。
天津的价值在于教育，其次才是产业。如果未来北京房价继续上涨，高房价成为进入大城市的门槛，人才有很大的可能性会回流到天津，像武清这样的接轨区会迎来新的机遇，这也满足京津冀一体化建设的初衷。
不过买房这件事，还是要从你自身的条件出发，合适的才是最好的。
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