上周首次对外曝光自己在深圳农民房运营中总结出来的农民房改造核心算法，即5P公寓选址法。主要是指Position(定位)，Price(价格)，Place(渠道)，People(人)，Promotion(营销)。关于分享的拿房经历，策划方案一共分为5个核心，计划分5期内容来讲：
第一篇、前期准备阶段的科学定位Position(定位);
一个小小的动作，他PK掉国企，拿下深圳10000+平优质长租物业……
第二篇、如何制定价格(Price)，通过“定位理论之父”美国特劳特先生的观点，精准定价以及差异化服务来脱颖而出;
第三篇、如何利用大数据和自媒体等新型(Place)渠道来实现，不是让租客向我们“买”，而是让租客替我们“卖”;
第四篇、如何根据人房比和公寓配套配置符合租客需求的运营人员(People);
第五篇、如何通过1个黄金公式，6个定价原则，8个心理学销售方案，14个招租渠道快速出租的Promotion(营销)方案。
根据上周网友和小编统计反馈的结果，大家普遍对于策划方案中的定价(Price)比较感兴趣，今天和大家分享下我是如何利用“定位理论之父”美国特劳特先生的观点，通过精准定价以及差异化服务来给公寓制定定价方案的。
合理的定价不仅能为公寓带来可观的经济效益，还是公寓与租户之前实现良好互动的桥梁，可以有效减少沟通成本，大大提高签约率，让租客在第一次看房的时候感受到公寓的品牌魅力。
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ABC户型分类法
户型是一所品牌公寓的重点所在，也是租客真正关注的重点，在前期整体设计公寓的时候，户型的设计既要考虑经济性，也要考虑租户的切实需求。户型的选定视为第一个环节也是最重要的环节之一。没有满足人流动线的通透、采光的户型，即便营销做得再出色，品牌公寓也很难吸引租客的心，下面我给大家分享下即将开业的一个品牌公寓的的定价小技巧。
“专业的人做专业的事”，根据公寓长期运营的经验来看，我们会发现以下几个特点：
A;单间经济效应最高、最赚钱，是户型占比最多的类型，是主力户型。
公寓的常规户型我们也称为主力户型，我们归类为A级，通常贡献经济收益的60%-80%。所以这类户型要给租客更多的选择，同样是单间，我们前期通过设计可以根据面积分为大单间和小单间，根据床的选择分为高架床和普通实木床等等，通过组合丰富选择多样性。
B;一房一厅最受租户欢迎，出租速度最快，也是需求最大的户型。
一般来说有10%-20%的户型会成为爆款，将其归类为B级。这样的户型占比不高，却是几乎所有租客必看的户型。对于B级的户型，公寓应该巩固其优势，让爆品更加突出，比如增加一些特有的榻榻米，沙发床，组合家具等是一些不错的选择。
C; 双床房最解决问题，但数量不多。
双床房用的是一房的面积，配置两个床，对于注重隐私的租客体验其实并不好，但却是收入不高感情亲密的闺蜜兄弟毕业生们的一个租房绝佳解决方案，也有一定的市场。
D;2房1厅签约时间最久，而且一般不怎么违约，相对来说最不赚钱。
剩下的2房1厅户型是家庭用户的首选，我们归类为C类，确实是解决了一部分租户群体的需求，但是作为一个定位为白领青年公寓、且消费水品高、注重个性和社交并且大多数为90后的一个高度细分的市场来说，这个户型的销售贡献数据始终不给力。
如果公寓将自己最擅长的核心户型定价进行一些组合，然后再在户型里面搭配一些其他元素，比如高价床、LOFT，适当调整下可能会产生意想不到的效果。
因此，我们将ABC户型按照黄金分割比例进行了分割，对应的户型比例为7：2：1。
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推翻基于成本的定价
公寓的定价绝非“成本加利润”如此简单，成本只能体现出最低的售价，但这并非是最合适的定价。公寓的定价必须根据你向潜在租客提供的价值，而非你付出的成本来制定。
如果公寓的定价只体现出各种家私家电和原材料的价值，那品牌公寓的运营方根本没有向租客展示多少购买的理由，这种定价传递出来的信息无非是帮助租客省去了他们亲自动手采购的麻烦。
作为追求个性，渴望被认同的细分市场，我们要传递给租客他们真正渴望和需求的东西，比如类似样板间的定制化软装主体风格，比如流行的挂壁式电视机，比如适合主播直播时用的爆款油画和高清补光美颜灯都是可以传递的价值信号。
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定价小技巧
神奇的数字9
