水煮野史 · 出品
1
“黑天鹅”通常指的是，
我们生活中那些难预测，具偶发性，
却造成极大影响的小概率事件。
而今年流行的一本书，
《灰犀牛：如何应对大概率危机》。
米歇尔·沃克（Michele Wucker），
以重达两吨的灰犀牛做例，
提出了一种大概率危机的概念。
灰犀牛，
体型庞大，反应迟钝，
但是当他疯狂起来，
却毫无理智，
毁灭性极大。
这种大概率的潜在危机，
大多是可预测的，
但米歇尔说，
大多时候，大多数人们，
确依然选择视而不见。
例如2008年在美国发生的，
房地产领域的次贷危机。
飓风卡特里娜和桑迪等自然灾害之后，
可预测的毁灭性余波。
2
对大多数人经历的，
2015年中国股市，
同样是最好的例证。
在实体经济萎靡不振的2014年，
上证指数从年底的2488点，
开始起飞，一路高歌，
直到2015年6月的5178点。
净利润为负数的暴风科技，
股价最高时为327元/股。
当年非议不断的乐视网
即使在爆出了欠供应商巨额货款后，
很多人明显都有不祥的预感，
但仍未阻止其股价，
从28元上涨到179元。
直到贾跃亭“二进宫”逃往美国。
央财企研中心的刘姝威，
发布了《乐视分析报告》
对其内部结构生态提出警示之后，
大多数人也是置若罔闻。
2015年中国的股市，
就是这样一头“灰犀牛”，
它曾经吸引了全球的目光，
“欲灭亡，必先疯狂”，
每个人都成了疯狂的参与者。
在赚快钱的利益驱动下，
大多数人红了眼睛，
跟风入场，横冲直撞，
危机终于引爆，
上证指数从巅峰大幅下挫，
“覆巢之下，安有完卵”，
市场上哀鸿遍野。
3
“当雪崩发生的时候，
每一片雪花都是罪恶的”。
那么中国还有没有“灰犀牛”呢?
那就是中国的楼市。
这头比股市体量，
大无数倍的“灰犀牛”。
很多人说，楼市不可能崩的，
任志强一直也在强调这句话，
劝你买房的客户经理，
说的最多的也是这句话。
但是只要你认真的分析下，
在目前的房价上，
房地产行业再涨50%，
有没有可能？
当刚需无房者再也买不起房，
当已买房者背负巨额房贷，
被生活压得喘不过气来，
当所有的“恶性情绪”集中爆发时，
会发生什么？
很多人谈宏观、微观，
谈供求关系，
说只要土地的供给只要
执行的是审批制度，
房地产市场永远是供小于求的。
扩股毕竟是经过层层审批的，
但是房子却是可以随时修的。
18亿亩耕地的红线，
必要的时候是可以牺牲的。
只要城市存量人口是流动的，
只要老百姓的工资上涨是缓慢无力、
荷包不是无限大的，
当教育、医疗的商业化没有停止脚步时，
供给<需求永远是个伪命题。
4
虽然在1980年4月，
邓小平约见胡耀邦、万里，
已经将“房改”提上议程。
但真正实施，
是1998年朱镕基上任以来，
推行房改、信贷、公积金
等一系列政策。
当时大环境正是，
“亚洲金融危机”结束。
中国政府作出了，
人民币不贬值的承诺，
但是付出的代价也是巨大的。
灾后的经济复兴，
政府发现“高储蓄率”老百姓，
大量“死”在银行的钱，
如何让这笔钱流动起来？
90年代的城乡结构，
是严密的二元对立，
农村人是不允许进城的，
担心抢了城市人的饭碗。
所以那时候城里人，
是一种遥远的美丽，
一个城市户口，
是需要用钱买的，
在我们那样的小县城里，
大概是5万元1个。
房改制度在当时的历史条件下，
无疑是进步的，
但那是非常之策，
用于非常时期。
在利用房地产作为国家转型之后，
如果依然实行以“房产为中心”产业政策，
这个国家的未来之基是不坚实的。
2011年朱镕基在清华园说，
“我们制定了一个错误的政策，
就是房地产的钱，
都收给了地方政府，
而且不纳入预算，
这不得了，
这个钱就是搜刮民膏，
所以把低价抬得那么高”。
他只讲对了后半句。
从长远来开，
房改政策在提高城市化进程，
合理规划开发城市，
提高政府财政收入上，
乃至实现国家今天在全球，
经济话语权地位上，
功不可没。
它也解决了很多如：
