说好的学区房打了水漂 成功维权取决成功举证

本来是买来供子女上学的房子，却在购二手房后因种种问题孩子无法就读学校。连日来，重庆学区房纠纷频频发生。

说起学区房问题，重庆几处楼盘业主表示既愤怒又无奈。家住重庆市九龙坡区宫和·西香郡业主称，“买房时，开发商承诺小区孩子可以读恒大小学，但今年恒大小学突然通知不招西香郡的孩子了！开发商一直装聋作哑，问题得不到解决”。

据了解，近日重庆多处楼盘的房地产商与业主因为学校未修建完毕、学校不再招收本楼盘业主子女等问题产生纠纷，不少购买了学区房的业主在网络上爆料投诉。虽说各家楼盘提出过不同的解决方案，可业主们均表示对方案不满意。

说好的学区房打了水漂

冲着孩子能免试读重庆八中，2009年，李某买了沙区富洲新城的房子。

李某当初与开发商签订购房合同时开发商明确承诺：“买了房子，只要是法定子女就能享受以后读重庆八中的待遇，免试入学。”结果，前不久开发商告知李某，从2017年后业主子女不能再读重庆八中了。

李某向《法制日报》记者出示的购房合同中约定：重庆八中富洲新城新校区预计2011年建成，李某的法定子女支付一定捐资助学费用后，可免试就读。

可直到现在，约定的新校区未建成。该房地产公司工作人员对此回应说：“从今年开始，重庆八中要搬迁到渝北区去了，附近不再招收学生。”这位工作人员同时表示，富州新城会为今后需要上中学的业主子女协调到其他学校就读。然而小区居民对此解决方案不买账。

另有一案。家住北滨路北岸江山的唐某称，自己当初购买北岸江山，就是为了让孩子能够就读新村国兴小学。可购房后开发商却通知唐某，小学还未建成。

“购买时候说的是学区房啊。”唐某不满，“孩子在别的学校读了两年之后转回来的，为转回来一年还交了42000元赞助费，这还不包括其他费用”。

据北岸江山售楼部工作人员介绍，他们不会主动向业主宣传本楼盘为“学区房”。当被问及业主子女能否在周围学校就读时，工作人员称，楼盘周围学校有公立的猫儿石小学与鸿恩寺实验学校，不过该楼盘是否在这两所学校的划片范围内，还要以学校开学前贴出的招生简章为准。

在记者追问工作人员新村国兴小学是否是开发商承诺业主能够就读的学校时，工作人员告诉记者这是学校方面决定的，具体情况还需要找学校了解。关于收取业主赞助费的事情，工作人员也称是否需要缴纳赞助费是学校方面的决定，他们并不知情。

学区房成开发商宣传噱头

记者从富洲新城内社区主任处了解到，李某在2009年与开发商签订的合同中，明确写明子女能够就读重庆八中，但在开发商承诺的时间内八中未修建完成，以后的合同中开发商便不再写明此条了。

2月24日，沙坪坝区组织重庆八中、区教委等多个部门开会达成一致，决定2017年有升初中需求的业主子女，仍按合同继续执行入读八中；新的解决方案未出台前，今后业主子女也仍按合同执行。3月9日，重庆八中和沙坪坝区教委的相关负责人来到富洲新城，承诺3年内将“八中新校区”修建完毕。

这起纠纷虽然由教育局出面解决了，但记者随后在教育部官方网站查到，2017年2月22日，教育部办公厅新印发了《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》，其中明确提出“多校划片”政策。这一政策旨在将热点中小学分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡；如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收；如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。

采取“多校划片”意味着，购买了学校附近学区房，并不一定能上那所学校。

成功维权取决成功举证

众所周知，业主与房产商产生纠纷不能解决时，业主只能通过打官司要求与房产商解除合同获得赔偿。能否成功维权，取决于业主能否成功举证。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

此条中所指的“相关设施”，是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”，但有关“学区房”内容的相关规定并不明确。

2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》第十八条规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”据此，西南政法大学民商法学院教授侯国跃认为，“广告主即发布广告的房地产企业，所以房地产企业发布房地产广告时对升学等事项进行承诺的行为本身就是违规行为，可能面临工商等行政主管部门的行政处罚”。

侯国跃解释，开发商的广告宣传内容一般情况下不能视为合同的组成部分。按照行业惯例，开发商的广告宣传物料上一般均有免责性声明如“……不构成要约，……一切以商品房买卖合同约定为准”。

北京大成(重庆)律师事务所律师王雪梅称，要求解除合同必须认定开发商当时的宣传内容具有确定性、具体性、特定化，并可以被明确的预期。宣传和允诺应当对合同的定义和房屋的价格有重大的影响，业主才能要求解除合同。若开发商只是口头宣传和承诺学区房，则消费者很难举证，要认定开发商虚假宣传具有一定难度。

面临违约，业主们往往遭遇取证难题，侯国跃和王雪梅共同给出的建议是：购房者如果对教育资源有特别考虑的，应当注意关注政府部门的相关规定；如果开发商有明确承诺，则建议购房者在买房时要求将其写入合同。如不能写入合同的，则至少应当保留相关证据(如承诺书、宣传物料、现场沙盘照片、录音等)；就父母而言，望子成龙是合情合理的，但入读名校并不等于就拥有可靠的未来，关键还是父母的引导和孩子自身的努力。故不要盲目追求“名校”，因材施教最重要。

来源 | 杭州链家网