半年前笔者代理了这样一起离婚案件，至今印象深刻。本以为就是一件普通的离婚纠纷，女方起诉男方要求离婚，要求分割夫妻共同财产，我代理男方，男方也同意离，可没有料到双方在第一次庭审中当着法官的面儿竟吵了起来。这是为什么呢？
笔者的当事人叫王俊，他与李悦在三年前登记结婚，王俊因为工作原因常年外派在上海，和李悦算是聚少离多。可能是两人常年分居，没有要小孩儿，性格不合多有争吵，感情也渐渐转淡。半年前李悦突然提出离婚，王俊猜测她可能在外面有人，在真正接到诉状的当天，他也决定不再挽留了。
王俊在婚前有一套爷爷留给他的在北京东城区的小房子，本想留个纪念没想卖，结婚后背不住李悦的软磨硬泡，说是房子太小不够住，把它卖了在稍远一点的地方能买个大的三居室。王俊为了促进夫妻感情吧，便将自己这套婚前房子卖了，获得售房款520万，随后又花了近500万全款在丰台区某小区购买了一套三居室，产权登记在自己名下，房子现在市值900多万。
李悦在庭审中当着法官的面儿理直气壮的说，我们现在住的丰台区的这套房子是在结婚后买的，算是夫妻共同财产，我要分至少一半的份额。王俊听到这儿，肺都快气炸了，站起来指着李悦就说，我现在算是明白了，你软磨硬泡让我卖掉我婚前的房子，原来是要打着分财产的主意呢，这房跟你有什么关系呀，你一分都休想得到！
王俊接着转过头来对我说，张律师，本来我不想再追究，好合好散算了，既然她目的不纯，咱也不能善罢甘休。李悦有一套房子，据我所知她婚后一直在对外出租，一年租金十几万，这三年来也有60万了，咱们也要求分她的这笔钱！听到王俊这番话，李悦也是急脾气，立刻反驳道，那是我婚前的房子，跟你有什么关系，凭什么要分给你？王俊也紧接着追了一句，那丰台的房子也是婚前我爷爷留给我的房卖了买的这套，跟你也没啥关系，凭啥要给你分？！两人你一句，我一嘴争执不休，法官见状赶紧制止了两人的争吵，并及时宣布了法庭纪律，庭审进入事实调查阶段，法官告知双方要客观陈述本案事实……
听到这儿我当时就明白了，本以为简单的一场诉讼并不简单，双方最大的争议点都在自个儿的婚前房子上，谁也不愿意让对方染指一点点。李悦眼睁睁看着现在住的房子三年上涨了400多万，面对近千万的房产她认为她是有份儿的；王俊坚定的认为这房是他个人的，与李悦没有半毛钱关系，既然你要分我的，那把你婚前的房子租金也来分分吧……
各位，如果您是法官，这案子该怎么判？是不是也有点拿不准说不清了呢？我们现在所说的个人婚前房子的婚后收益，主要是指：
一，婚前房子婚后的增值部分，也就是说王俊把婚前房子卖了520万，又花其中500万婚后全款买了现在这套房，房子现在市值900万，这其中400万的增值部分算谁的？怎么分？
二，婚前房子婚后的租金收入， 李悦婚前房子婚后产生的60万的租金到底是她个人的财产，还是要拿出一半分给王俊？
1、王俊和李悦现在住的丰台区的房子还是王俊自己的吗，增值部分需要给李悦分吗？
咱们先来看一个法律条文，我国《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，那么，王俊在结婚后购买的这套房子能算是王俊的婚前财产吗？从上述条文来推，如果能认定是王俊的婚前财产，那这套房就是王俊自己的了。
下面我们来分析一下这套房子，房子的购买时间是在双方婚姻关系存续期间，通常情况下是能够被认定为夫妻共同财产的，但从分析购房款的来源我们可以得出，这套房子是王俊用出售自己婚前房子所得的资金购买，购房款来源于王俊的婚前财产。从性质上来说，这是王俊一方的婚前财产由原来的房子转化为货币再转化为这套房子的过程，所谓万变不离其宗，再次购买房子的行为依旧用于家庭自住，以房换房，所以这套房子应视为王俊的个人财产，归个人所有。
知道了王俊是至少可以保住婚前房子转化过来的财产份额了，那么这套房子由购买时的500万，上涨到现在市值900万，其中400万的增值部分又该如何认定，该不该给李悦分呢？
我们先来看一个概念“自然增值”，什么叫“自然增值”？它是指增值的发生是因通货膨胀或市场行情的变化导致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等没有关系。所以，本案中的这套房子的增值，是因市场价格上涨而产生的增值，是无需做任何人为努力就可以达到了的结果。根据我国《婚姻法》司法解释三第五条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。所以，这套房子的增值部分400万也属于王俊一方个人所有，无需分给李悦。
2、李悦个人婚前房子在结婚后的租金收入还是李悦自己的吗？应如何处理？
有人将租金看作是孳息的一种，举了个简单的例子，说这鸡是我的，那这鸡生的蛋也是我的呀，认为租金属于个人财产。但是，在法律上可不这样看哦，这鸡虽然是你的，但在鸡生蛋的过程中，你帮着照顾照看，付出了时间、精力和劳动，这蛋就不是你一个人的，而是我们的了。法律上认为租赁行为本身也算是一种经营活动，出租方对房屋有维修、保障等义务。所以，在我国现在的司法实践中，一般会将租金认定为经营性收益。而根据《婚姻法》司法解释三第五条的规定，经营性收益应认定是夫妻共同财产，需要依法分割。看来本案中的李悦，是搬着石头砸自己的脚了，不但分不了王俊的，还要折至少30万租金分出去了。
总结一下，婚前房子在婚后的收益，哪些可不分，哪些需要分呢？婚前房子在婚后的增值部分，可以不分，因为法律上认定其为“自然增值”，属于个人财产；婚前房子在婚后的租金收入，需要分割，因为法律上认定其为“经营性收入”，属于共同财产。
我们来看一条最高人民法院民一庭意见，也很好的印证了上述结论：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
1、作为王俊，如何最大限度保住自己的婚前财产不被分割？
a.如果需要先卖一套婚前房子，婚后再购买一套新房，最好是售房款能完全覆盖购房款，全款购买，避免用夫妻共同财产出资购新房；
b.先出售旧房，后购买新房，这一卖一买的资金流水的来龙去脉要保证隔离，保证不与其它婚后生活消费资金混同；
c.购房合同一人签，房本登记一人名。
2、作为李悦，如何依法巧妙维护自身财产权益？
巧妙做到体外循环——可直接全权委托中介机构对婚前房子打理、出租，保证自己在出租收益这件事上完全不用投入时间、劳务和精力。现在这类委托出租的市场还是很成熟的，比如一些小区的物业公司、链家的自如等等。
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