农村人进城务工的问题，
取缔了以几千年来以农业税。
政府通过土地出让，
后来改为挂牌、招标，
扩展了国家税源，
带动了一系列以房地产为中心的，
其他如钢铁、化工等行业发展，
在中国GDP连续增长的这些年份里，
房地产的贡献占比在1.6%左右。
5
但是任何政策，
随着国情的改变，
都会出现新的问题。
很明显的是：
当人的欲望，
这个潘多拉盒子一旦打开，
要关上，就不是那么容易了。
老百姓口袋里的钱源源不断的，
通过房地产开发商，他们富了，
他们挥金如土，
臣僚万千，
俨然一副“土皇帝”的架势了，
却仍在高歌崔健的《一无所有》
钱流到了国库，国家富足了，
但鸡只有那么多，
蛋只能一个个下。
他们仍不死心
哄抬房价之后，
在高位出手，
这是他们的盘算。
“接盘侠”纷纷热血冲动，
如同董存瑞，
用一生顶起了生命的“炸药包”。
他们最美好的年华
被绑在房子上，
而另一些人，
再把这巨量的资金投入市场，
物价上涨，
通货膨胀。
大多数人用供求关系，
在分析房地产行业时候，
却很少有人把房价收入比，
房贷支出收入比，
房价租金比作为重要指标。
他们当然知道，
只是不告诉你。
而政府自然知道，
房价如果现在，
大幅下跌意味着什么。
他们开始进退两难了，
他忘了这个恶魔是他放出来的，
他想控制它，
为己所用，
现在却发现失控了。
6
在2016年，中国大中小城市的实际房价，
至少上涨了100%，
远比官方公布的50%还高，
在各个城市主城区，
已经几乎找不到1万/㎡一下的房子。
而各个城市的房价收入比是多少？
以某三线A城市目前的房价2万为例，
一家三口买100平方，总价是200万，
该城市家庭年平均工资是10万，
房价收入比是20。
世界银行提出的，
发达国家标准是1.8-5.5之间，
发展中国家是3-6之间。
这个平均年10万的收入，
主要是参考大多数家庭的水准，
没有考量家庭教育、医疗、衣食住行等其他支出，
可以说每个家庭都没有，
承担一场类似于癌症这样的抗风险能力，
这也是为什么很多医疗众筹平台，
如雨后春笋出现的缘故。
每个城市人都把房子作为了，
大城市生活最后的救命稻草，
那是唯一能给他们安全感的东西，
所以深圳医疗罗一笑事件中，
其父亲情愿“欺骗性众筹”也不愿卖房。
他害怕因此堕入下一个阶层，
而在所谓的都市生活中，
没有一套自住学区房，
没有一套备用急救房，
都不好意思自称城市人。
学区房与孩子的教育有关，
外面天价的培训班，
只能高净值人群使用。
当别人炫耀他儿女一个暑假，
就花掉他一个月的工资5万时，
学校教育只能作为最低门槛的保障，
以让孩子在起跑线上落后太多。
而远在山区的留守儿童，
正在为吃饱肚子发愁。
又假如这套200万的房子是用来出租，
在A城市租金大致在3万元/年左右，
房东收回成本在70年左右。
虽然70年后即使国家政策，
依然让你拥有续费产权，
（假设资金时间价值、其他税金、费用与
租金上涨对冲忽略不计），
以这个价位去购房出租，
并不见得多明智。
何况后期国家的税收政策，
肯定偏向于按资产征收，
房产税，遗产税这些税收，
只是迟早的事。
7
再说房贷支出收入比，
对于大多刚需阶层来说，
家庭最大部分的支出即是房贷。
它已经严重的影响了日常的生活水平。
有句很幽默的话，
“我很穷，穷得只剩下一套房了”，
只剩一栋只可遮身避雨的房，
他们就已经觉得好幸运了，
这是大多数新城市人的尴尬。
最近，当中国楼市进入冷却期，
韩、美、英、澳、加等，
很多发达国家的房价开始上涨，
于是许多国内居民，
对房价上涨之心仍未死。
只有政府知道情况，
糟糕已经到了什么地步，
国内的房价已经不能再经受一波涨幅。
当年轻人彻底对高房价绝望，
他们会考虑离开，
流入房价相对较低的城市。
如今高铁网、信息网已经全面铺开，
在哪一个城市生活的区别已经不是太大，
当高房价将刚需逼入死角，
“用脚投票”将是最后的结果。
“无恒产者，无恒心”，
