GDP、M2、供需、股市对楼市的影响都很复杂，普通人看不懂听不懂，今天聊两个重要而且简单的房价预测思路。
01
2017年,重庆房价暴涨32.4%。
2018年,重庆房价持续大涨22.1%。
两年时间重庆房价从2016年年底的7061元涨至2018年底11414元\平米，涨幅超过60%。
因此，无数人抱怨重庆房价涨得太多，也有很多人说重庆房价要降了。
首先，我坚定的相信重庆现在的房价很安全，理由之前说过了，可阅读：重庆房价最安全！靠什么？（楼市最全解读，买房、卖房必看）
同时，主城区更具优势:主城楼市的疯狂，区县发展之困境。（理性看待重庆人均工资低、人口老龄化）
所以房价下跌的空间，极其有限。
但我们看事情，不仅要看到好的一面，还应该看到坏的一面。
未来重庆房价上涨看什么？
02
近期，我亲自跑了巴南、茶园的楼盘，一是看看有没有投资的机会，也帮几个朋友看看，另外就是学习。
结果是巴南和茶园都有太多建筑面积1万\平米的楼盘，无论从品牌、规划、户型上都还不错。
所以很多人说在重庆买不起房子,大概率是想买渝中渝北中高端的产品，买不起很正常。
不止巴南、茶园，大学城很多楼盘建面都不超过1万元，蔡家刚需房也徘徊在1万元上下。
重庆的刚需房，便宜到没朋友。
03
最近很多朋友找我推荐项目投资，大家最关心的无非是重庆房价下一轮上涨是什么时候。
我们不妨想一想，购房群体可以分为几类？
刚需、改善、投资、养老。
而无论什么市场，刚需的比例都超过50%，市场平稳期更是超过80%，他们是市场的主要购买力,决定了房价的走势。
对投资客户来说也是一样的道理，市场上有1万\平米的房子，也有15000元\平米的房子，有人买1万的，也有人买15000元的，在区域间极大的价格差距之下，我个人估计60%的本地投资客户会选便宜的，这也和购买力有关,推荐阅读：15万引发的重庆楼市“人格分裂”。
总结一下我要表达的意思。
刚需客户看中性价比，所以会买性价比高的房子。
刚需客户多成交量多，会拉低城市的商品房均价。
客户购买力有限，无论改善还是投资，一部分会选择便宜的产品。
所以，如果重庆的刚需房一直卖不上1万元\平米，城市均价11000元就很正常。
刚需奠定了房价的安全线，也拖了房价上涨的后腿。
重庆的刚需房价格普遍不再那么便宜，刚需房价开始上涨时，也就意味着下一轮房价的上涨机会之一。
需要注意的是我们看到的楼面价高达7000元\平米，如果这块地做的不是刚需产品就不能代表房价整体的上涨趋势。
04
重庆人均收入低，不会让房价下降，但若长期只依靠本地人的购买力消化商品房，重庆房价的天花板也会极其明显。
北上广深甚至杭州，房价高到没底线，哪一个不是积聚了全国的购买力？
试想一下，如果2017、2018年没有那么多外地投资客到重庆抢房，重庆楼市的整体均价会不会下降500-1000元\平米？
所以第二个影响重庆房价天花板的因素是外地人口的流入，中高收入群体的大量流入或增长。
想要提高工资，最根本的是提高劳动生产率，将竞争引入劳动力市场，向劳动者提供更多更广的可供选择的公司。
如果哪天阿里巴巴、腾讯、各种金融机构有大几千甚至上万的人来重庆扎根或他们给重庆的求职者提供大量工作岗位，也预示着重庆的房价会进入下一轮上涨通道。
当然,一大波外地有购买力的投资客也能让房价短期快速上涨，但因为他们不常住重庆，手中的房子是要抛售的，所以他们带来的房价上涨极其不稳定。
重庆需要的是户籍口人口或者说真真实实就业的人。
（完）
很多朋友关心重庆房价什么时候会涨以及重庆房价的天花板，3-4月我会结合自己7年的地产经验写几篇文章聊一聊大家关心的事情，这是第一篇，你也可以留言告诉我想听什么，期待和你一起探讨重庆和楼市。
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