为什么不要呼吁政府解决房价问题？

2016-03-25薛定谔的七

昨天上海一天一手房成交量超过1700套。等于每分钟签约1.2套，总面积超过了20万平米。今天上午10点，上海政府公布了“史上最严”房地产调控政策，并立即执行。

1、外地户口上海买房社保缴费从累计缴满2年提高到连续缴满5年。外地单身维持限购。（不允许补缴）

超乎预期。同时要求社保连续5年及已婚，严于北京，对增量刚需房有较大影响。

2、上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高到7成。

未进行利率调控。鼓励置换需求通过出售房产做“首套”来实现。

3、企业购买的商品住房需要满3年才能交易。

预期事件。通过影响现金流回收抑制企业参与市场投机。

4、银行贷款维持认房不认贷。

仍为鼓励置换需求通过出售房产做“首套”来实现。

5、禁止各类首付贷型金融产品。（购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。）

预期事件。降低整体杠杆风险。

6、一手房限购资格前移，由开发商在签约60天内将相关资料送到区县交易中心4月20日前受理不通过的，由双方解除合同。

中性。

7、加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

将更加凸显市区大平层大复式的稀缺性。

整体来说，本次最严新政，对楼市的影响中性偏良性，主要以降低杠杆控制风险、抑制投机（包括短期居住购房）、鼓励房产出售并置换为主，直击上海的房地产持有结构和购房结构，打的点还是蛮准的。

调控只字未提“降房价”，怕是又要引起一大堆“呼吁”、“诉求”来，下面来说正题，为什么不要呼吁政府解决房价问题。

1、房地产是个什么

房子么，当然是拿来住或者用的，但却也远远不限于此。

除了上述的“居住属性”外，房地产还有更为重要的“资本属性”，也是特别被人诟病的部分。

“资本属性”就是可以挣钱的部分，主要也是两大块——卖了挣差价，收租子；

很少有人会说一个商铺或写字楼的价格炒太高，因为商铺投资者一般是不卖的，主要收入是来自“收租子”，如果价格太高，卖白粉的公司都租不起，价格就会回落并维持在一个相对靠谱的位置。

而“卖了挣差价”则是住宅市场的主流，也是众多矛盾的根源。

2、房地产价格由什么决定

1）前面说到商铺写字楼的租金价格，与租客的购买能力有关，这个就是“供需关系”的例子。

落实到房价上，还有两个更重要的因素：

2）货币

房地产是个资产，资产的价格主要受货币的影响，钱印多少，房价就涨多少，基本平衡。

但货币的传导是有先后的，先拿到钱的占先机，后拿到钱的接盘侠。

3）附加值

房地产与房地产可是截然不同的，这里面有很多因素的影响，通俗一点说就三点：

地段！地段！！地段！！！

3、想要降房价怎么办

从房地产的价格决定因素，就可以反推如何降低房价，合起来无非就是：

1）少点钱

这个很好理解，钱少了自然就涨不动，钱不单单是手里的现金，还有能撬动的钱，加息、增加首付比例、不允许首付贷等都是为了限制”能撬动的钱“。

2）多点供给

多造点房子是一个办法，就像高铁越早越多，终于解决了春运难的问题。

鼓励或者逼迫把房子给放出来是另一个办法，而且比较快，但阻力也比较大。比如上海的房产税政策是仅仅针对“新增房”的，也就说，如果我之前持有10000套，也是没关系的，但再买就得交税了，这个不完整的税收政策事实上鼓励了“持有”哪怕是”空置持有“而不是预期的“释放”。

3）加大持有成本

与商铺不同，住宅的持有成本几乎是0，考虑到某些区域租金的低廉程度，“毛坯空置”成了事实上的优势策略，卖房的时候可以卖的更贵。

对上海来说还有一个很有特色的就是市区老房子，同样的区域，隔条马路房价差一倍司空见惯，一边的物业费可能比另一边的月收入还要高，但由于土地等政策的扭曲，财富在这两端却是无法流动的，除了守着房子等动迁别无他法。

4）炒狠一点搞崩盘

没什么永涨不跌的东西。

但搞出系统性风险来，逼迫全民托底，倒是个很聪明以及恶毒的主意，这就是为什么说房价崩了大部分人却更加买不起房的原因。

4、为什么公屋是扯淡

很多”呼吁“都拿香港举例子，港府提供公屋多好多好什么什么的。

金融上考虑问题有个非常简单的角度——风险与收益对等，延展一下也是一样的，看似占了便宜的事，哪里付出了代价呢？

香港除了地理位置和深水港之外，几乎没有任何自然资源，在改革开放之前周边除了澳门可谓一片荒芜，是个典型的城市型经济体，绝大部分财富都来自贸易、高水平加工、金融、法律等服务业，GDP中90%以上为服务业。