当大量人口流失，
工厂会面临用工荒，
很多出租用途的房屋，
也将面临无人可租，
更甚者，
······
于是“租售同权”火了，
各大城市也掀起了抢夺人才的政策，
长沙、成都、武汉等城市甚至打起了，
凭大专或本科学历可直接落户，
先落户后就业，
购房无户籍、社保限制，
很多城市甚至提出了再补贴的政策。
成都的人才公寓甚至提出，
“由政府提供的人才公寓满5年，
可申请按入住时的市场价格购买”。
北京也推出了“共有产权房”，
一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，
那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，
买下一套自住的房屋，
更有利于中低收入家庭解决住房问题。
这些措施都是政府稳定民心，
防止楼市这头“灰犀牛”随时的疯狂。
8
在房地产的高压迫下，
中产阶级更遭受了，
严苛的个人税收支出。
著名的“黄宗羲定律”说，
“历史上的税费改革不止一次，
但每次税费改革后，由于当时社会政治环境的局限性，
农民负担在下降一段时间后，
又涨到一个比改革前更高的水平”，
明清思想家黄宗羲，
称之为“积累莫返之害”
目前国家在实施的“营改增”计划，
虽然从长远来看，可以减轻税负，
但是地方税源减少后，
中央财权集中之后
实际上可能地方企业的税负反弹埋下隐患。
中国历代的税收改革，
也是因时事而制宜。
以唐朝为例，
唐朝前期实行的是均田制与租庸调制，
在此基础上的府兵制，
为唐前期的发展奠定了基础，
李世民、武则天时期国家实现了，
经济富裕，军力强盛，
于是有了李唐时期的“贞观之治”，
武周时期的“贞观遗风”。
但是当均田制逐渐被破坏，
土地买卖兼并严重，
直接导致了玄宗时期“府兵制”的解体，
国家面临无兵可用的居民，
百姓逃窜，无税可征的局面，
不得不实行“募兵法”，
进而重用藩镇，
间接导致了“安史之乱”。
故“安史之乱”后，
国家才开始财政改革，
最出名的如第五琦、刘宴理财，
以及杨炎的“两税制”推行，
实现“惟资产为宗，资产少者则其税少，
资产多者则其税多”
但那时候已经晚了，
已经改变不了晚唐，
最后的落日夕辉沉埋地下。
9
而中国目前的税收，
对中产阶级及以下影响最大，
高净值产的人士在避税、偷税方面，
永远更多方式及途径。
一些政策敏感的改革受益者，
已经嗅到了苗头，
潘石屹将旗下光华路SOHO，
凌空SOHO纷纷被卖出。
王健林很早就在布局海外投资2500亿美元，
将旗下资产打包出售给了融创，
今年还是第一次，
李嘉诚、董建华等一批大佬，
也纷纷将手中资产变现。
此外为了防止大佬转移资产，
资本外流，
8月5日，外管局综合司发布《通知》，
要求自8月21日起，
“各发卡行均应按照银行卡
境外交易数据采集规范要求，
于北京时间每日12:00前，
报送上日24小时内，
本行银行卡境外交易信息”。
此外，国家正在抓紧出台CRS（Common Reporting Standard）政策，
旨在推动国与国之间税务信息自动交换，
旨在实现跨国间税收居民金融账户信息透明化，
让逃税者、洗钱者、资产转移者无处可藏，
2017年5月23日，
国税总局、财政部、一行三会共同宣布，
中国内地从7月1日起开始实施中国版CRS立法，
目前已经在对高净值客户，
资产超过100万的进行调查，
那些隐藏来历不明巨额资产的人士，
可能会面临追税，
甚至牢狱之灾。
目前国家已经收紧海外投资资产，
安邦保险已被约谈，
银行已经限制了王健林海外并购的贷款。
中国已经不能再发生一次，
2016年楼市那样的疯狂了，
如何从以房地产为经济中心，
向其他产业转移，
如何实现税收、分配制度改革，
跨越“中等收入陷阱”
改革迫在眉睫！
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