5月28日，经济观察网发布了全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学题为《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》的报告全文。
尽管黄奇帆离任重庆市长已有半年，但文章说不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长。
黄市长的分享分为两部分，第一部分指出中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出5个方面的制度安排，既分析了症结，也开出了药方。
关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考
报告全文一万多字，对房地产乱象条分缕析，思考了深层机制问题，给出了解决办法。作为一个重庆人，简单谈谈自己对内容要点的理解。
一、核心
报告提到，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
从去年12月的中央经济工作会议新闻通稿中可以了解到，会议认为，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，虽然有周期性、总量性因素，但根源是重大结构性失衡，导致经济循环不畅，必须从供给侧、结构性改革上想办法，努力实现供求关系新的动态均衡。会议部署2017年经济工作，要继续深化供给侧结构性改革，促进房地产市场平稳健康发展。
房地产和实体经济失衡的问题，就是整个报告的论点。解决这个问题，形成房地产调控的长效机制，就是贯彻习总书记的指示要求。
二、根源
报告列举了10个方面的失衡表现：土地供应、土地价格、房地产占用的社会资源、绑架金融、税收、销售租赁比例、房价收入比、房地产内部结构、市场秩序、调控方向。
造成这些现象的根本原因，就是前面提到的重大结构性失衡，特别是土地供应方面。
一是国家总体土地供应量逐年减少。过去30年每年800万亩， 2015年770万亩，2016年700万亩，今年计划是供应600万亩。随着土地供应增量的逐渐减少，价格上涨成为必然。
二是新增用地倾向于发展经济。新增用地中会有35%左右用于农村建设用地；剩下大约2/3中，有50%几，用于城市里的基础设施建设，如道路、绿化、市政；过去几十年，城市土地中工业用地占比差不多30%，今年估计22%左右。这样算下来，用于改善民生的房地产用地其实就没多少了。按黄市长说法，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。
三是新增用地倾向于支持中小城市而非大城市。中小城市想发展，比较容易得到上级部门支持。上级部门主观上进行调控，想限制大城市发展，结果大城市人口集中多、流入多，土地反而拿得少。一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这还是在限卖限购的情况下。而有些地方则是三、四年都卖不掉，需要去库存。
这是一种失衡，资源错配。
这十年开发的房屋，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖。各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民，租房子的上不了这个学区的学校，必须买房，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。这种情况下，老百姓会觉得租房子是没办法，只要稍微有条件就要买产权房，“买房”取代“有房住”成为刚需。
在这种供不应求的情况下，用地采取招拍挂制度，土地自然越拍越贵。再加上周边拆迁带来的土地成本影响，滚动叠加，导致一二线城市房价不断上涨。
三、后果
金融方面，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。现在全国房地产商的融通量1：9，有的开发商可能1：50，一有坏账，银行倒霉。
税收方面，地方的收入一共13万亿、14万亿，里面有接近8万亿和房地产有关，太依赖房地产。
固定资产投资方面，实体经济土地成本高，投资肯定是不划算的。房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进。再加上实体经济的职工，因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住，空城鬼城便会出现。
因此，房地产绑架了经济发展，是不可持续的，一定要改革。
四、对策
怎么改？黄市长提出，围绕总书记说的，从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。
引用中央经济工作会议新闻通稿：
促进房地产市场平稳健康发展。
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。
要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
这为黄市长思考的长效机制提供了理论依据，赋予了政治地位。
土地。国家调控不能违反经济规律，应该根据人口确定指标。产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走。
法律。用法律，或者非常刚性的约束，坚决守住底线。任何开发商买土地的钱，必须是自有资金，并管住老百姓买房的融资，遏制银行房贷风险。拍卖土地要有限价措施，旧城改造可以将城乡结合部供应比较充分的土地资源的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律。
税收。总的原则是高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障，损有余而补不足。推行物业税、房产税，总体上叫房地产税。既收土地出让金，也收房产税。农村的集体土地和城市的国有土地一视同仁，同股同权同地价，完善土地增值税。
租赁市场。提高房产租赁比例，完善公租房保障和配套，并对租房者，从法律上保护其与产权房的居民同等的公共服务地位。公租房20%，商业性的租赁房20%，小业主出租的房子10%，有50%的租赁市场，住房系统就比较平衡了。租房者的教育、医疗、户籍等问题也要相应解决。
地票。在全国推广重庆的地票制度。将农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地；经有关部门验收后发给一个地票，可以到交易所交易；房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标，城乡结合部的土地就去掉了。地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这一问题给解决了，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用。拿城市高价的房换农村廉价的地，帮助大城市增加土地的有效供给，以城补农，反哺农村，增加农民收入，城市农村各取所需。
以上理解，供大家参考。
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