前些天,有朋友z先生问我,回迁房能不能购买?如何防范风险?
回答这个问题前,首先要弄明白——
01 什么是回迁房?
何谓回迁房,就是开发商征收土地及土地上的房屋后,赔偿给回迁户的房子。
比如深圳,很多开发商依据合作协议将新房回迁给村股份公司,村股份公司再分配给村民个人,开发商常常同意将回迁房直接登记到村民个人名下。
在开发商交付给村民个人前,或者在办房地产证前,回迁村民将回迁房卖给市场上第三方,同时开发商配合办理更名手续,于是才有了回迁房的买卖市场。
02 为什么要买回迁房?
当然是因便宜嘛,朋友说,与该小区一套400多万的二手商品房相比,同一小区同等面积的回迁房要便宜几十万。
所以,购房者最担心的就是——贪了小便宜却吃了大亏。既然价格便宜,相对而言肯定有更高的门槛和风险。
03 回迁房存在哪些风险?
1、贷款风险。
一般而言,购买回迁房只能一次性付款,没办法取得购房按揭贷款。如果没有足额现金,可能需要通过消费贷、经营贷等其它贷款途径获得购房款,存在较大资金成本和不确定性。
2、产权风险。
因为卖方没有房地产证(现在称为“不动产权证”),房子也还没有登记到卖方名下,当然他也不想登记到卖方名下(因为若登记到卖方名下再卖出来就属于二手房转让,就没有价格优势了),你不能确定他是不是真正的产权人。
即若是产权人,卖方一房二卖了怎么办?
3、市场风险。
如果回迁房交付期限过长,办证期限过长,则房地产市场波动可能会较大,特别是涨价幅度增大时,卖方违约的风险则加大。
4、资金风险。
动辄几百万元的购房款,付出之后,万一过不了户,交不了房,资金岂不是打水漂?
04 如何防范上述风险呢?
1、多方融资。
就像谈恋爱时,常有人会教你要“普遍撒网,重点抓鱼”。当然,这句话你听听就罢了,真照着做你可能会“死”得很惨~。但是,换做融资借钱,你可得就不能只抱一棵树了,因为一不小心就有可能在一棵树上“吊死”。
如z先生需要将名下另一套红本房产作抵押融资,则银行、小额贷款公司一家家比较贷款金额、贷款期限、放贷时间、融资成本。
2、尽职调查。
从哪里调查?
一是规土委网站,看要买的这套回迁房网上登记是什么状态?z先生拟购买的这套回迁房经查询是“初始登记”状态,非“已备案”状态,可见开发商尙未该房备案登记到第三方名下。
二是村股份公司,更名手续是需要村股份公司配合的,实际权属如何,村股份公司应该是最清楚的。
经向村股份公司核实,z先生拟购买的这套房的确是卖方所有,村股份公司也确认,在卖方提供与买方签署的买卖合同后,卖方向村股份公司出具《申请及承诺书》,申请将回迁房登记到买方名下,村股份公司出具《证明》,证明该回迁房属买方所有。
三是开发商,核实是否属于回迁房性质,权属状况,了解更名办证所需手续资料。
z先生经了解,开发商答复需提供村股份公司相关证明,且必须在卖方或村股份公司工作人员陪同下,由买方z先生与开发商签署一手房现售合同 ,随后一月左右即可办理房产证。
四是中介公司,通过中介公司了解该小区类似回迁房买卖情况、挂牌情况。
经向z先生拟购买回迁房所在小区的中介公司了解,小区类似回迁房买卖已成交上百套,并非个案。
3、违约责任。
你可能有很多的顾虑:
担心卖方有产权争议?
担心卖方一房二卖?
担心过不了户?
担心过户时间太久卖方返悔?
穷尽尽职调查手段是一方面,约定较高违约后果是另一方面。
所以,在双方的书面协议中,约定卖方的承诺保证义务,更要约定高额的违约金,高到能够足额补偿可能给买方造成的损失。
4、资金监管。
对于资金风险,最切实际的防范方式是资金监管,将买方应付购房款监管在银行。
不见兔子不撒鹰,不见房产证不放款。
比如z先生和卖方与银行签署资金监管协议时即约定,或者待房地产证登记至买方名下后放款给卖方,或者经买方同意后放款给卖方。
05
经过“明察暗访”尽调、经过“找粮备仓”融资,z先生和卖方最终也签署了书面购房协议,并办理了资金监管。
如果你也对回迁房心动,也不是叫你绝对不能买,但要谨记的是——
风险意识不可无,防范措施还得有。
网友评论
文章名字:《律师告诉你如何购买回迁房?》
点评内容:
1.【审核结果】只字不差地阅读后,我的审核意见是,通过!
2.【我的收获】班长的文章很实用。先提出问题、举真实例子、拆解问题、最后解决问题。一步一步,逻辑性非常强,值得学习。
3.【我的建议】提3个小建议:1.建议把文章名字开头加一个“骆”字或者三个字“骆训文”,这样加个姓或者全名,看上去既有了权威性也在无形中给自己打了个“广告”。2.提出的第一个问题,“什么是回迁房”,解释得还是不够透彻,建议重点把“回迁”两个字解释清楚。像我第一次听说这个词的人,看了文章中的解释还是有些不清楚。3.建议把你的朋友z先生购买回迁房这条线索和文章再贴近一些,或者直接成为文章的唯一的一条主线,比如用对话的形式,让读者感觉你们好像是在聊天谈话中把提出的问题给解决了。
4.【推荐语】购买回迁房你有什么疑惑和问题吗?来,让我们的骆律师告诉你!
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