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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 香港的房价
- 如何增加房屋供给
- 香港房子泡沫
- 总结
前言
今天的内容是关于香港地产，也是最后一讲。说起香港地产，很多人的第一反应是贵。的确是贵，香港的半山豪宅，均价在人民币28万/平米左右（数据来自中原地产，实用面积尺价换算，汇率0.88，一平米等于10.7平方呎），九龙的高端公寓，均价在人民币33万/平米。
就连西城这样比较偏的地方，高端公寓的单价也达到了人民币25万元/平米。这些其实都不是超级富豪的豪宅，而是高级白领阶段的高级公寓而已。对于那些超级豪宅，单价往往在50万元/平方米以上。
所以说，香港的房子真的很贵，和纽约差不多。北京房子虽然贵，但是和香港比起来只有一半都不到，简直是小巫见大巫。
考虑到香港房子的实际得房率很低，实际价格更贵。我自己以前以香港住过两年，号称60多平米的房子，其实只有40平左右。
01 香港的房价
因此我们今天要重点回答的第一个问题，就是香港的房子为什么这么贵？
为了回答这个问题，我们不妨来看一下香港房价的变迁。下图给出了香港私人住宅租金和售价指数。时间是从1980年到2017年9月。
可以看到，香港住宅的高价，是长期上涨的结果。
从1980年以来，总体上是一路上涨的，除了1997年到2003年这段时间。特别是2003年以来，更是加速上涨。即便是2008金融危机期间，也仅仅有个小幅的回调。
从2003年的低点到现在（2018年底），已经连续上涨15年，累计涨幅达到650%，每年上张13%左右。香港房价这么贵，和这些年的一路上涨是分不开的。
我们刚刚也提到了，香港房价也不是一直上涨的。1997年的时候，随着亚洲金融危机的爆发，房价扭转了之前的上涨势头。
从97年到03年，香港房价是下跌的。跌幅达到60%，跌去一半还要多。从2003年开始，香港房价才触底反弹，重新开始上涨。大约六年时间的下跌，是个有意思的现象。特别是对于希望房价下跌的人，这个经验值得好好研究。
这里面有一些觉的错误。比如说，很多人简单归结于香港回归。香港人对于未来失去信心。这显然是不对的。
97年香港回归早就公开的信息，不是个突然事件，不会对房价产生突然的影响。没有信心的人，早就做了安排，不会等到97年才没有信心。
何况，这个理由也不能解释2003年以后香港房价的大幅上涨。今天的富人摔破了头到香港买房，怎么会说对香港没有信心呢？
再比如说，很多人把房价下跌归结到经济低迷，也和事实严重不符。实际上，由于东南亚金融危机，98年香港经济是衰退的，但是99年就已经反弹了。
到了2000年，香港经济增速更是达到了惊人的7.7%，可谓是非常繁荣。可是房价依然是下跌的。
那么，那几年香港房价的下跌，到底是什么原因呢？其实是房屋供应增加了。
1997年之前，《中英联合声明》限制了香港每年卖地的数量，房屋供不应求，房价上涨很快；
1997年回归以后，特首董建华在97年十月的第一份施政纲领中，就提出了“八万五建屋计费”，每年兴建房屋不少于85000（包括公营和私营房屋）。那时候，香港总人口只有600多万，每年85000套的新建住宅，可谓非常之多。
从1998年开始，政府就大幅度增加了土地供应。
到了2000年，首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向了市场，在一年内共有85710套住宅建成；
其后的2001年，又有总共10万套住宅推向了市场，这一数字已经大大超过了85000套的目标；
2002年，因为房价下跌，社会舆论压力很大，新房供给大幅减少至67000套，“八万五建屋计划”实际上已经停止。
2003，这个八万五计划停止的第二年，也就是2003年，香港房价开始触底反弹。
从这个经验看，1997-2003年香港房价的低迷，与房屋供应的大幅增加有很大的关系。
香港的这个房价下跌的经验，对我们应该有很大的启发。