但诡异的地方出现了，服务业创造了90%的财富，但香港的首富群体都是些什么人？李嘉诚、李兆基，都是干什么的？房地产和民生产业。相对于香港的经济规模，这群人的财富不但超乎寻常的多（富豪阶级占全社会财富的80%，为全球贫富差距最大的地方），而且增长速度远远超过了香港的经济发展速度，这意味着，真正为香港创造财富的行业和从业者，在分配的环节却受到了排挤和盘剥，在衣食住行方面全面沦为香港富豪阶级的打工仔。

看清了谁获益最大，再来看看香港的房地产市场，香港一直号称是因为“地少”，真的吗？虽然土地仅有1100平方公里，但因为基本不存在工业和农业用地，理论上除了环境绿地都是可以盖房子的，但现状是香港的整体开发率仅为23.7%（2013年统计），住宅用地更是低至6.8%，这个比例有多低，类比下上海你就知道，仅占上海外环以内中心城区的10%（当然，香港的人口也只有上海的1/3）

这种蓄意垄断造成的贫富差距恶果，在全球也是非常异常的。所谓的公屋政策，受益者是两头，垄断富豪们和领补贴的贫民，付出主要代价的是香港的中产阶级。

5、呼吁越多、政府越大、房价越高

政府的权力从根子上来自民众的支持，只不过这个支持的“能量”有大有小，香港拥有巨大能量的，就是垄断者们，拥有左右政策的能力，可以说港府本来就是高房价的始作俑者和受益者。

大陆的情形比较复杂，虽然也有土地财政，政府权力比香港还大，但这个还真不是垄断的结果，是中国人支持或者说希望政府就是越大越好，有点历史遗留因素。

这得从大锅饭时期说起，那时候什么都是政府负责的，工作、吃饭、住房、看病、娱乐、结婚、生娃……上海经济在全国的快速腾飞就是这样开始的，从牙膏肥皂到巧克力奶糖，无一不是“上海牌”，这种经济结构当然是必死无疑的，结果就遗留了一大堆的工厂和老公房、老龄化全国居首。

现在虽然市场经济了，但脑子还停留在那个时代，动不动就是呼吁这事国家得管，这事国家得负责，这事国家得补贴，这事国家得报销……说的挺奇怪的，国家的钱哪来的？税费！垄断企业！明里暗里还不是居民自己的钱？管的事越多政府就越大，开销就越大，对社会财富的占有比例就越大，反过来补贴，报销，就像香港的公屋一样，都是肥两头宰中间的，都说中国要像美国学习，搞橄榄型社会，搞得成才见鬼，一天到晚打中产阶级的主意（包括中产阶级自己）

而且跟所有的组织一样，体积越大，流程越复杂，管事的就越少，猫腻就越大，反正有没有成绩无所谓，别犯错就可以一直铁饭碗端下去（犯错了也没大事），所以你看震惊全球的疫苗案，是没主管部门，没有检查流程，没有负责人吗？都不是，根子上就是大家都不觉得这是自己的事，没后果，没所谓。

中国人很拧巴，一方面希望政府啥都管，生杀予夺，权力越大越好；一方面又要公务员要低薪，不要寻租，要勤政，不要腐败；一个根子上就不符合人类本性，不符合客观竞争条件的机制，怎么可能把事情做好呢？不蓄意做坏就已经是好同志了。

行政权力越大，经济活力就越差，各部门一天检查10遍，饿了吗们的外卖色香味也不会上升一星半点，“符合卫生标准的难吃”已经是最佳可能了。

中国还有个更拧巴的地方，土地产权是属于国家的，无恒产者无恒心，利益还有冲突，这就是另一个话题了。

6、该咋办

这次调控总的来说是蛮准确的，可以促进上海房地产的健康发展，对个体来说，分别看吧：

1）刚需自住房的，选个喜欢的能负担得起的就买了吧，月负担维持在收入的30%为佳；

2）首次改善的，现在的限购及房产税都是鼓励卖一套再买一套，反正也不太可能买到非普通的“改善住房”，结合家庭负担的能力和预期来确定吧，上海中心城区的大平层还是很值得购入的（以后可能越来越少了）；

3）钱多买着玩的，比如吴晓波，每年买一套，那就无所谓了，交税就是了；

4）房子已经特别多的，政策暂时没有变化，就拿着吧，反正卖了就买不回来了，警惕房产税的存量房扩大化（早晚的事）；

5）还有个特例，拥有市区老房子且收入很低的，可以考虑卖了搬出去改善居住条件（当然这个其实没人会听）

6）投资投机的，无论是挣资本升值的还是挣固定收益的，买定离手，自负盈亏。

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