先讲一个定价的小技巧，心理学家很早通过实验发现了一个很有趣的现象，注意到商品定价的一个规律，就是以数字9为结果的价格比以数字0结尾的价格更容易让人接受，还为此做过实验。
实验结果表明，对于以9为结尾的价格与以0为结尾的价格(例如9.9和10)，同样上涨10%，人们对于9.9涨价的感受更低，感觉不到涨了多少。同理，在降价的时候，降到以9为结尾的价格，也会带给人降价更多的感觉。实际上，这是商业社会中常用的非整数定价法。
非整数定价法的优点：
1、给租客一种精确计算，已是最低限度价格的心理感觉;
2、给人一种便宜感。
例如：1999元的租金会让买家感觉是在1000元的区间内，但是2000元从感官和心理来讲会让买家感到在2000元的区间，所以觉得贵。在消费者看来1999元属于一千块钱的行列，和2000元所属的两千块钱有着质的不同。1999元和2000元，大家会感觉前者会比后者便宜很多，事实上它们差不多。这就是“1999”比“2000”看起来便宜得多，而实际上只少赚了1元钱。
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差别定价
在公寓开业的不同时期，一天中的不同时段对公寓不同户型进行不同的价格搭配，是可以满足租客对居住品质的需求的。
一个常见的现象就是夜晚来看房的潜在租客比白天来看房的潜在客户签约意向更高，而且时间越晚，签约可能性越大。根据时间的不同，可以对同一个户型的房间进行差别定价，晚间的看房价格可以略微高于白天的同户型的看房价格。
同理可以发现租客看中的公寓价值有时候比较简单，比如签约合同期限，楼层偏好，向阳与否等。如果可以站在租客的立场去思考他们选择公寓的原因，灵活的签约期限，可以优先选择的楼层，多样性的采光户型的价值模型建立，是形成自然价格的一个重要因素。不同的租客对于签约合同期限，楼层，向阳与否的多样性选择，折射出不同的价值。
根据租客的真实的需求，我们鼓励租客快速签约，提高转化率，可以在根据不同租客选择的差别来差别定价，打破传统的必须一年起租的惯例，根据租客偏好合理的提升客单价。
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捆绑销售，重构价格
通常情况下同一个城市范围内，在相同的区域附近，附近竞争对手的原材料、装修、服务、档次、价格趋于雷同，无论涨价的理由多么充分，也许是由于原材料成本上涨，或者房间的需求超过了供给，他们都会有损销售，如此以来，价格想大幅高于竞争对手就变得很困难。
在这种情况下，需要改变公寓产品的呈现形式，让潜在租客不能在新旧产品之间直接做出价格比较，重构价格，捆绑销售是一个不错的定价策略。
捆绑的好处在于它既可以降低单个服务价格的敏感度，又可以囊括众多收益，为你的公寓配套服务增加竞争力。这个也是用于区别竞争对手的一个重要手段，同时让潜在租客难以计算出实际成本，让同租客在判断公寓价值时获得更多的主动权。
比如把管理费，网费，卫生费，电梯维护费，电视信号费捆绑销售，改为一个打包的服务费也许更加让人难以进行比较。又比如单纯地把租金通过将公区的健身器材使用费，桌游区的使用费，影音室的使用费等进行重构，使得价格变得多变性，模糊了租客对该公寓某种服务标准价格的记忆。
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免费赠品
大多数人都有贪小便宜的心理，一个免费的小礼物有时候可以起到意想不到的效果，把免费的小礼品融入到公寓定价过程中，是一个非常常见的做法。
很多的购买决定不只是由一个部分组成，在公寓销售的过程中增加一些优惠的或免费附加的部分，这样可以让看房的潜在租客更容易接受你的产品。“免费”这个词为顾客传递了一个中信息，它改变了消费者决策的内容，偷偷地转移了决策立场。
根据顾客不想错过免费获得礼品的机会的特点，我经常在公寓营销过程中使用的一个定价方法就是，针对来看房女性群体，如果接受定价签约当场随即免费赠送圣某兰牌的某款稀有色号的口红并且可以免费刻名字在方管上，将是否接受公寓定价的决策悄然转移到是否愿意免费获得心仪的赠品上去，通过赠品来辅助定价。
公寓的定价就像谈恋爱，租户就是你的女朋友，你要了解租户的脾气，秉性，喜好，以及他心口不一背后的真实动机，然后牢牢抓住她的心。
高水平的公寓定价策略，绝不会仅用一层不变的方案打遍天下，而是精准地对不同的租户投放不同的方案，以达成不同的需求目的，绝不浪费任何一次定价的机会。
来源：公寓次时代
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