为什么这么讲，因为这么多年来，从1980年代以来，香港的房价几乎是单边上涨的，金融危机也不能阻碍香港房价的上涨，唯一的一次大幅回调，就是这一次，而且下听的根本原因，不是经济危机，不是信心不足，而是房屋供应的增加。
所以说，要想房价显著回调，最重要的手段就是增加房屋供给。
02 如何增加房屋供给
说到这里，我们再增加一个细节，就是如何增加房屋供给。
这里我想强调的是，不是在任何地方增加房屋都可以，而是要在便利的地方。
香港的基本情况，是人口和建筑都很密，建成区面积只有200平方公里出头，相当于北京三环里的面积大一点，而且地铁很发达，交通很便利。
香港的基本建房模式，是地铁上盖房子，土地是卖给开发商和地铁公司一起开发的，所以不存在有住房交通不到位的问题。而且，围绕这个房子，道路、商铺、停车场、公交车、社区康乐设施都会发展起来。
所以，香港的房屋增加，是有效的增加，不是在偏远的地方增加很不方便的房子。大陆要想有效增加房屋供给，也要在较好地段想办法，不能只在远效盖房子，远郊的房子不能替代城里的房子。
我们之前讲过，城中村的改造很难，要是难也要改造，要增加有效房屋供给，这是个必须要克服的困难。
03 香港房子泡沫
好了，刚才我们讨论了香港房屋为什么这么贵的问题，以及房价下跌的经验。那么，香港房子涨了那么多，有泡沫吗？
在文章的第一个图中，还有一条线，显示的是香港房屋的租金。可以看到，房价和租金的变化方向是一致的。在2008年金融危机之前，这两条线几乎是重合的。
这就说明，房价的变化是和租金的变化是高度一致的。或者说，房价的增长是有租金的增长作为支持的。这样看起来，很难说香港的房价有泡沫呢？
金融危机以后，出现了一个新情况，就是房价的增速超过租金的增速，从2009年到现在，租金翻了一番，但是房价快要翻了两番（增长360%）。这是否说明房价增速过快，有泡沫呢？
不是的。因为金融危机之后，出现了一个新情况，就是全球范围内的货币宽松，利率大幅下降。利率下降之后，租金收益率也要跟着下降，这是全球的普遍规律。给定租金增速，房价的增速必须更快上涨，才能够满足租金收益率的下降。
下图显示的是各类地产的租金收益率和十年期政府债收益率，这个租金收益率是净租金收益率，是扣除了差飨、地租、各类管理费的。
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你会发现香港各类房屋的租金收益率在2010年以后一直是下降的，不管是大房子，还是小房子，变化的趋势都是这样，是一致的。
而且，租金变化的趋势和十年期政府债收益率也是一致的。不过，租金收益率更加稳定，而且是依然高于十年期政府债收益率。
就是说，买房子的租金收益率依然高于买国债。进一步考虑到香港这些年的房价快速上涨，每年高达百分之十几，买房投资是比买政府债划算的。而且香港房产是很安全的资产，流动性也很好。这种情况下，很难说香港房产有泡沫。
说到这里，我们就达到了一个结论，就是虽然香港的房价是北京、上海的两倍以上，但是依然很难说这个房价有泡沫。此时，我们面前就摆着一个问题：北京、上海的房价，以后会有多高？会比香港高还是比香港低？
这当然是个仁者见仁、智者见智问题。
长远着，北京、上海的人均收入会向香港趋同，北京、上海人口规模比香港大好几倍，香港只有700多万人，北京上海有2000多万人，还会进一步增长。
香港金融中心、购物中心的优势地位，也会慢慢减弱。一个很大的可能性，是北京、上海的房价，会赶上甚至超过香港。这不是说香港的房价会跌，而是说北京、上海的房价还会涨。香港房价作为一个标尺，可以帮助我们看清北京、上海的房价趋势。
总结
简单总结一下，有三个要点值得注意：
第一、香港的房产很贵，比北京、上海贵了一倍以上，但是租金收益率依然超过政府债。再加上房价上涨带来的升值收益，投资回报率依然合理，很难说有泡沫。
第二、过去这40年，香港房价几乎是一路上涨，金融危机也不能阻挡的。
第三、1980年以来香港房价唯一的一次大幅回调，是1997到2003年，是因为有效房屋供应的大幅增加。这一经验，对我国的房地产调控，很有启发。
---徐远系列课程结束---
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